28/07/2014 05:13:06 Produtos ADVFN
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Financiamento Imobiliário: Carta de Crédito FGTS

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A carta de crédito FGTS é o tipo de financiamento imobiliário que utiliza os recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) para facilitar a aquisição de imóveis residenciais.
O valor do imóvel financiado utilizando os recursos do FGTS não pode ultrapassar R$ 500.000,00. O FGTS pode ser utilizado para a compra à vista do imóvel, como valor de entrada para o financiamento imobiliário, ou como ajuda no pagamento do lance de um consórcio imobiliário. No caso do financiamento, o FGTS também pode ser utilizado para liquidar o saldo devedor do imóvel ou para amortizar as prestações devidas.O FGTS também pode ser utilizado para financiar a construção da casa própria, desde que a mesma seja executada em regime de cooperativa ou consórcio, ou desde que haja financiamento específico com algum agente financeiro ou com um construtor que apresente o cronograma da obra.

Por quê utilizar os recursos do FGTS para a compra de um imóvel?

O FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) é um depósito compulsório de 8% do valor bruto das folhas de pagamento de funcionários das empresas brasileiras. A rentabilidade anual deste fundo é de 3% acrescidos de TR (Taxa de Referência). Este valor de remuneração é muito inferior à taxa de juros anual cobrada em um financiamento imobiliário.

Assim, vale muito mais a pena para o mutuário utilizar este recurso para quitação ou amortização do saldo devedor do financiamento, reduzindo o valor das prestações mensais e/ou o tempo restante para quitação do empréstimo.

Que imóvel pode ser financiado com ajuda do FGTS?

Em geral, o imóvel que será financiado com ajuda do FGTS deve estar localizado no município ou em cidades próximas onde o requerente da linha de crédito exerça a sua ocupação principal ou já resida há mais de um ano. O requerente do financiamento precisará comprovar o trabalho ou residência por meio de pelo menos dois documentos.

O imóvel deve enquadrar-se às exigências do Sistema Financeiro Habitacional (SFH) e não deve valer mais do que R$ 500.000,00.

Que imóvel não pode ser financiado com ajuda do FGTS?

Os recursos do FGTS não podem ser utilizados para financiamento imobiliário se o proponente já for dono de outro imóvel, em construção ou concluído, no município ou em cidades vizinhas de sua residência ou trabalho, financiado ou não pelo Sistema Financeiro de habitação.

Imóveis cujos valores de avaliação forem superiores a R$ 500.000,00 não enquadram-se às condições estabelecidas pelo Sistema Financeiro Habitacional (SFH) e não podem ser financiados com auxílio do FGTS.

Amortização das prestações mensais

A amortização das prestações mensais refere-se à quitação de algumas prestações do saldo devedor do imóvel financiado utilizando recursos do FGTS. Para a quitação de parcelas utilizando tais recursos, há duas exigências:

  • Respeitar um limite máximo de 80% do valor da parcela a ser quitado com recursos do FGTS. O percentual restante (mínimo de 20%) deve ser quitado, obrigatoriamente, com recursos próprios do mutuário.
  • Utilizar os recursos do FGTS para a quitação de pelo menos 12 prestações mensais.

Em operações com taxas de juros pós-fixadas, a parcela de amortização é calculada anualmente, por meio da divisão do valor do financiamento pelo saldo devedor e, pelo prazo remanescente do contrato. O recálculo da prestação de pagamento e dos juros é realizado em função do saldo devedor atualizado, taxas de juros, sistema de amortização e prazo remanescente.

Em operações com taxas de juros pré-fixadas, a parcela de amortização é estabelecida no ato da contratação, sendo calculada pela divisão do valor financiado pelo prazo de quitação contratado.

Amortização do saldo devedor

A amortização do saldo devedor pode ser realizado de duas maneiras:

  • Redução no valor das prestações mensais.
  • Redução do número de prestações mensais restantes, diminuindo consequentemente, o tempo restante de financiamento.

O saldo devedor é corrigido mensalmente pelo índice de atualização básica, aplicado aos depósitos da caderneta de poupança. Em operações com taxas de juros pré-fixadas, o saldo devedor não sofre atualização monetária.

Quitação de prestações atrasadas

Embora não esteja prevista nas regras do FGTS a sua utilização para quitação de prestações mensais em atraso, a mesma pode ser realizada através de recurso judicial. Existe jurisprudência em 100% dos casos nos quais os mutuários procuraram a justiça para conseguir a autorização para quitação de suas dívidas utilizando os recursos do FGTS.

Período de utilização

Uma vez realizado o financiamento imobiliário, é recomendável sacar periodicamente o saldo de FGTS para amortizar parte da dívida. O FGTS apenas pode ser sacada a cada dois anos – contados a partir do último saque.

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