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A tributação na venda e na locação de imóveis

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Imposto sobre aluguel
Imposto sobre venda
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Prazo para recolhimento
Todos os rendimentos oriundos da locação ou do lucro sobre a venda de imóveis estão sujeitos à tributação de imposto de renda e devem constar na declaração anual de imposto de renda do contribuinte.
Os rendimentos oriundos do aluguel de imóveis são tributados normalmente como qualquer outro rendimento tributável recebido pelo contribuinte. As alíquotas de imposto de renda aplicadas progressivamente sobre tais receitas variam de zero a 27,5%. Despesas relacionadas ao imóvel durante o período de apuração podem ser deduzidas, tais como taxa de administração, taxa condominial e IPTU. Já na venda de imóveis por pessoa física, somente haverá um tributo a ser pago: o chamado imposto de renda sobre o ganho de capital. Esse tributo só é devido quando há diferença positiva entre o valor de venda do imóvel e o seu valor histórico (valor que consta na declaração do contribuinte como sendo o valor de aquisição do bem). O imposto de renda é apurado aplicando-se a alíquota de 15% sobre o lucro da operação (ganho de capital).

Imposto de renda incidente sobre o aluguel de imóveis

No que tange os rendimentos oriundos do aluguel de imóveis, o valor total recebido deve ser informado juntamente com os demais rendimentos tributáveis auferidos pelo contribuinte durante o ano de exercício. Este total de rendimentos sofrerá a aplicação de alíquotas progressivas que variam de zero a 27,5%.

Caso o contribuinte já tenha pago parte ou a totalidade do imposto devido durante o ano de exercício, poderá deduzir este valor do saldo total devido, recolhendo ou restituindo a diferença apurada.

Existem algumas maneiras para tentar reduzir o valor total de imposto de renda a ser pago pelo contribuinte sobre o lucro obtido com a locação do imóvel:

  • Deduzir o valor total de despesas relacionadas ao imóvel pagas pelo contribuinte durante o ano de exercício, tais como taxa de administração, taxa de condomínio e IPTU.
  • Informar a totalidade dos rendimentos dos bens em comum na declaração de imposto de renda do cônjuge com menor renda anual, desde que as declarações do casal sejam feitas separadamente para que ambos beneficiem-se da taxa de isenção.

Imposto de renda incidente sobre a venda de imóveis

No que tange os rendimentos oriundos da venda de imóveis, haverá a incidência de uma tributação especial: o imposto de renda sobre o ganho de capital.

Este tributo incide sobre a diferença positiva entre o valor de venda do imóvel e o seu valor histórico – o valor que consta na declaração do contribuinte como sendo o valor e compra do imóvel. O imposto de renda é apurado aplicando-se uma alíquota de 15% sobre o lucro resultante das operações de compra e venda.

Importante: O imposto de renda sobre o ganho de capital deve ser apurado e pago de forma separada do imposto de renda incidente sobre os outros rendimentos tributáveis.

Existem algumas maneiras para tentar reduzir o valor total de imposto de renda a ser pago pelo contribuinte sobre o lucro obtido com a venda do imóvel:

  • Quando o imóvel foi adquirido há muitos anos, é possível corrigir o valor de compra desse imóvel utilizando os índices de correção previstos em lei.
  • É possível adicionar ao custo de aquisição todas as melhorias realizadas no imóvel.
  • É possível deduzir da base de cálculo o valor da taxa de corretagem paga pela intermediação do negócio.

Isenção de imposto de renda sobre a venda de imóveis

Está isento do pagamento de imposto de renda aqueles contribuintes cujo ganho de capital com a venda de imóveis tenha sido igual ou inferior ao valor limite de R$ 35.000,00, conforme determina o artigo 22 inciso II da lei 9.250 de 1995, alterada pela lei 11.196 de 2005.

Está isento do pagamento de imposto de renda aqueles contribuintes que venderam o seu único imóvel por um valor máximo de R$ 440.000,00, desde que o mesmo contribuinte não tenha vendido qualquer outro imóvel nos últimos cinco anos, conforme determina o artigo 23 inciso II da lei 9.250 de 1995.

Está isento do pagamento de imposto de renda aquele contribuinte que adquirir um novo imóvel residencial em um prazo máximo de até 180 dias após a venda de outro imóvel residencial, conforme o artigo 39 da lei 11.196 de 2005. Apenas enquadram-se nesta opção de isenção tributária contribuintes pessoas física residentes no país que utilizam o valor integral do ganho de capital para a aquisição do novo imóvel.

Está isento do pagamento de imposto de renda aquele contribuinte cujo imóvel tenha sido desapropriado pelo Poder Público Federal, Estadual ou Municipal. Mesmo que haja ganho de capital, considera-se que tal lucro meramente recompôs o patrimônio do desapropriado, assim como lhe proporciona justa indenização não sujeita a tributação pelo imposto de renda.

Está isento do pagamento de imposto de renda aquele contribuinte cujo imóvel foi adquirido até 1969, conforme o artigo 139 do decreto 3.000 de 1999. Para os imóveis adquiridos posteriormente a 1969, existe a possibilidade de aplicação de uma tabela regressiva de incidência de imposto de renda.

Ano Redução Ano Redução Ano Redução
1970 95% 1976 65% 1982 35%
1971 90% 1977 60% 1983 30%
1972 85% 1978 55% 1984 25%
1973 80% 1979 50% 1985 20%
1974 75% 1980 45% 1986 15%
1975 70% 1981 40% 1987 10%

Prazo para recolhimento do imposto de renda

O imposto de renda incidente sobre rendimentos oriundos da locação ou da venda de um imóvel deve ser apurado e recolhido até o último dia útil do mês subsequente ao recebimento do dinheiro. Caso este prazo não seja respeitado, o contribuinte está sujeito a uma multa de 20%, acrescida de juros até o efetivo pagamento. Caso o contribuinte opte por não informar tais rendimentos, estará sujeito a uma multa mínima de 75%, acrescida de juros até o efetivo pagamento.

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