O volume de empréstimos para a construção e para a compra da casa própria pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE, que usa recursos da caderneta de poupança, fechou 2016 em R$ 46,6 bilhões, 38% menos que os R$ 75,6 bilhões de 2015 e o menor desde 2009, informou hoje a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), que reúne os bancos que atuam no setor.

Foi o segundo ano consecutivo de forte queda, observa Gilberto Duarte de Abreu Filho, presidente da Abecip. Em 2015, o volume de financiamentos caiu 33% sobre 2014, ano em que o setor bateu recorde, com R$ 112,9 bilhões de crédito imobiliário. Considerando o pico de 2014, os financiamentos caíram 58,7% em dois anos, de R$ 112,9 bilhões para R$ 46,6 bilhões.

A retração mais forte ocorreu no financiamento para as construtoras, que caiu praticamente pela metade, ou 49%, de R$ 20,8 bilhões em 2015 para R$ 10,6 bilhões em 2016.

No financiamento para compra do imóvel pelas pessoas físicas, a queda foi de 34%, para 36 bilhões, ante R$ 54,8 bilhões em 2015, o menor valor desde 2010. O destaque foi a queda no financiamento de imóveis usados, de 41% no ano, para R$ 13,7 bilhões. Já o financiamento de novos caiu 30%, para R$ 22,3 bilhões.

O financiamento de imóveis usados foi o que mais sofreu com a crise. Depois de atingir R$ 49 bilhões em 2013, o volume de crédito para usados recuou para R$ 13,7 bilhões no ano passado, uma queda de 72%. Já os novos atingiram o pico de R$ 35 bilhões em 2014 e caíram para R$ 22 bilhões no ano passado, uma retração de 37%. “Com a crise, ficou mais difícil vender os imóveis usados”, diz Abreu, lembrando que muitos proprietários não aceitam baixar os preços. “Mas o ajuste se dá da mesma maneira, já que ele também não consegue repassar a inflação para os preços”, diz.

A queda nas vendas de usados, por sua vez, impacta a venda dos novos, já que muitos usam o imóvel antigo como parte de pagamento, o que reduz também as vendas dos novos.

No caso dos financiamentos para construtoras, a queda ocorreu porque as empresas já possuem um nível alto em estoque que ainda vai ser vendido, o que reduz a demanda.

Abreu espera que, com a continuidade da queda dos juros, o mercado imobiliário volte a se aquecer.

O único segmento que continuou crescendo foi o voltado para a baixa renda que usa recursos do FGTS, especialmente o do programa Minha Casa Minha Vida. O total de financiamentos atingiu R$ 64 bilhões, 18,5% acima dos R$ 54 bilhões de 2015 e o maior desde 2003. A explicação é que esse segmento é menos sensível à crise econômica e tem juros muito mais baratos, que não sobem tanto com o aumento da Selic. “O juro mais alto não impacta o rendimento do FGTS e as condições hoje são praticamente as mesmas do pré-crise”, diz. O FGTS rende 3% ao ano mais a variação da Taxa Referencial (TR), ou seja, um ganho real que equivalem à metade do da poupança.

O perfil dos compradores também é diferente, assim como os mercados, pequenas cidades, onde as construções não pararam por conta da crise. “São imóveis mais baratos, normalmente o primeiro que a pessoa compra logo que casa, ou seja, é por necessidade, e seu custo é quase o mesmo do aluguel, por isso as operações não caíram”, explica, lembrando que em média há 1 milhão de casamentos por ano no Brasil. “Toda essa gente quer comprar um imóvel simples e depois vai pensar em um maior ou mais caro”, diz.

Já os imóveis de maior valor sofrem mais.

Os resgates da poupança, por sua vez, não chegaram a ameaçar os empréstimos no ano passado. O saldo total em cadernetas, que é o que conta para os bancos, até cresceu por conta da rentabilidade, passando de R$ 509 bilhões para R$ 516 bilhões, revertendo a queda em relação a 2014, quando havia R$ 522 bilhões aplicados. “Em 2016, os resgates diminuíram, até pela expectativa de que a queda na taxa de juros neste ano torne as cadernetas mais competitivas para algumas faixas de investidores”, afirma Abreu.

A inadimplência também se manteve estável, em 1,8% em dezembro, a menor entre todas as formas de crédito do mercado. Cheque especial fechou o ano com inadimplência de 15,3%, Cartão de crédito, de 7,8% e veículos, 4,7%. “As pessoas também estão se desalavancando, reduzindo suas dívidas, especialmente as mais caras, e substituindo-as por linhas mais baratas ou para compra de patrimônio, como é o caso do imóvel”, afirma Abreu. O endividamento total das famílias numa perspectiva de 12 meses a frente vem caindo desde o pico de 2014, de 45% para 42,5% no ano passado. Já o endividamento habitacional subiu de 18% para 18,5% em dois anos. “Essa desalavancagem é boa para a economia pois abre espaço para as famílias voltarem a comprar ao mesmo tempo em que melhora a qualidade do crédito, reduz o risco e incentiva os bancos a emprestar mais”, diz.

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