Os bancos privados apostam na redução das taxas de financiamento e na força dos canais digitais para garantir o crescimento do crédito imobiliário, aproveitando um cenário propício marcado pela redução da taxa básica de juros (Selic), estabilização nas taxas de desemprego, preços ainda competitivos dos imóveis residenciais e melhora gradual nos indicadores de confiança do consumidor. E, em busca de mais operações com baixo risco, estão oferecendo taxas mais baixas para os clientes com melhor relacionamento, já inferiores a 10% ao ano mais Taxa Referencial (TR). E a tendência é que essas taxas continuem em queda, acompanhando o juro básico Selic, que caminha para 7% ao ano.

Na avaliação do superintendente de negócios imobiliários do banco Santander, Fabrizio Ianelli, mantidos esses pilares, “o crédito imobiliário não tem como não melhorar”, e já deve mostrar avanços no último trimestre de 2017, sinalizando um desempenho bem melhor em 2018. “Em nosso segmento não há queda de demanda, o que atrapalha é a queda de confiança, e isso já começa a mudar para melhor”, completa o executivo.

Taxas abaixo de 10% ao ano

No Santander, as taxas de juros no financiamento de imóveis residenciais baixaram para um dígito antes mesmo da última redução da Selic, de 10,25% para 9,25% ao ano pelo Comitê de Política Monetária (Copom). No Sistema Financeiro da Habitação (SFH) a taxa passou a ser de 9,49% ao ano mais Taxa Referencial (TR) e, para Carteira Hipotecária, (CH-SFI), 9,99% ao ano mais TR.

Para ter acesso aos novos juros, é necessário ser cliente pessoa física do banco, com relacionamento, e optar pelo pagamento em parcelas atualizáveis (Sistema de Amortização Constante, SAC, no qual a prestação começa mais alta e vai caindo com o tempo). O cliente pode financiar  até 80% do valor do imóvel (novo ou usado) e tem prazo para pagar de até 35 anos. Para os demais clientes e formas de contratações, os juros seguem entre 11% no SFH e 12% na CH (residencial).

Promoção por dois meses

As novas condições foram anunciadas pelo banco para vigorar por dois meses, com possibilidade de prorrogação de prazo. “Essas taxas estão mantidas até o fim de setembro e nossa intenção é continuar assim, a depender do cenário macroeconômico, que vem dando sinais positivos”, explica Fabrizio Ianelli.

Nestas condições, o banco financia imóveis usados com valores de R$ 90 mil a R$ 950 mil (DF, MG, RJ e SP, pelo SFH) e acima de R$ 950 mil (DF, MG, RJ e SP, pela CH). Já em demais Estados, o valor de imóvel usado financiado é de até R$ 800 mil. Para imóveis novos (com até 180 dias de Habite-se ou com prazo superior a 180 dias, desde que não tenha sido habitado ou alienado), o limite para uso do FGTS é de até R$ 1,5 milhão, independentemente do Estado.

Bradesco, taxa a partir de 9,5%

No Bradesco, logo após a última reunião do Copom, as taxas no financiamento imobiliário foram reduzidas da seguinte forma: na carteira hipotecária (SFI), os juros saíram de TR mais 11,70 % ao ano para TR mais 11,40 % ao ano, e no SFH, de TR + 10,70 % ao ano para TR + 10,50 % ao ano.

Para os clientes com relacionamento com o banco, são oferecidas taxas a partir de TR + 9,50 % ao ano. Tanto no SFI como no SFH o percentual máximo de financiamento é de 80% do valor do imóvel (novo ou usado) e o prazo para pagar vai até 30 anos.

Itaú corta taxas; cliente paga 9,3% no SFH

Seguindo as mudanças anunciadas pelos concorrentes, o Itaú Unibanco, líder na concessão de financiamento de imóveis para pessoas físicas entre os bancos privados no país, também baixou a partir de 10 de agosto os juros em suas linhas de crédito.

Para imóveis enquadrados no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), a nova taxa padrão começa em 10,7% ao ano mais TR, queda de 0,5 ponto percentual em relação à taxa anterior. No Sistema Financeiro da Habitação (SFH), a taxa padrão recuou 0,4 ponto percentual, partindo agora de 10,1% ano ano mais a variação da TR.

Já para o cliente com relacionamento junto ao banco Itaú, dependendo do perfil, as taxas podem chegar a 9,9% ao ano mais TR no SFI e a 9,3% ao ano mais TR no SFH. Os interessados podem financiar até 75% do valor do imóvel e têm prazo de pagamento até 360 meses.

Canais digitais

Além da redução de taxas, diz Ianelli, o banco Santander colocou em operação, ainda no mês de julho, uma plataforma digital inovadora, em que o cliente conta com a facilidade de contratar o financiamento em qualquer canal digital (mobile e internet banking). O cliente faz a simulação do empréstimo e pode ir acompanhando todo o procedimento e eventual contrato em plataformas como tablet, celular ou desktop. A intenção é desburocratizar o acesso e facilitar o processo.

A estimativa do banco é que, com a nova forma de contratação, o prazo médio para a finalização do processo caia dos atuais 60 dias para apenas 30. A contratação do crédito acontece quase que inteiramente pela internet, sendo necessário apenas ir a uma agência no momento da assinatura do contrato.

“Está dando muito certo, cresceu muito a usabilidade (das ferramentas digitais) e, desde que a nova plataforma foi ao ar, perto de um terço das solicitações que recebemos já vem por via digital”, afirma Ianelli.

No Itaú Unibanco, a comodidade de realizar as transações pelos canais digitais também ganha cada vez mais espaço e o crédito imobiliário acompanha a tendência. O banco oferece a contratação do crédito de forma digital por meio do seu internet banking. O cliente simula o crédito, envia a proposta, realiza uploads de documentos, acompanha o status de todo o seu processo ao longo da duração do contrato.

A solução, segundo o Itaú Unibanco, reduz em média 42% do tempo gasto pelo cliente no envio da documentação. Boa parte dos clientes já utiliza o ambiente digital para contratação do produto, e mais de mil contratos já foram emitidos de forma 100% digital. Perto de 90% da aprovação do crédito ocorre em até 1 hora pelo bankline, diz a instituição, e o tempo médio da finalização de um financiamento — a partir do recebimento da documentação — é inferior a 10 dias úteis.

Queda dos juros beneficia poupança e o segmento

Com o movimento de redução da taxa Selic (juros básicos da economia), que segundo estimativas do mercado pode recuar para 7,5% ao ano no final de 2017, a tendência é que a caderneta de poupança volte a ter captação líquida positiva e que outras fontes de recursos para o setor imobiliário ganhem força. “Nosso setor se beneficia e necessita de juros baixos, para que a poupança volte a ser atrativa e tenhamos mais recursos para os financiamentos”, lembra Ianelli, do Santander.

Segundo dados divulgados pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), o crédito para compra e construção de imóveis via Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) somou R$ 20,6 bilhões no primeiro semestre, um recuo de 9,1% em comparação com igual período do ano passado. O ritmo de queda diminuiu (em 2016, houve diminuição dos financiamentos na casa dos 40%), mas, ainda assim, a entidade mudou suas previsões, de uma alta de 5% para retração de 3,5% no crédito imobiliário em 2017.

Queda da inflação e dos juros terá impacto no financiamento

Para o presidente da Abecip, Gilberto Duarte de Abreu Filho, a queda da inflação permitirá uma redução dos juros que será bastante benéfica para o financiamento imobiliário. “Para uma linha de 20, 30 anos de prazo, qualquer queda de 1 ponto percentual já faz uma grande diferença”, disse, durante balanço do primeiro semestre do crédito imobiliário.

Segundo ele, os ajustes permitem espaço para uma taxa de juros de um dígito, o que já começa a aparecer nas linhas dos bancos destinadas aos clientes de menor risco. “Uma taxa de um dígito de juros já ajuda o mercado, pois vários veículos de investimentos, como fundos com taxa de administração mais alta, passam a render menos após a tributação do que a poupança, e deve haver fluxo grande para as cadernetas e para o crédito imobiliário”, diz.

Outro fator é que haverá mais recursos em Letras de Crédito Imobiliário (LCI) pois elas continuarão atrativas pela isenção de imposto de renda e, ao mesmo tempo, com juros nominais mais baixos, se tornarão competitivas para financiar crédito imobiliário.

Ele espera um aumento das operações de crédito no segundo semestre, acompanhando a melhora do emprego e da economia. “Estamos num ciclo de reversão de recessão, ainda lento, mas que mostra que a curva da economia está indo para o outro lado, do crescimento”, diz.