Para quem pensa em comprar um imóvel para uso próprio, se for à vista ou com financiamento pequeno, este é um momento interessante, pois estoques das construtoras estão altíssimos e as condições extremamente favoráveis para o comprador. “Faz sentido sentar e negociar se for para morar, mas para investir ainda é muito arriscado, mesmo com a esperada queda forte dos juros”, afirma Ricardo Figueiredo, economista e consultor do programa financeiro Vida Investe da Fundação Cesp. Salas comerciais, por exemplo, são um investimento difícil, pois a oferta ainda é grande e a pessoa pode se descapitalizar com um ativo de baixa liquidez e custos fixos como IPTU e condomínio.

Já para quem não tem muito dinheiro para dar de entrada no imóvel para morar e vai financiar valor muito alto, com o desemprego ainda alto, o risco é muito grande, alerta Figueiredo. “Hoje, todos estão alavancados, endividados, e agora as famílias querem ajustar o orçamento, reduzir endividamento, para depois pensar em investimentos de longo prazo como um financiamento imobiliário”, explica. E a compra de um imóvel exige estudo detalhado para tomar a decisão correta, o que, com a grande oferta dos últimos anos, acabava sendo deixado de lado. “Antes, as pessoas entravam em um feirão e saíam já com financiamento, o que era meio exagerado, não dá para comprar imóvel como se compra sapato”, diz.

Figueiredo acredita que o pior momento para o mercado imobiliário já parece ter passado, mas ainda há muitas salas e apartamentos vagos e empresas em dificuldades. “Até enxugar essa vacância vai ser um trabalho duro”, diz. Mas, se para quem quer investir em imóveis para alugar o momento está ruim, para quem precisa alugar a situação está favorável. “Talvez com a queda de juros o investimento em imóvel volte a fazer sentido na carteira dos investidores, mas com timidez”, sugere o consultor.

Mas ele alerta que o “boom” imobiliário dos anos 2000 não vai se repetir. “Vamos viver mercado imobiliário de verdade, nem tão explosivo como 2011, 2012, mas sem o calvário dos dois últimos anos.”

Além disso, as regras do financiamento imobiliário vão ter de mudar, como no caso dos distratos, em que o comprador pode devolver o apartamento e receber o que pagou de volta. A medida acabou beneficiando o especulador, que comprava vários imóveis com a segurança de que depois, se a valorização do bem não fosse boa, poderia devolve-lo para a construtora. “É uma coisa ruim pois o especulador infla o mercado na alta e derruba na baixa, acentuando as perdas de todos e prejudicando as construtoras e quem quer comprar mesmo o imóvel”, diz.  “O setor ainda precisa de ajustes de jurisprudência e a vacância é predominante”, afirma.