Fundos imobiliários pagaram até 14% em dividendos em 12 meses; retorno chegou a 85%

Os fundos imobiliários estão em um período de retomada, beneficiados pela queda dos juros e pela expectativa de melhora do mercado de imóveis e locação. Neste ano, o Índice de Fundos Imobiliários (Ifix), que acompanha os preços das cotas desses fundos negociadas em bolsa, subiu 3,82% até 28 de fevereiro, segundo estudo de Einar Rivero, da Economatica.

Em 12 meses, a alta é de 13,97%. O índice atingiu seu nível recorde, superando as máximas de 2012, período em que os juros também caíram, tanto em termos nominais quanto reais, depois de ajustado pelo IPCA, como mostra o gráfico abaixo.

Apesar da alta, em 12 meses encerrados em 28 de fevereiro, o Ifix está atrás de outros índices de ações da bolsa, como o Índice Bovespa, que sobe 28,04%.

Dividendos acima de 10% ao ano

Além da alta, os fundos imobiliários apresentam bom retorno em ganhos distribuídos ao investidor, os dividendos. Considerando o retorno em relação ao preço da cota do fundo (o chamado dividend yield), algumas carteiras acumularam retorno acima de 14% em 12 meses, caso do FII General Shop (FIGS11) com 14,32% até 28 de fevereiro.
Onze fundos têm dividend yield superior a 10% em 12 meses fechados a 28 de fevereiro de 2018. Esse ganho é isento de imposto de renda para pessoas físicas.

Esses ganhos se referem aos pagamentos já feitos. Os ganhos futuros dependem do valor a ser pago pela cota e do quanto vai ser distribuído pelo fundo.

Retorno total de até 85,51% em 12 meses

A Economatica também selecionou os 20 fundos imobiliários com melhor desempenho nos últimos 12 meses até 28 de fevereiro. As séries históricas são ajustadas por proventos, isto é o retorno total dos fundos. Esse retorno, porém, se refere aos 12 meses passados. Não quer dizer que essas carteiras terão desempenho semelhante daqui para frente.

Relação preço e valor dos imóveis

Um indicador que pode mostrar o potencial de valorização dos fundos imobiliários é a relação preço do preço com seu valor patrimonial. Ele indicaria o quando o valor da cota representa do valor dos imóveis que o fundo tem. Portanto, quanto maior o número, mais caro estaria o fundo imobiliário. Por exemplo, o General Shopping, que teve a maior valorização da cota em 12 meses, está com a maior relação preço/valor patrimonial, de 2,29 vezes o valor dos imóveis que ele possui. Em 2016, o preço representava 0,95, ou seja, menos que o valor dos imóveis.

Mas o ideal não é olhar apenas o valor patrimonial. É preciso também ver o potencial de distribuição de dividendos do fundo ou de valorização do imóvel que ele possui. Ou seja, olhar a aplicação como se olharia a compra de um imóvel ou um empreendimento.

Volume negociado de cotas cresce em 2018

Uma boa notícia para o investidor em fundos imobiliários é o crescimento do volume negociado de cotas na B3. Isso significa que fica mais fácil vender as cotas em caso de necessidade. Os fundos imobiliários não têm resgate, é preciso vender as cotas a outro investidor para sair da aplicação. O volume caiu em 2014 com o início da recessão e a alta dos juros e veio subindo lentamente deste então, disparando neste ano.

Os fundos imobiliários mais líquidos estão na tabela abaixo. A liderança é do Kinea Ri.

Em geral, os fundos mais líquidos são também os maiores. Basta conferir os maiores por valor de mercado: