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Por Maria Carol S. – Um dos maiores desafios de qualquer empresa é garantir um capital seguro, com sobras diante dos custos fixos e margem para ampliação dos negócios após certo tempo. Investimentos assim não são simples de conseguir e nem sempre a empresa tem capital de giro disponível para manter-se funcionando de maneira eficiente. Por essa razão, muitos negócios encerram suas atividades.
No entanto é comum, para as empresas que já ocupam um escritório próprio, existe uma possibilidade que, embora pouco conhecida no país, já faz sucesso em diversos locais do mundo, o sale-leaseback. Este tipo de terceirização de imóvel é uma maneira segura e garantida de trazer capital de investimento para a empresa e, muitas vezes, até mesmo de ampliar o negócio rapidamente!
Imagine que você é um empreendedor que tem uma companhia consolidada e um escritório próprio, mas contraiu muitas dívidas que devem ser pagas ou simplesmente precisa aumentar em pouco tempo o capital de sua empresa por alguma razão. Vender o imóvel parece uma ótima solução, certo? Mas, após a venda, como alocar os colaboradores em outro local? Os móveis caberão? Seria possível manter a organização dos setores?
Com o sale-leaseback isso tudo se torna muito mais simples: ao vender o imóvel, você procura um comprador que aceite o contrato de sale-leaseback. Dessa maneira, ao passar o ativo para as mãos do próximo dono, você mesmo o aluga e mantém sua empresa como está, mas agora tem à sua disposição todo o valor da venda para investir em seus negócios. Não é uma boa ideia?
Hoje já temos empresas especializadas no segmento de terceirização imobiliária aqui mesmo no Brasil. Uma delas é a Bresco. Além disso, já existem casos comprovados de sucesso no mundo todo, e alguns merecem destaque.
Cases de sucesso de sale-leaseback
Pouco conhecido no país, o método de “compra com recompra”, como é mencionado por aqui, já tem casos em que se mostra extremamente efetivo fora do Brasil. Veja abaixo mais detalhes e entenda melhor este novo modo de adquirir capital financeiro para seus negócios:
● Goldman Sachs
O grupo financeiro internacional, originalmente americano, hoje ocupa espaços imobiliários pelo mundo todo. Um dos imóveis mais recentes da multinacional estará situado em Londres, no Reino Unido, e deverá ficar pronto em meados de 2019.
Mais de um ano antes do fim das reformas, a empresa deu um salto e vendeu o empreendimento de mais de 100 mil metros quadrados para o serviço nacional de pensão da Coréia do Sul. O valor da negociação foi de aproximadamente 1 bi e meio de dólares, e já está lavrada em contrato a volta dos colaboradores da financeira para o mesmo prédio, tão logo esteja pronto.
A Goldman Sachs apontou a ação de leaseback como parte de seu plano global em longo prazo de investimento e valorização de ativos imobiliários. O contrato de aluguel foi fechado por um período de 25 anos. O grupo já havia feito isso há alguns anos, na mesma cidade.
● Supervalu
Uma das maiores redes de supermercado americanas também apostou no sale-leaseback para garantir maiores investimentos em suas marcas. Detentora de diversas bandeiras de supermercados, a Supervalu decidiu vender oito de seus centros de distribuição pelo regime de “recompra”.
O motivo foi, mais uma vez, a iminente valorização do mercado imobiliário no país. O grupo soma, atualmente, mais de 630 milhões de dólares somente em ativos do tipo sob sua propriedade. Além disso, acreditam que a operação de sale-leaseback pode garantir uma melhor plataforma de crescimento para todas as marcas das quais detém o monopólio.
O Brasil entende a importância de negociações como essa, mas infelizmente ações de leaseback não são comuns no país, ainda que pudessem ser realmente uma revolução no mercado imobiliário.
Como o sale-leaseback pode ajudar o mercado imobiliário nacional?
Uma das principais características do sale-leaseback é o fato de que é comumente feito por meio de portais imobiliários, visto que o meio facilita muito os anúncios de venda e aluguel de salas comerciais. Ou seja, um bom fluxo de sale-leaseback faz com que este segmento cresça ainda mais no país, e ele não é o único!
Todo o setor econômico tende a ganhar com um aumento nas ações de leaseback, isso porque um bom acordo como este traz vantagens para o mercado de modo geral, cujas principais são:
● Planejamento tributário — pagar aluguel ajuda muitas empresas com o Imposto de Renda. Isso significa uma ótima chance de o mercado crescer, pois há menos chance de as empresas deixarem de exercer suas atividades por excesso de dívidas, já que o pagamento do imposto pode ser reduzido;
● Liberação de capital — desde sempre o capital girou muito em torno de negociações financeiras diretas entre bancos e fundos de investimento e as próprias empresas. Transformar o valor direto em ativos imobiliários disponíveis faz com que a economia permaneça em movimento e aumenta as possibilidades de compra e venda futuras;
● Plano de expansão — muitas operações de leaseback são feitas pensando na expansão futura da empresa, e de fato isso dá resultados muito positivos. Uma companhia que cresce poderá adquirir outras e até mesmo se desmembrar em novos projetos: algo positivo para o mercado nacional, pois o reforça diante do monopólio das empreitadas internacionais, tão valorizadas atualmente;
● Alteração das dívidas — as dívidas com o imóvel próprio poderão agora ser substituídas pelo aluguel, que apresentará, sem dúvidas, um valor menor. Portanto, a empresa terá menos chance de inadimplência de qualquer modo, até mesmo devido ao seu alto poder de investimento após a venda do ativo.
Diante de tais motivos, a operação de sale-leaseback é uma ótima chance de garantir capital de investimento para seu negócio. Além disso, ao estudar bem as localizações e a valorização do setor imobiliário, é possível multiplicar muito o valor do mesmo capital por meio da realização de tal medida com outros ativos imobiliários — um bom investimento para a empresa e para todo o setor.
Cias aéreas fazem isso com frequência.
Como seu principal ativo (aeronaves) tem o leasing em dólar, frequentemente vêem seu caixa desaparecer nos momentos de disparada da moeda americana.
Uma das principais fontes de captação rápida é fazer sale lease back das aeronaves que estão em nome das cias aéreas e não em nome dos bancos.
Dessa forma captam algumas dezenas de milhões de dólares (fazendo caixa) esperando passar a tempestade.