Com a proximidade da implantação da Reforma Tributária, o setor imobiliário brasileiro se prepara para enfrentar um novo cenário: o provável aumento no custo dos aluguéis residenciais e comerciais. A introdução do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), que substituirão PIS, Cofins, ICMS e ISS, promete simplificar o sistema tributário, mas também impõe desafios diretos ao mercado de locação, segundo especialistas.
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Atualmente, os aluguéis intermediados por pessoas jurídicas, como imobiliárias, pagam uma alíquota de 3,65% referente a PIS/Cofins. Com o novo modelo, essa carga poderá subir para 10,6%, quase o triplo do valor atual. A Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) calcula que um aluguel de R$ 2 mil teria a tributação elevada de R$ 73 para R$ 169,60.
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“A Lei Complementar publicada em janeiro de 2025 impõe prazos curtos para a regularização dos contratos em vigor, até 31 de dezembro. Os que se adequarem poderão usar um regime com alíquotas reduzidas durante a transição”, explica Andressa Sehn da Costa, advogada do escritório Rafael Pandolfo Advogados Associados.
De acordo com o advogado Cristian Scheuer de Oliveira, também do mesmo escritório, a Reforma Tributária é “mais do que uma mudança de impostos, é uma reforma econômica, que mudará toda a forma de fazer negócios”.
Ele ressalta que a locação, hoje isenta de ICMS e ISS, passará a ser tributada pelo IBS e pela CBS. No caso das pessoas físicas, a cobrança valerá se forem atendidos dois critérios cumulativos: receita anual superior a R$ 240 mil e mais de três imóveis alugados.
“Quem ultrapassar o limite anual e faturar mais de R$ 240 mil no ano passará a pagar. Por isso, muitos proprietários devem acabar criando uma pessoa jurídica para gerenciar os aluguéis e aproveitar créditos tributários permitidos só às PJs sobre despesas com manutenção, administração e corretagem”, afirma Scheuer. Segundo ele, a nova tributação “deve ser repassada aos inquilinos, mesmo com reduções e redutores previstos pela lei”.
A reforma inclui um “redutor social”, que possibilita abater R$ 600 da base de cálculo do aluguel residencial e aplicar uma redução de 70% na alíquota. Mesmo com esse benefício, o aumento da carga é considerado inevitável. “O setor imobiliário foi contemplado com mecanismos para reduzir a carga, mas ainda assim haverá elevação nos custos e repasse aos inquilinos”, reforça Scheuer.
A legislação cria ainda um regime especial de transição até 2033, permitindo que contratos antigos mantenham a alíquota atual de 3,65%, desde que devidamente registrados. No entanto, quem optar por esse modelo não poderá usar créditos tributários nem redutores no período. “Por isso, empresas e imobiliárias precisam revisar seus contratos imediatamente para decidir se aderem ou não ao regime especial”, orienta Scheuer. “O cálculo precisa ser feito caso a caso.”
A tributarista Lilian Sartori, do Lopes & Castelo Sociedade de Advogados, é categórica: “Com a nova tributação sobre locação, certamente haverá aumento do custo dos aluguéis, o que tende a ser repassado ao locatário.”
Ela destaca que pessoas físicas que antes pagavam apenas Imposto de Renda passarão também a arcar com IBS e CBS, cuja alíquota efetiva deve ficar em torno de 8,4% após os redutores. “É um aumento considerável em relação ao modelo atual”, afirma.
O advogado Alexandre Herlin, da área tributária do Ciari Moreira Advogados, explica que o IBS e a CBS serão calculados sobre o valor do aluguel — sem incluir IPTU e condomínio — e aplicarão alíquotas reduzidas em 70%. “Especula-se que essas alíquotas, após a redução, girem em torno de 8%. Mas o custo certamente será repassado ao inquilino”, comenta.
Para o tributarista Pedro Lameirão, do BBL Advogados, “a carga tributária sobre as locações de imóveis aumentará na maioria dos casos, especialmente entre pessoas jurídicas”. Segundo ele, a inclusão da locação na tributação sobre consumo “muda completamente a dinâmica do setor”.
Especialistas indicam que as imobiliárias já começaram a revisar contratos e a estimar os impactos da nova tributação. O repasse dos custos deve acontecer gradualmente a partir de 2026, quando o novo sistema entrará em vigor. “A reforma vai exigir planejamento de ambas as partes, tanto locadores como inquilinos. O que torna essencial a negociação contratual. Mesmo quem ainda não será tributado precisa se preparar para um cenário de reajustes”, resume Scheuer.
Impactos esperados no mercado financeiro
A mudança tributária sobre o setor imobiliário tende a afetar não apenas o mercado de locações, mas também o comportamento dos investidores. O aumento nos custos operacionais e o possível repasse aos inquilinos podem pressionar o segmento de fundos imobiliários (FIIs) e reduzir a atratividade de alguns ativos de renda variável ligados ao setor. Ao mesmo tempo, a maior formalização e a possibilidade de aproveitamento de créditos tributários podem favorecer empresas mais estruturadas, criando um ambiente de consolidação no mercado.
Relevância no cenário atual
Em meio à expectativa pela transição para o novo sistema tributário e à busca por estabilidade fiscal, a Reforma Tributária reacende o debate sobre competitividade e eficiência do ambiente de negócios no Brasil. O impacto sobre o mercado imobiliário é apenas um dos reflexos dessa mudança estrutural, que deve influenciar as decisões de investimento e consumo nos próximos anos.
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