Retomada da economia, juros na mínima histórica e expectativa de
que as coisas só melhorem daqui para frente. Parece o cenário
perfeito para o setor imobiliário, mas nem todas as empresas
responderam da mesma forma à mudança nos fundamentos da economia
brasileira. A ação da Gafisa (BOV:GFSA3) cai 52%
em 2019.
A queda é particularmente preocupante em razão do desempenho do
setor e das concorrentes. O Índice Imobiliário (Imob) dispara 45%
neste ano, os papéis da MRV (BOV:MRVE3) sobem 66%,
Cyrela (BOV:CYRE3) salta 87%, Even
(BOV:EVEN3) tem alta de 115%, Tecnisa
(BOV:TCSA3) registra ganhos de 15%, Direcional
(BOV:DIRR3) sobe 95%, Eztec (BOV:EZTC3)
tem 84% de ganhos e Helbor (BOV:HBOR3) apresenta
uma alta impressionante de 170%.
A disparidade também se reflete na cobertura para as ações:
apenas três bancos, segundo compilação feita pela Bloomberg, fazem
a cobertura do ativo GFSA3, sendo que dois deles possuem
recomendação equivalente à venda e um recomenda manter o papel.
Para explicar esse descompasso da Gafisa, é inevitável lembrar
do caso do fundo GWI Asset Management, que saiu da companhia em
fevereiro deste ano. A gestora, liderada pelo sul-coreano Mu Hak
You, tomou decisões polêmicas como demitir metade dos funcionários
da Gafisa, deixar de pagar fornecedores e paralisar obras.
As ações da Gafisa subiram 7% no pregão imediatamente
posterior à venda da fatia da GWI no controle da empresa para
Nelson Tanure, considerado um especialista
em turnarounds.
Para o analista Eduardo Guimarães, da Levante, o mercado não
duvida da capacidade de Tanure em melhorar a gestão da companhia.
Contudo, nem todos os investidores estão dispostos a dar o
benefício da dúvida ainda, uma vez que a construtora segue com um
endividamento alto e sem fazer lançamentos.
“A Gafisa está para trás em relação aos seus pares e não
acredito que voltará a ser o que foi no passado. Acredito na
recuperação, mas a empresa já perdeu muita fatia de mercado para as
concorrentes por conta dos problemas internos”, avalia.
Guimarães entende que este ano foi uma oportunidade de ouro para
as construtoras se recuperarem da crise que começou em 2015. O
aquecimento da demanda por imóveis, especialmente em São Paulo,
somou-se a uma taxa Selic que chegou a 4,5% ao ano, o que melhora
as condições de crédito imobiliário.
Nesse cenário, o analista da Levante argumenta que quem fez a
lição de casa já está com uma precificação diferenciada na Bolsa. O
atraso no desempenho da ação da Gafisa, deste modo, nada mais seria
que o reflexo natural dessa oportunidade perdida nos negócios.
Do lado positivo, o analista lembra que isso dá mais margem de
espaço para altas nos papéis da construtora do que no de suas
rivais. “A ação GFSA3 está negociando com um
múltiplo baixo. A R$ 8, ela opera com 1,23 vezes o valor de mercado
dividido pelo patrimônio líquido. As rivais negociam, em geral, a
2,80 ou 2,20 vezes.”
Lançamentos em 2020
André Ackermann, diretor financeiro e de relações com
investidores da construtora, diz que a gestão mudou, mas ainda há
muito a ser feito para que a companhia possa aproveitar os bons
ventos da economia e ganhar competitividade.
“A principal ação implementada pela nova gestão foi a
reestruturação do capital da empresa, que tinha uma dívida líquida
sobre o patrimônio muito agressiva. Entraram R$ 405 milhões no
caixa com as duas tranches de aumento de capital
que fizemos”, explica Ackermann.
Um gestor que não quis se identificar destacou que a empresa tem
andado de lado nos últimos meses porque está ainda em processo de
“turnaround“, precisando arrumar a casa para que os
investidores fiquem mais confiantes em comprar as ações. Ele
ressalta que os aumentos de capital feitos nos últimos anos
diluíram a posição dos acionistas originais, mas que a estrutura
parece estar mais “ajeitada” agora e o papel pode finalmente
começar um processo de valorização.
“O GWI fez muitas demissões, de modo que a Gafisa precisa
recompor o time e limpar o balanço de obras atrasadas e manutenções
para fazer”, avalia.
De acordo com Ackermann, os lançamentos de edifícios e
outros empreendimentos devem ser retomados na segunda metade do ano
que vem, o que deve impulsionar o faturamento. A ideia seria vender
principalmente unidades localizadas em Moema e outras regiões
nobres de São Paulo. “Estamos avaliando entregar um portfolio de
muita qualidade. Temos 17 obras hoje em andamento e no ano que vem
estaremos em pleno vapor”, explica.
Na avaliação dele, a vantagem competitiva da Gafisa é ter esses
ativos “premium” e uma marca forte.
Os lançamentos podem vir até antes dependendo de como se
desenrolar o que a Gafisa anunciou ontem. Em comunicado, a empresa
anunciou que pretende adquirir 100% das ações da Upcon, construtora
e incorporadora que atua nas zonas Sul e Oeste da capital paulista.
A proposta não é vinculante e as duas empresas devem chegar a um
acordo em 60 dias.
Luis Stacchini, analista do Credit Suisse, comentou que a
transação deve ser feita por meio de um acordo de swap, mas como a
Gafisa ainda não divulgou os detalhes, fica difícil emitir uma
opinião sobre a atratividade do negócio.
Por outro lado, ele e outros membros da equipe de análise do
banco acreditam que a aquisição mostra a companhia voltando ao
caminho certo. “O mercado tem dado sinais de que está privilegiando
crescimento em detrimento de criação de valor no longo prazo e, se
olharmos por esse angulo, a aquisição deve ser vista como positiva.
Acreditamos que a operação pode trazer algumas sinergias e permitir
à Gafisa retomar os lançamentos antes do previsto”, consta no
relatório do Credit.
O lado negativo é que a aquisição traria mais complexidade para
o negócio da construtora, que mal se recuperou ainda de um período
de layoffs e disrupção. Os analistas do banco suíço possuem
recomendação underperform (desempenho abaixo do desempenho do
mercado), com preço-alvo de R$ 4,98, o que corresponde a uma queda
de 37% frente o fechamento de segunda. Assim, apesar do movimento
de reestruturação da empresa, os analistas seguem céticos.
HELBOR ON (BOV:HBOR3)
Gráfico Histórico do Ativo
De Mar 2024 até Abr 2024
HELBOR ON (BOV:HBOR3)
Gráfico Histórico do Ativo
De Abr 2023 até Abr 2024