Balanço do terceiro trimestre de 2019. Nele, a empresa divulgava um lucro líquido de R$ 5,4 milhões. Agora, o balanço é outro, de um ano depois, do terceiro trimestre de 2020. O lucro líquido é quase dez vezes superior, registrando R$ 50,4 milhões, uma alta de 833,3%.

No acumulado dos nove primeiros meses de 2020, o lucro líquido acumulou R$ 70,5 milhões, resultado 1,1% menor que o mesmo período do ano passado, quando ficou em R$ 71,3 milhões.

Os resultados da São Carlos (BOV:SCAR3) referentes às suas operações do terceiro trimestre de 2020 foram divulgados no dia 04/11/2020.

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O Ebitda (lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização) recorrente da São Carlos recuou 1,3% no 3T20, ficando em R$ 46,4 milhões, enquanto o resultado do acumulado dos nove primeiros meses do ano subiu 7,3%, um montante de R$ 145,2 milhões.

A receita líquida da companhia ficou em R$ 144,7 milhões no último balanço, já a receita bruta de locação no terceiro trimestre deste ano somou R$ 63,5 milhões, uma queda de 2,6% sobre os R$ 65,2 milhões do mesmo período do ano passado. No comparativo dos nove primeiros meses deste ano com os do anterior, a receita bruta de locação foi de R$ 198,8 milhões em 2020, resultado 5,5% acima de 2019.

Teleconferência

Teleconferência da São Carlos sobre os resultados do 3T20. Estão presentes hoje conosco os senhores Felipe Góes, Diretor Presidente da São Carlos; e Sr. Fabio Itikawa, Diretor Financeiro e de Relações com Investidores.

Este trimestre foi marcado, principalmente, pelo retorno das pessoas aos escritórios. Estamos vendo um movimento crescente nos nossos prédios, as pessoas estão, pouco a pouco, retornando aos escritórios. E no caso dos nossos centros de conveniência, temos hoje todas as lojas abertas e em operação.

Então, aos poucos, a operação da Companhia vai voltando à normalidade. O resultado que estamos vendo é uma vacância estável, as empresas estão segurando as suas decisões em relação a novas ocupações, e também às desocupações. E, como resultado desse processo, tivemos um trimestre forte, com resultados realmente muito bons.

Este 3T é quando tradicionalmente divulgamos os resultados da avaliação anual do nosso portfólio. Realizamos agora, com a CBRE, essa avaliação, e esse é o primeiro destaque que eu gostaria de dar, que está no resumo da página dois da apresentação. O nosso portfólio, de acordo com a avaliação, apreciou em 8,2% em 12 meses e alcançou R$4,9 bilhões.

Considerando a dívida líquida da Companhia, isso corresponde a um NAV por ação de R$70, e a um crescimento no NAV por ação de 10,6%. É importante levar em consideração que essa avaliação foi feita em setembro deste ano, então leva em consideração já todos os impactos da pandemia, a vacância atual da Companhia. E esse resultado ocorre fundamentalmente porque temos uma qualidade altíssima no nosso portfólio. Imóveis muito bem localizados, com locações de longo prazo e clientes de primeira linha.

Acontece também porque estamos tendo um crescimento bastante relevante no negócio de centros de conveniência, que teve um crescimento no seu valor de 11,4% em 12 meses, e alcança hoje quase R$650 milhões em valor. É um segmento, como sempre temos dito em nossas apresentações, que vem crescendo bastante. Estamos animado com o crescimento que vem pela frente, e a pandemia mostrou o quão resiliente é esse negócio.

A segunda mensagem importante é em relação à nossa rentabilidade. Um trimestre bastante interessante para nós do ponto de vista de resultado, estamos com margem EBITDA de 78,4% e FFO de 32,8%. O nosso FFO nos 9M20 está avançando 19% em relação ao ano passado. Portanto, o aumento da rentabilidade da Companhia, mesmo no meio dessa pandemia. Alcançamos um FFO acumulado de R$65,1 nesse acumulado de 9M. E o lucro líquido do trimestre foi muito forte, R$50 milhões.

Uma parte relevante disso é resultado da venda de imóveis, e eu vou comentar um pouco mais sobre isso mais à frente. Em relação à estrutura de capital da Companhia, vimos fazendo um trabalho muito importante liderado pelo Fabio de reperfilamento das nossas dívidas, trabalhando agora para reduzir o custo do nosso endividamento. O resultado começa a ser visto neste trimestre, mas será visto de forma mais clara nos próximos trimestres, porque ainda temos alguns fees e pré-pagamentos de dívidas, que impactam o nosso resultado neste trimestre.

Mas, mesmo assim, é importante notar o seguinte: temos um crescimento do FFO, como eu já disse anteriormente, e uma queda relevante no custo nominal da dívida, que cai no de 8,5%, custo médio da nossa dívida no 3T19, para 6,2% no 3T20, um resultado realmente muito bom. O nosso endividamento líquido também caiu em um ano. Então, enquanto o portfólio cresce 8,2% em 12 meses em função das aquisições que fizemos, em função da qualidade do portfólio, a subida nas nossas de locações em 12 meses, temos uma redução da nossa dívida líquida para R$983 milhões.

Isso equivale a menos de 20% do valor do portfólio da Companhia. Então, é uma posição muito sólida, que, junto com nosso caixa de R$568 milhões no final do trimestre, nos coloca em uma posição muito vantajosa para tirar vantagem da crise. Entendemos que a crise traz grandes oportunidades, sejam de melhoria nos nossos processos internos, como temos feito, com o aprendizado que estamos tendo na crise para operar de forma muito mais eficiente internamente nos nosso condomínios, mas também em aquisições.

Neste trimestre, destaco a compra de um centro de conveniência aqui em São Paulo, na Vila Madalena, na saída do metrô Vila Madalena. Esse centro ainda está em obra, é uma fachada ativa, mas que eu tenho certeza de que irá gerar muitos resultados para a Companhia pela localização, pela disposição do centro e pela riqueza que existe naquela região. Estamos muito animado para fazer mais negócios desse tipo, e também comprar edifícios corporativos dentro da nossa estratégia.

Eu queria agora dar um pouco mais de detalhes, um pouco mais de cor sobre o resultado da venda do edifício Jardim Tietê, que ocorreu neste trimestre. Está na página três da apresentação. Neste trimestre, executamos a venda do edifício Jardim Tietê, que faz parte do que chamamos de complexo Jardim Tietê, que inclui os dois terrenos que foram vendidos em 2019 e geraram um ganho para a companhia de R$56,7 milhões, e agora a venda do edifício  Jardim Tietê, que gerou um ganho para a Companhia de R$42,9 milhões, registrado dentro deste trimestre.

A Companhia conseguiu, através da sua área comercial e da expertise que temos internamente em locação, atrair locatários para esse prédio e alcançar uma ocupação de mais de 80% neste 3T. Então, o resultado do imóvel já melhorou o suficiente para conseguirmos colocar o imóvel à venda e vendê-lo muito bem, porque vendemos a um cap de 7% um imóvel que está fora das localidades tradicionais de escritórios em São Paulo, inclusive fora até de onde temos a concentração dos nossos imóveis em São Paulo, que é fundamentalmente na região do Itaim e na região da Marginal Pinheiros.

Então, entendíamos que esse era um imóvel mais suscetível a perder valor na crise. Conseguimos vender o imóvel com esse cap rate de 7%, e se somamos o resultado da venda dos terrenos com o resultado da venda desse prédio, temos, no complexo, um retorno para nosso investidor, real após impostos, de 11,4% ao ano ao longo desses 20 anos. Então, é um projeto muito bem sucedido, que se encaixa bem na nossa estratégia e estamos muito orgulhosos de termos feito esse negócio neste ano.

Em resumo, um trimestre com resultados fortes, uma posição de caixa e um balanço bastante saudáveis e adequados para aproveitarmos as oportunidades que vemos pela frente, na medida em que a nossa economia começa a se recuperar.

Vale ressaltar que o crescimento na mesma base de ativos foi de 8,5%, e o destaque de fato é a apreciação do portfólio de centros de conveniência, que teve um crescimento superior a 11% em 12 meses. Isso em função não só de maturação dos empreendimentos, as vendas das mesmas lojas, principalmente nesse momento de pandemia, tiveram um crescimento relevante, mas também as inaugurações que a Companhia entregou ao longo desses 12 meses, que houve uma apreciação nesse portfólio, um crescimento no portfólio.

É um portfólio que vem ganhando destaque aqui na Companhia. Hoje, representa aproximadamente 20% em termos de ABL. E em termos de valor de mercado, tem uma representatividade em torno de 13%. É um resultado excelente de crescimento de portfólio, não só no segmento de office, mas também do portfólio de centros de conveniência.

Conforme o Felipe comentou, o NAV cresce 11% nos últimos 12 meses, e esse crescimento vem da combinação de apreciação do nosso portfólio, crescimento do nosso portfólio e redução de dívida líquida, que comento mais à frente. Destaco novamente aqui o crescimento do NAV dos centros de conveniência, que teve um crescimento superior a 24%, alcançando quase R$600 milhões, e o NAV por ação atinge R$70 reais.

A rentabilidade, que costumamos acompanhar, do nosso negócio. Utilizamos a métrica do total account return, que é a apreciação do portfólio ao longo do tempo acrescida dos proventos distribuídos ao longo desse período. Temos aqui, nos últimos dez anos, uma rentabilidade superior a 10%. Apresentamos os principais indicadores do trimestre e dos 9M20. O destaque aqui no resultado é a rentabilidade da Companhia. Mesmo nesse cenário desafiador, a Companhia entrega rentabilidades elevadas, com margem EBITDA superior a 78% e margem FFO superior a 32%, quase 33%.

E também, considerando 9M20, a Companhia cresce em praticamente todos os indicadores, de receita, EBITDA, FFO e lucro, e destaco também a margem elevada que atingimos nos 9M20, com destaque para a margem FFO de 35%. No lucro líquido, conforme o Felipe falou, alcançamos no trimestre R$50 milhões. Esse lucro é resultado da venda de ativos, da venda do Jardim Tietê no trimestre.

Por fim, na página seis, a estrutura de capital da Companhia. Ressalto aqui o trabalho que a Companhia vem fazendo, não só para reduzir custo de dívida, mas também melhorar o nosso perfil de endividamento. Hoje, temos um passivo atrelado a CDI, boa parte do nosso passivo atrelada a CDI, e isso possibilita à companhia aproveitar esse momento de juros mais baixos.

No trimestre, fizemos um trabalho de gestão de passivos, captamos R$150 milhões a um custo nominal de 3,5% ao ano, e liquidamos parcialmente uma dívida que tem um custo de 8,9% ao ano mais TR. Vale ressaltar também o nível de alavancagem da Companhia. Conseguimos reduzir o nível de alavancagem. No 3T20, alcançamos uma dívida líquida/EBITDA de 4,7x.

Como comparação, no 2T20, esse indicador era 5,4x. E aí, também com a apreciação do portfólio e redução da dívida líquida, temos uma relação de dívida líquida sobre portfólio de 20%, e isso no 2T era de 23%. Custo de dívida vem caindo. Hoje, no 3T, encerramos com custo nominal de aproximadamente 6% ao ano, e o nosso cronograma de dívida é bem alongado. Não temos pressão para rolar dívida. Temos um caixa, hoje, suficiente para fazer frente às amortizações que temos nos próximos anos.

VISÃO DE MERCADO

Eleven Financial

Para a Eleven, a companhia fez um bom trabalho para redução de despesas, possui ativos bem localizados tanto em São Paulo quanto no Rio de Janeiro e a estratégia de centros de conveniência tem sido ampliada no portfólio da companhia.

A Eleven mantém recomendação de compra, com preço-alvo de R$ 45,00.

Itaú BBA

O Itaú BBA avaliou que os dados da São Carlos indicam resiliência operacional, mas ficam abaixo de sua expectativa, impactados por uma queda mais acentuada das receitas com aluguel, e resultados financeiros mais pesados.  O banco manteve recomendação market perform (desempenho dentro da média do mercado) para as ações, com preço-alvo de R$ 41,8.

VISÃO TÉCNICA


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