Balanço do terceiro trimestre de 2019. Nele, a empresa divulgava
um lucro líquido de R$ 5,4 milhões. Agora, o balanço é outro, de um
ano depois, do terceiro trimestre de 2020. O lucro líquido é quase
dez vezes superior, registrando R$ 50,4 milhões, uma alta de
833,3%.
No acumulado dos nove primeiros meses de 2020, o lucro líquido
acumulou R$ 70,5 milhões, resultado 1,1% menor que o mesmo período
do ano passado, quando ficou em R$ 71,3 milhões.
Os resultados da São
Carlos (BOV:SCAR3) referentes às suas
operações do terceiro trimestre de 2020 foram divulgados no dia
04/11/2020.
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O Ebitda (lucro antes de juros, impostos, depreciação e
amortização) recorrente da São Carlos recuou 1,3% no 3T20, ficando
em R$ 46,4 milhões, enquanto o resultado do acumulado dos nove
primeiros meses do ano subiu 7,3%, um montante de R$ 145,2
milhões.
A receita líquida da companhia ficou em R$ 144,7 milhões no
último balanço, já a receita bruta de locação no terceiro trimestre
deste ano somou R$ 63,5 milhões, uma queda de 2,6% sobre os R$ 65,2
milhões do mesmo período do ano passado. No comparativo dos nove
primeiros meses deste ano com os do anterior, a receita bruta de
locação foi de R$ 198,8 milhões em 2020, resultado 5,5% acima de
2019.
Teleconferência
Teleconferência da São Carlos sobre os resultados do 3T20. Estão
presentes hoje conosco os senhores Felipe Góes, Diretor Presidente
da São Carlos; e Sr. Fabio Itikawa, Diretor Financeiro e de
Relações com Investidores.
Este trimestre foi marcado, principalmente, pelo retorno das
pessoas aos escritórios. Estamos vendo um movimento crescente nos
nossos prédios, as pessoas estão, pouco a pouco, retornando aos
escritórios. E no caso dos nossos centros de conveniência, temos
hoje todas as lojas abertas e em operação.
Então, aos poucos, a operação da Companhia vai voltando à
normalidade. O resultado que estamos vendo é uma vacância estável,
as empresas estão segurando as suas decisões em relação a novas
ocupações, e também às desocupações. E, como resultado desse
processo, tivemos um trimestre forte, com resultados realmente
muito bons.
Este 3T é quando tradicionalmente divulgamos os resultados da
avaliação anual do nosso portfólio. Realizamos agora, com a CBRE,
essa avaliação, e esse é o primeiro destaque que eu gostaria de
dar, que está no resumo da página dois da apresentação. O nosso
portfólio, de acordo com a avaliação, apreciou em 8,2% em 12 meses
e alcançou R$4,9 bilhões.
Considerando a dívida líquida da Companhia, isso corresponde a
um NAV por ação de R$70, e a um crescimento no NAV por ação de
10,6%. É importante levar em consideração que essa avaliação foi
feita em setembro deste ano, então leva em consideração já todos os
impactos da pandemia, a vacância atual da Companhia. E esse
resultado ocorre fundamentalmente porque temos uma qualidade
altíssima no nosso portfólio. Imóveis muito bem localizados, com
locações de longo prazo e clientes de primeira linha.
Acontece também porque estamos tendo um crescimento bastante
relevante no negócio de centros de conveniência, que teve um
crescimento no seu valor de 11,4% em 12 meses, e alcança hoje quase
R$650 milhões em valor. É um segmento, como sempre temos dito em
nossas apresentações, que vem crescendo bastante. Estamos animado
com o crescimento que vem pela frente, e a pandemia mostrou o quão
resiliente é esse negócio.
A segunda mensagem importante é em relação à nossa
rentabilidade. Um trimestre bastante interessante para nós do ponto
de vista de resultado, estamos com margem EBITDA de 78,4% e FFO de
32,8%. O nosso FFO nos 9M20 está avançando 19% em relação ao ano
passado. Portanto, o aumento da rentabilidade da Companhia, mesmo
no meio dessa pandemia. Alcançamos um FFO acumulado de R$65,1 nesse
acumulado de 9M. E o lucro líquido do trimestre foi muito forte,
R$50 milhões.
Uma parte relevante disso é resultado da venda de imóveis, e eu
vou comentar um pouco mais sobre isso mais à frente. Em relação à
estrutura de capital da Companhia, vimos fazendo um trabalho muito
importante liderado pelo Fabio de reperfilamento das nossas
dívidas, trabalhando agora para reduzir o custo do nosso
endividamento. O resultado começa a ser visto neste trimestre, mas
será visto de forma mais clara nos próximos trimestres, porque
ainda temos alguns fees e pré-pagamentos de dívidas, que impactam o
nosso resultado neste trimestre.
Mas, mesmo assim, é importante notar o seguinte: temos um
crescimento do FFO, como eu já disse anteriormente, e uma queda
relevante no custo nominal da dívida, que cai no de 8,5%, custo
médio da nossa dívida no 3T19, para 6,2% no 3T20, um resultado
realmente muito bom. O nosso endividamento líquido também caiu em
um ano. Então, enquanto o portfólio cresce 8,2% em 12 meses em
função das aquisições que fizemos, em função da qualidade do
portfólio, a subida nas nossas de locações em 12 meses, temos uma
redução da nossa dívida líquida para R$983 milhões.
Isso equivale a menos de 20% do valor do portfólio da Companhia.
Então, é uma posição muito sólida, que, junto com nosso caixa de
R$568 milhões no final do trimestre, nos coloca em uma posição
muito vantajosa para tirar vantagem da crise. Entendemos que a
crise traz grandes oportunidades, sejam de melhoria nos nossos
processos internos, como temos feito, com o aprendizado que estamos
tendo na crise para operar de forma muito mais eficiente
internamente nos nosso condomínios, mas também em aquisições.
Neste trimestre, destaco a compra de um centro de conveniência
aqui em São Paulo, na Vila Madalena, na saída do metrô Vila
Madalena. Esse centro ainda está em obra, é uma fachada ativa, mas
que eu tenho certeza de que irá gerar muitos resultados para a
Companhia pela localização, pela disposição do centro e pela
riqueza que existe naquela região. Estamos muito animado para fazer
mais negócios desse tipo, e também comprar edifícios corporativos
dentro da nossa estratégia.
Eu queria agora dar um pouco mais de detalhes, um pouco mais de
cor sobre o resultado da venda do edifício Jardim Tietê, que
ocorreu neste trimestre. Está na página três da apresentação. Neste
trimestre, executamos a venda do edifício Jardim Tietê, que faz
parte do que chamamos de complexo Jardim Tietê, que inclui os dois
terrenos que foram vendidos em 2019 e geraram um ganho para a
companhia de R$56,7 milhões, e agora a venda do edifício
Jardim Tietê, que gerou um ganho para a Companhia de R$42,9
milhões, registrado dentro deste trimestre.
A Companhia conseguiu, através da sua área comercial e da
expertise que temos internamente em locação, atrair locatários para
esse prédio e alcançar uma ocupação de mais de 80% neste 3T. Então,
o resultado do imóvel já melhorou o suficiente para conseguirmos
colocar o imóvel à venda e vendê-lo muito bem, porque vendemos a um
cap de 7% um imóvel que está fora das localidades tradicionais de
escritórios em São Paulo, inclusive fora até de onde temos a
concentração dos nossos imóveis em São Paulo, que é
fundamentalmente na região do Itaim e na região da Marginal
Pinheiros.
Então, entendíamos que esse era um imóvel mais suscetível a
perder valor na crise. Conseguimos vender o imóvel com esse cap
rate de 7%, e se somamos o resultado da venda dos terrenos com o
resultado da venda desse prédio, temos, no complexo, um retorno
para nosso investidor, real após impostos, de 11,4% ao ano ao longo
desses 20 anos. Então, é um projeto muito bem sucedido, que se
encaixa bem na nossa estratégia e estamos muito orgulhosos de
termos feito esse negócio neste ano.
Em resumo, um trimestre com resultados fortes, uma posição de
caixa e um balanço bastante saudáveis e adequados para
aproveitarmos as oportunidades que vemos pela frente, na medida em
que a nossa economia começa a se recuperar.
Vale ressaltar que o crescimento na mesma base de ativos foi de
8,5%, e o destaque de fato é a apreciação do portfólio de centros
de conveniência, que teve um crescimento superior a 11% em 12
meses. Isso em função não só de maturação dos empreendimentos, as
vendas das mesmas lojas, principalmente nesse momento de pandemia,
tiveram um crescimento relevante, mas também as inaugurações que a
Companhia entregou ao longo desses 12 meses, que houve uma
apreciação nesse portfólio, um crescimento no portfólio.
É um portfólio que vem ganhando destaque aqui na Companhia.
Hoje, representa aproximadamente 20% em termos de ABL. E em termos
de valor de mercado, tem uma representatividade em torno de 13%. É
um resultado excelente de crescimento de portfólio, não só no
segmento de office, mas também do portfólio de centros de
conveniência.
Conforme o Felipe comentou, o NAV cresce 11% nos últimos 12
meses, e esse crescimento vem da combinação de apreciação do nosso
portfólio, crescimento do nosso portfólio e redução de dívida
líquida, que comento mais à frente. Destaco novamente aqui o
crescimento do NAV dos centros de conveniência, que teve um
crescimento superior a 24%, alcançando quase R$600 milhões, e o NAV
por ação atinge R$70 reais.
A rentabilidade, que costumamos acompanhar, do nosso negócio.
Utilizamos a métrica do total account return, que é a apreciação do
portfólio ao longo do tempo acrescida dos proventos distribuídos ao
longo desse período. Temos aqui, nos últimos dez anos, uma
rentabilidade superior a 10%. Apresentamos os principais
indicadores do trimestre e dos 9M20. O destaque aqui no resultado é
a rentabilidade da Companhia. Mesmo nesse cenário desafiador, a
Companhia entrega rentabilidades elevadas, com margem EBITDA
superior a 78% e margem FFO superior a 32%, quase 33%.
E também, considerando 9M20, a Companhia cresce em praticamente
todos os indicadores, de receita, EBITDA, FFO e lucro, e destaco
também a margem elevada que atingimos nos 9M20, com destaque para a
margem FFO de 35%. No lucro líquido, conforme o Felipe falou,
alcançamos no trimestre R$50 milhões. Esse lucro é resultado da
venda de ativos, da venda do Jardim Tietê no trimestre.
Por fim, na página seis, a estrutura de capital da Companhia.
Ressalto aqui o trabalho que a Companhia vem fazendo, não só para
reduzir custo de dívida, mas também melhorar o nosso perfil de
endividamento. Hoje, temos um passivo atrelado a CDI, boa parte do
nosso passivo atrelada a CDI, e isso possibilita à companhia
aproveitar esse momento de juros mais baixos.
No trimestre, fizemos um trabalho de gestão de passivos,
captamos R$150 milhões a um custo nominal de 3,5% ao ano, e
liquidamos parcialmente uma dívida que tem um custo de 8,9% ao ano
mais TR. Vale ressaltar também o nível de alavancagem da Companhia.
Conseguimos reduzir o nível de alavancagem. No 3T20, alcançamos uma
dívida líquida/EBITDA de 4,7x.
Como comparação, no 2T20, esse indicador era 5,4x. E aí, também
com a apreciação do portfólio e redução da dívida líquida, temos
uma relação de dívida líquida sobre portfólio de 20%, e isso no 2T
era de 23%. Custo de dívida vem caindo. Hoje, no 3T, encerramos com
custo nominal de aproximadamente 6% ao ano, e o nosso cronograma de
dívida é bem alongado. Não temos pressão para rolar dívida. Temos
um caixa, hoje, suficiente para fazer frente às amortizações que
temos nos próximos anos.
VISÃO DE MERCADO
Eleven Financial
Para a Eleven, a companhia fez um bom trabalho para redução de
despesas, possui ativos bem localizados tanto em São Paulo quanto
no Rio de Janeiro e a estratégia de centros de conveniência tem
sido ampliada no portfólio da companhia.
A Eleven mantém recomendação de compra, com preço-alvo de R$
45,00.
Itaú BBA
O Itaú BBA avaliou que os dados da São Carlos indicam
resiliência operacional, mas ficam abaixo de sua expectativa,
impactados por uma queda mais acentuada das receitas com aluguel, e
resultados financeiros mais pesados. O banco manteve
recomendação market perform (desempenho dentro da média do mercado)
para as ações, com preço-alvo de R$ 41,8.
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