PRV.UN Pro Real Estate Investment Trust

MONTRÉAL, le 10 août 2022 /CNW/ - Le Fonds de placement immobilier PRO (le « FPI PRO » ou le « FPI » (TSX : PRV.UN) a publié aujourd'hui ses résultats financiers et d'exploitation pour le trimestre clos le 30 juin 2022 (le « deuxième trimestre » ou « T2 »).

Points saillants du deuxième trimestre de 2022

• Hausse de 33,6 % des produits tirés des immeubles pour le T2 2022 par rapport au T2 2021
• Augmentation de 33,0 % du résultat d'exploitation net* pour le T2 2022 par rapport au T2 2021
• Hausse de 0,9 M$ du résultat net et résultat global au T2 2022 par rapport au T2 2021
• Progression de 36,9 % des flux de trésorerie d'exploitation ajustés* au T2 2022 par rapport au T2 2021
• Ratio de distribution des flux de trésorerie d'exploitation ajustés de base* de 86,5 % au T2 2022, contre 92,3 % au T2 2021
• Ratio dette/valeur comptable brute* de 51,3 % au 30 juin 2022, contre 58,2 % à la même date en 2021
• Taux d'occupation de 98,3 % au 30 juin 2022
• Renouvellement de 81,8 % de la superficie locative brute (SLB) de 2022 à un écart de loyer moyen de 12,9 %
• Conclusion de la coentreprise précédemment annoncée avec Crestpoint Real Estate Investments Ltd. (« Crestpoint ») en vue de codétenir un portefeuille de 42 immeubles industriels

« Nous avons connu une autre période solide au deuxième trimestre, tant sur le plan financier que celui de l'exploitation. Nos résultats reflètent, en grande partie, la croissance soutenue de notre présence dans le vigoureux secteur industriel ainsi que les synergies appréciables réalisées aux chapitres de l'exploitation et de la location, a déclaré Jim Beckerleg, président et chef de la direction de FPI PRO. Nous sommes fiers de la coentreprise conclue avec Crestpoint, laquelle s'inscrit à la fois dans notre stratégie visant le secteur des immeubles industriels et notre stratégie d'exploitation. La portée de cette transaction relutive ouvre la porte à notre croissance future et à nouvelles occasions dans l'Est du Canada. Nous avons hâte de tirer parti du fort potentiel de location sur le marché que recèle ce portefeuille stratégique.

Nos résultats du deuxième trimestre comprennent une hausse de 4,7 % du résultat d'exploitation net des immeubles comparables* provenant de notre portefeuille d'immeubles industriels comparativement à la période correspondante du dernier exercice. Notre portefeuille plus modeste d'immeubles de commerces de détail a lui aussi affiché d'excellents résultats, comme en témoigne la hausse de 3,2 % du résultat d'exploitation net des immeubles comparables* par rapport à la même période de l'exercice précédent, laquelle témoigne de l'attention que nous portons dans le choix d'immeubles dont les locataires clés sont d'importants commerces nationaux de produits de base.

Nous avons continué à faire preuve de discipline financière au deuxième trimestre, en phase avec notre engagement de réduire notre ratio Dette/Valeur comptable brute* sous le seuil de 50 % au cours des prochains trimestres.

Nous faisons preuve de discipline dans nos stratégies et demeurons vigilants pour tenir compte de l'incertitude macroéconomique, des pressions inflationnistes et des taux d'intérêt en hausse que nous observons actuellement. Nous estimons que nous sommes en excellente posture pour faire d'autres gains aux chapitres du rendement et des améliorations, et créer encore plus de valeur pour nos parties prenantes », a conclu M. Beckerleg.

* Les mesures portant la marque « * » dans le présent communiqué désignent des mesures non conformes aux IFRS. Voir la rubrique « Mesures financières non conformes aux IFRS ».

Résultats financiers
Tableau 1 - Faits saillants financiers

Au 30 juin 2022, le FPI PRO détenait 120 immeubles de placement, contre 107 à la même date l'an dernier. L'actif total s'établissait à 1,04 G$ au 30 juin 2022, comparativement à 772,9 M$ au 30 juin 2021, une progression de 268,4 M$ ou 34,7 %. Le FPI PRO a acquis 16 immeubles de placement et vendu 3 immeubles de placement non stratégiques au cours de la période de douze mois close le 30 juin 2022.

Pour le deuxième trimestre clos le 30 juin 2022 : 

• Les produits tirés des immeubles sont ressortis à 23,7 M$, contre 17,8 M$ à la période correspondante de l'exercice précédent, une hausse de 6,0 M$, ou 33,6 %, qui s'explique principalement par une augmentation des produits provenant des acquisitions nettes réalisées lors des douze derniers mois.
• Le résultat d'exploitation net des immeubles comparables* a atteint 9,9 M$, une augmentation de 0,1 M$, ou 0,8 %, par rapport à la période correspondante de l'exercice précédent. Cette hausse découle de l'augmentation du taux d'occupation dans les catégories des immeubles industriels et des immeubles de commerces de détail, de hausses de loyers contractuels et d'une augmentation des taux de location lors des renouvellements de baux dans le secteur des immeubles industriels, lesquelles ont été contrebalancées en partie par la baisse du résultat d'exploitation net des immeubles comparables* imputable à un ajustement non récurrent de 0,13 M$ se rattachant à une période antérieure et par une hausse du taux d'inoccupation dans deux des huit immeubles de bureaux. Exclusion faite de l'incidence susmentionnée de 0,13 M$, les résultats d'exploitation net des immeubles comparables* ont progressé de 2,2 % au T2 2022 par rapport à la période correspondante de l'exercice précédent.
• Le résultat d'exploitation net* s'est élevé à 14,3 M$, contre 10,7 M$ à la période correspondante de l'exercice précédent, une augmentation de 3,5 M$, ou 33,0 % qui découle surtout de l'incidence des acquisitions d'immeubles nettes réalisées au cours des douze derniers mois.
• Les flux de trésorerie d'exploitation ajustés* se sont établis à 7,9 M$, contre 5,7 M$ pour la période correspondante de l'exercice précédent, une hausse de 2,1 M$, ou 36,9 %, qui est principalement attribuable à l'effet des acquisitions nettes réalisées au cours des douze derniers mois.
• Le ratio de distribution des flux de trésorerie d'exploitation ajustés de base* est ressorti à 86,5 %, comparativement à 92,3 % pour la période correspondante de l'exercice précédent. Cette amélioration s'explique essentiellement par l'effet des acquisitions nettes réalisées au cours des douze derniers mois, lequel a été contrebalancée en partie par les investissements de maintien, les coûts de location et les frais généraux et administratifs engagés en raison de la croissance du FPI.

Pour le semestre clos le 30 juin 2022 :

• Les produits tirés des immeubles se sont établis à 48,1 M$. La hausse de 12,9 M$, ou 36,7 %, par rapport à la période correspondante de l'exercice précédent s'explique en grande partie par l'augmentation des produits provenant des acquisitions nettes réalisées au cours de la période de douze mois close le 30 juin 2022.
• Le résultat d'exploitation net des immeubles comparables* a atteint 19,7 M$, une augmentation de 0,2 M$, ou 0,8 %, par rapport à la période correspondante de l'exercice précédent. Cette augmentation s'explique par la hausse du taux d'inoccupation dans la catégorie des immeubles de commerces de détail, la hausse des loyers contractuels et l'augmentation des taux de location lors des renouvellements de baux dans le secteur des immeubles industriels, qui ont été contrebalancées en partie par la baisse du taux d'occupation dans le secteur des immeubles de bureaux.
• Le résultat d'exploitation net* a atteint 28,4 M$, une augmentation de 7,5 M$, ou 36,1 %, par rapport à la période correspondante de l'exercice précédent. Cette progression est attribuable essentiellement à l'effet favorable des acquisitions nettes réalisées au cours de la période de douze mois close le 30 juin 2022.
• Les flux de trésorerie d'exploitation ajustés* ont totalisé 15,7 M$, une hausse de 4,5 M$, ou 40,4 %, par rapport à la période correspondante de l'exercice précédent qui s'explique surtout par l'effet des acquisitions nettes réalisées au cours des douze derniers mois.
• Le ratio de distribution des flux de trésorerie d'exploitation ajustés de base* est ressorti à 86,8 %, comparativement à 87,9 % pour la période correspondante de l'exercice précédent. Cette amélioration s'explique surtout par l'effet des acquisitions nettes réalisées au cours des douze derniers mois, lequel a été contrebalancé en partie par les investissements de maintien, les coûts de location et les frais généraux et administratifs engagés en raison de la croissance du FPI.

TABLEAU 2 - Rapprochement du résultat d'exploitation net avec le résultat net et le résultat global

Pour le trimestre clos le 30 juin 2022, le résultat et résultat global s'est établi à 12,0 M$, contre 11,1 M$ pour le trimestre correspondant de l'exercice précédent. Cette hausse de 0,9 M$ découle surtout de l'effet favorable de 3,5 M$ sur le résultat d'exploitation net, de l'effet favorable de 2,7 M$ de l'ajustement hors trésorerie de la juste valeur des parts de catégorie B et de l'effet favorable de 2,5 M$ de la charge hors trésorerie liée au régime incitatif à long terme, lesquels ont été contrebalancés par un ajustement hors trésorerie de 7,4 M$ de la juste valeur de marché des immeubles de placement pour le deuxième trimestre de 2022 par rapport à la même période de l'exercice précédent. Au deuxième trimestre de 2022, le FPI PRO a procédé à une mise à jour des évaluations externes indépendantes pour neuf immeubles, qui se sont traduites par un gain de juste valeur de 0,8 M$. 

Pour le semestre clos le 30 juin 2022, le résultat et résultat global s'est élevé à 58,5 M$, contre 12,7 M$ pour le semestre correspondant de l'exercice précédent. L'augmentation de 45,8 M$ découle principalement de l'effet favorable de 34,0 M$ de l'ajustement hors trésorerie de la juste valeur des immeubles de placement, ainsi que d'une hausse de 7,5 M$ du résultat d'exploitation net pour le semestre clos le 30 juin 2022 par rapport au semestre correspondant de l'exercice précédent. Au cours du premier semestre de 2022, le FPI PRO a commandé une mise à jour des évaluations externes indépendantes pour 14 immeubles, qui se sont traduites par un gain de juste valeur marchande d'environ 41,1 M$. 

Le FPI PRO maintient son engagement à améliorer de façon continue son bilan et sa situation de liquidité, y compris son ratio dette/valeur comptable brute*. Il continue de maintenir un profil de créances dont l'échéance est répartie dans le temps de manière à cadrer avec l'endettement total de son portefeuille.

Le produit tiré de la vente de neuf immeubles de commerces de détail non stratégiques situés dans l'Ouest canadien conclue après la clôture du trimestre (voir les transactions du portefeuille) servira à rembourser des emprunts hypothécaires d'environ $14,1 M$ arrivant à échéance en janvier 2023, ce qui laissera environ 10 M$ en renouvellements hypothécaires au cours des douze prochains mois.

Le ratio dette/valeur comptable brute* ressortait à 51,2 % au 30 juin 2022, comparativement à 58,2 % à la même date en 2021. Le taux d'intérêt moyen pondéré sur les emprunts hypothécaires se chiffrait à 3,40 % au 30 juin 2022, contre 3,50 % à la même date de l'exercice précédent.

Au 30 juin 2022, le FPI PRO disposait de 28 M$ sur sa facilité de crédit.

Le 27 juillet 2022, après la clôture du trimestre, le FPI PRO a conclu un accord visant à vendre à un tiers un portefeuille de neuf immeubles de commerces de détails non essentiels pour un produit brut de 18,8 M$ (compte non tenu des frais de clôture). Une partie du produit de la vente de ces immeubles situés dans l'Ouest canadien, dont la SLB totalise environ 94 000 pieds carrés, sera affectée au remboursement des emprunts hypothécaires, le solde devant servir à rembourser partiellement un emprunt à terme. La clôture de la vente est prévue pour septembre 2022 et assujettie aux conditions de clôture d'usage.

Le 5 août 2022, après la clôture du trimestre, le FPI PRO a annoncé la clôture de la transaction relutive précédemment annoncée avec Crestpoint visant à détenir en copropriété un portefeuille de 42 immeubles industriels situés au Canada atlantique, aux termes de laquelle FPI PRO et Crestpoint feront chacun l'acquisition d'une participation de 50 % dans 21 immeubles industriels détenus par un tiers, à un prix d'achat totalisant 228,0 M$ (compte non tenu des frais de clôture). Parallèlement à cette acquisition, le FPI PRO a vendu à Crestpoint une participation de 50 % dans 21 immeubles qu'il détient et dont la valeur totale s'élève à 227 M$, pour une contrepartie totale lui revenant d'environ 113,500 M$ (compte non tenu des frais de clôture).

L'acquisition par le FPI PRO de la participation de 50 % dans les 21 immeubles au coût d'environ 114,0 M$ (compte non tenu des frais de clôture) sera financée à l'aide du produit tiré d'une participation de 50 % dans de nouvelles hypothèques à taux fixe totalisant environ 148,0 M$. Le solde d'environ 40 M$ sera réglé à l'aide de fonds en caisse, y compris les liquidités provenant du produit de la vente à Crestpoint d'une participation de 50 % dans des immeubles existants.

La vente par le FPI PRO d'une participation de 50 % dans 21 immeubles qu'il détient actuellement s'est traduite par une contrepartie en trésorerie d'environ 49,0 M$ à recevoir de Crestpoint (compte non tenu des frais de clôture). Crestpoint prend également en charge une participation de 50 % totalisant environ 129,0 M$ dans des hypothèques à taux fixe actuellement détenues par le FPI PRO.

Au 30 juin 2022, le portefeuille du FPI PRO comptait en tout 120 immeubles totalisant une superficie de 6,6 millions de pieds carrés et dont la durée moyenne pondérée des baux s'établit à 4,4 ans. Environ 81,8 % des contrats de location arrivant à échéance en 2022 ont été renouvelés selon un écart de loyer moyen positif de 12,90 %. Au 30 juin 2022, le taux d'occupation demeurait solide à 98,3 %.

Des distributions aux porteurs de parts de 0,0375 $ la part de fiducie du FPI ont été déclarées mensuellement au cours du trimestre clos le 30 juin 2022, soit 0,45 $ la part sur une base annuelle. Des distributions équivalentes sont versées sur les parts de société en commandite de catégorie B de Société en commandite FPI PRO (les « parts de catégorie B »), une filiale du FPI.

Le 11 août 2022 à 12 h (midi), HAE, le FPI PRO tiendra une conférence téléphonique pour discuter de ses résultats du deuxième trimestre de 2022. Il y aura aussi une période de questions réservée aux analystes financiers. Pour assister à la conférence téléphonique, composez le 888-664-6383. Il sera possible de réécouter la conférence jusqu'au 18 août 2022, en composant le 888-390-0541. Le code d'accès est le 018773#

La conférence téléphonique sera également diffusée en direct sur le site du FPI PRO à www.proreit.com ou à l'adresse https://app.webinar.net/Ww539xJKNkq.

Le FPI PRO (TSX : PRV.UN) est une fiducie de placement immobilier à capital variable non constituée en personne morale qui a été établie aux termes d'une déclaration de fiducie sous le régime des lois de la province d'Ontario. Créé en 2013, le FPI détient un portefeuille d'immeubles commerciaux de grande qualité situés au Canada, qui se concentre principalement dans le segment des immeubles industriels au sein de marchés secondaires prospères.

Les états financiers consolidés du FPI sont établis conformément aux Normes internationales d'information financière (« IFRS »), telles qu'elles sont publiées par l'International Accounting Standards Board. Outre les mesures conformes aux IFRS utilisées dans les présentes, la pratique dans le secteur consiste à évaluer la performance des entités de placement immobilier en tenant compte notamment de certaines mesures et de certains ratios non conformes aux IFRS, ainsi que d'autres mesures financières déterminées (collectivement, les « mesures non conformes aux IFRS »). Les mesures portant la marque « * » dans le présent communiqué désignent des mesures non conformes aux IFRS.

Dans le présent communiqué, le FPI fournit et explique, à titre de complément aux résultats présentés selon les IFRS, i) certaines mesures financières non conformes aux IFRS, notamment le bénéfice avant intérêts, impôts et amortissement ajusté (« BAIIA ajusté »), le bénéfice avant intérêts, impôts et amortissement ajusté annualisé (« BAIIA ajusté annualisé »), les flux de trésorerie d'exploitation ajustés, les flux de trésorerie d'exploitation, la valeur comptable brute, le résultat d'exploitation net, le résultat d'exploitation net des immeubles comparables, et ii) certains ratios non conformes aux IFRS, notamment le ratio de distribution des flux de trésorerie d'exploitation ajustés de base, le ratio de distribution des flux de trésorerie d'exploitation ajustés dilués, les flux de trésorerie d'exploitation ajustés de base par part, les flux de trésorerie d'exploitation ajustés dilués par part, les flux de trésorerie d'exploitation de base par part, les flux de trésorerie d'exploitation dilués par part, le ratio de la dette par rapport à la valeur comptable brute, le ratio de la couverture du service de la dette, le ratio de couverture des intérêts et le ratio dette/BAIIA ajusté annualisé. Ces mesures non conformes aux IFRS ne sont pas définies par les IFRS et n'ont pas de sens normalisé aux termes de celles-ci. La méthode employée par le FPI pour calculer ces mesures non conformes aux IFRS pourrait différer de celle utilisée par d'autres émetteurs, et ces mesures pourraient ne pas être comparables aux mesures similaires présentées par d'autres fiducies de placement.

La direction du FPI a présenté ces mesures et ces ratios non conformes aux IFRS, puisqu'elle estime qu'elles sont représentatives du rendement d'exploitation et de la performance financière du FPI. Pour obtenir des renseignements sur les mesures conformes aux IFRS les plus proches et sur la composition des mesures non conformes aux IFRS, ou pour connaître la façon dont le FPI utilise ces mesures et les raisons pour lesquelles elles fournissent de l'information utile aux investisseurs, on se reportera à la rubrique « Mesures financières non conformes aux IFRS » du rapport de gestion du FPI pour le trimestre clos le 30 juin 2022 daté du 10 août 2022 (le « rapport de gestion du deuxième trimestre »), que l'on trouvera en consultant le profil du FPI PRO sur le site Web de SEDAR, à l'adresse www.sedar.com, et qui est intégré par renvoi dans le présent communiqué. Le rapprochement de chaque mesure non conforme aux IFRS est présenté ci-après, dans les cas où il y a lieu de le fournir. Les mesures non conformes aux IFRS ne sauraient être considérées comme des substituts du résultat net, des flux de trésorerie liés aux activités d'exploitation, de la trésorerie et des équivalents de trésorerie, du total des actifs, du total des capitaux propres ou d'autres mesures comparables conformes aux IFRS en tant qu'indicateurs du rendement, de la liquidité, des flux de trésorerie et de la rentabilité du FPI.

Rapprochement du résultat d'exploitation net des immeubles comparables et du résultat d'exploitation net (tels qu'ils sont présentés dans les états financiers consolidés)

Le tableau ci-après présente le résultat d'exploitation net des immeubles comparables par catégorie d'actifs pour les trimestres et les semestres clos les 30 juin 2022 et 2021 :

Rapprochement des flux de trésorerie d'exploitation ajustés et des flux de trésorerie d'exploitation avec le résultat net et le résultat global

Rapprochement du BAIIA ajusté avec le résultat net et le résultat global

Calcul du ratio dette/BAIIA ajusté annualisé

Calcul du ratio de couverture des intérêts

Calcul du ratio de couverture de la dette

Calcul de la valeur comptable brute et de la dette en pourcentage de la valeur comptable brute

Le présent communiqué renferme des énoncés prospectifs et des informations prospectives (collectivement, les « énoncés prospectifs ») au sens des lois sur les valeurs mobilières applicables, y compris des énoncés portant sur certaines attentes et projections, certains plans de croissance ou d'autres informations relatives à la stratégie d'affaires et aux plans futurs du FPI. Les énoncés prospectifs sont fondés sur un certain nombre d'hypothèses et sont assujettis à bon nombre de risques et incertitudes, dont plusieurs sont indépendants de la volonté de FPI PRO, en conséquence desquels les résultats et événements réels pourraient différer considérablement de ceux qui sont indiqués, explicitement ou implicitement, dans les énoncés prospectifs.

Les énoncés prospectifs contenus dans le présent communiqué portent notamment sur l'exécution par le FPI PRO de sa stratégie de croissance et sur le rendement financier futur de même que le rendement d'exploitation futur du FPI PRO. Les objectifs du FPI PRO et les énoncés prospectifs sont fondés sur certaines hypothèses, notamment celles voulant que i) le FPI PRO obtiendra du financement à des conditions favorables; ii) le niveau d'endettement futur du FPI PRO et son potentiel de croissance futur correspondront à ses attentes actuelles; iii) qu'aucune modification aux lois fiscales ne nuira à la capacité de financement ou aux activités du FPI PRO; iv) l'incidence de la conjoncture économique et de la conjoncture financière mondiale actuelles sur les activités du FPI PRO, dont sa capacité de financement et la valeur de son actif, correspondra à ses attentes actuelles; v) le rendement des placements du FPI PRO au Canada sera conforme aux attentes actuelles du FPI PRO et vi) les marchés financiers procureront au FPI PRO un accès à des titres de capitaux propres et/ou d'emprunt.

Les énoncés prospectifs figurant dans le présent communiqué sont présentés expressément sous réserve de la présente mise en garde. Tous les énoncés prospectifs figurant dans le présent communiqué sont à jour à la date de ce dernier. Le FPI PRO ne s'engage pas à mettre à jour l'information prospective pour tenir compte, notamment, d'une nouvelle information ou de nouveaux événements, à moins que la loi ne l'y oblige.

Des renseignements supplémentaires sur ces hypothèses, risques et incertitudes figurent à la rubrique « Facteurs de risque » de la notice annuelle la plus récente du FPI PRO et à la rubrique « Risques et incertitudes » du rapport de gestion du FPI PRO pour le trimestre clos le 30 juin 2022, que l'on trouvera tous les deux sous le profil du FPI PRO sur SEDAR, à l'adresse www.sedar.com.

SOURCE FPI PRO