PRV.UN Pro Real Estate Investment Trust

MONTRÉAL, le 9 nov. 2022 /CNW/ - Le Fonds de placement immobilier PRO (« FPI PRO » ou le « FPI » (TSX : PRV.UN) a publié aujourd'hui ses résultats financiers et d'exploitation pour le trimestre clos le 30 septembre 2022 (le « troisième trimestre » ou « T3 »).  

Faits saillants du troisième trimestre de 2022

• Hausse de 23,0 % des produits tirés des immeubles pour le T3 2022 par rapport au T3 2021
• Augmentation de 22,4 % du résultat d'exploitation net* pour le T3 2022 par rapport au T3 2021
• Progression de 3,6 % du résultat d'exploitation net des immeubles comparable* par rapport au T3 2021
• Hausse de 15,5 M$ du résultat net et du résultat global au T3 2022 par rapport au T3 2021
• Accroissement de 11,6 M$ de la valeur des immeubles de placement au T3 2022 et de 52,7 M$ depuis le début de l'exercice
• Hausse de 21,0 % des flux de trésorerie d'exploitation ajustés* au T3 2022 par rapport au T3 2021
• Ratio de distribution des flux de trésorerie d'exploitation ajustés de base* de 85,7 % au T3 2022, contre 82,8 % au T3 2021
• Ratio dette/valeur comptable brute* de 49,8 % au 30 septembre 2022, contre 58,2 % à la même date en 2021
• Renouvellement de 85,5 % de la superficie locative brute (« SLB ») de 2022 à un écart moyen de 14,9 % et de 21,0 % de la SLB de 2023 à un écart moyen de 50,3 %
• Taux d'occupation de 97,9 % au 30 septembre 2022

« Nous avons connu d'excellents résultats d'exploitation au troisième trimestre, tout en maintenant un bilan qui s'est raffermi, ce qui témoigne de la force de notre entreprise, a souligné Jim Beckerleg, président et chef de la direction du FPI PRO.

La progression enregistrée dans pratiquement tous nos indicateurs clés est la preuve que notre exploitation continue de gagner en efficacité. Il y a lieu de souligner que nous continuons à connaître une croissance en interne grâce à de solides hausses du résultat d'exploitation net* de nos immeubles comparables dans le secteur des immeubles industriels, mais aussi dans celui des immeubles de commerces de détail, où il a progressé respectivement de 7,2 % et de 3,3% au T3.

Nous avons adopté comme position stratégique de nous concentrer sur les aspects défensifs de notre portefeuille, de même que sur les occasions d'accroissement de valeur de marché dans le secteur industriel, qui représente maintenant 80 % de la SLB totale de notre portefeuille. Malgré un contexte où les taux d'intérêt sont en hausse, l'augmentation de nos tarifs de location ainsi que l'arrivée à échéance de certains baux et la conclusion de nouveaux baux viennent contrer un certain mouvement à la hausse des taux de capitalisation et des escomptes de notre portefeuille. 

En prenant soin de revoir la répartition de notre capital et grâce à une bonne gestion du risque et des coûts, nous sommes parvenus a cédé 10 immeubles de détail non essentiels depuis le début de l'exercice, ce qui nous a aidé à atteindre notre objectif de ramener le ratio dette/valeur comptable brute* sous la barre des 50 % au cours du trimestre.

Nous sommes notamment heureux des résultats que nous apporte la coentreprise avec Crestpoint Real Estate Investments Ltd. et ses entreprises liées à Dartmouth, en Nouvelle-Écosse. Cette transaction relutive, conclue au cours du trimestre, fait de nous l'un des plus grands locateurs du marché industriel d'Halifax, ce qui nous place en position avantageuse pour continuer à tirer parti de la croissance des loyers dans cette région stratégique, tout en nous donnant la flexibilité nécessaire pour poursuivre notre croissance à l'extérieur de ce territoire.

Nous demeurons vigilants en raison de l'incertitude macroéconomique et de la volatilité des marchés qui ont pris de l'ampleur. Nous avons 32,5 millions de dollars à notre disposition aux termes de nos facilités de crédit, un faible endettement et une situation avantageuse, autant de raisons qui nous font croire que le moment est propice pour nous concentrer sur nos résultats d'exploitation. Nous aurons des occasions de maintenir notre succès et de croître de façon durable, notamment grâce à notre discipline financière, pour le bénéfice de toutes nos parties prenantes », a conclu M. Beckerleg.

*L'emploi du suffixe « * » dans le présent communiqué désigne des mesures non conformes aux IFRS. Voir la rubrique « Mesures non conformes aux IFRS ».

Résultats financiers 
Tableau 1 - Faits saillants financiers

Le FPI PRO détenait 132 immeubles de placement au 30 septembre 2022, y compris une participation de 50 % dans 42 immeubles de placement, contre 104 immeubles de placement détenus en propriété exclusive à pareille date en 2021. L'actif total ressortait à 1,04 G$ au 30 septembre 2022, comparativement à 769,1 M$ au 30 septembre 2021, une progression de 271,3 M$ ou 35,3 %. Au cours de la période de douze mois close le 30 septembre 2022, le FPI PRO a acquis une participation de 100 % dans 16 immeubles de placement et une participation de 50 % dans 21 immeubles de placement, et il a vendu une participation de 50 % dans 21 immeubles de placement et une participation de 100 % dans 9 immeubles de commerces de détail ne cadrant plus avec sa stratégie.

Pour le troisième trimestre clos le 30 septembre 2022 : 

• Les produits tirés des immeubles sont ressortis à 24,1 M$, contre 19,6 M$ à la période correspondante de l'exercice précédent, une hausse de 4,5 M$, ou 23,0 %, qui s'explique principalement par une augmentation des produits provenant des acquisitions nettes réalisées lors des douze derniers mois.
• Le résultat d'exploitation net des immeubles comparables* a atteint 11,1 M$, une augmentation de 0,4 M$, ou 3,6 %, par rapport à la période correspondante de l'exercice précédent. Cette augmentation s'explique par la hausse du taux d'inoccupation dans les catégories des immeubles industriels et des immeubles de commerces de détail, la hausse des loyers prévue aux contrats et l'augmentation des tarifs de location lors des renouvellements de baux dans le secteur des immeubles industriels, laquelle a été contrebalancée en partie par la baisse du taux d'occupation dans deux de nos huit immeubles du secteur des immeubles de bureaux. Au 1^er novembre 2022, après la fin du trimestre, un nouveau bail de six ans apportera un loyer brut mensuel additionnel de 90 000 $ une fois les locaux occupés.
• Le résultat d'exploitation net* s'est élevé à 14,8 M$, contre 12,1 M$ à la période correspondante de l'exercice précédent, une augmentation de 2,7 M$, ou 22,4 %, qui découle surtout des acquisitions d'immeubles nettes réalisées au cours des douze derniers mois.
• Les flux de trésorerie d'exploitation ajustés* ont totalisé 7,9 M$, contre 6,6 M$ pour la période correspondante de l'exercice précédent, une progression de 1,4 M$, ou 21,0 %, qui est principalement attribuable aux acquisitions nettes réalisées au cours des douze derniers mois.
• Le ratio de distribution des flux de trésorerie d'exploitation ajustés de base* est ressorti à 85,7 %, comparativement à 82,8 % pour le trimestre comparable de l'exercice précédent. Cette variation d'un exercice sur l'autre s'explique essentiellement par les investissements de maintien, les coûts de location et les frais généraux et administratifs découlant de la croissance du FPI, lesquels ont été contrebalancés en partie par les acquisitions nettes des douze derniers mois.

Période de neuf mois close le 30 septembre 2022

• Les produits tirés des immeubles se sont élevés à 72,1 M$, une hausse de 17,4 M$, ou 31,8 %, par rapport à la période correspondante de l'exercice précédent. Cette augmentation découle principalement de l'augmentation des produits provenant des acquisitions nettes réalisées au cours de la période de douze mois close le 30 septembre 2022.
• Le résultat d'exploitation net des immeubles comparables* a atteint 26,3 M$, une augmentation de 0,1 M$, ou 0,6 %, par rapport à la période correspondante de l'exercice précédent. Cette augmentation s'explique par la hausse du taux d'inoccupation dans la catégorie des immeubles de commerces de détail, la hausse des loyers prévue aux contrats et l'augmentation des taux de location lors des renouvellements de baux dans le secteur des immeubles industriels, laquelle a été contrebalancée en partie par la baisse du taux d'occupation dans le secteur des immeubles de bureaux.
• Le résultat d'exploitation net* a atteint 43,2 M$, un bond de 10,2 M$, ou 31,1 %, par rapport à la période correspondante de l'exercice précédent. Cette progression est attribuable essentiellement à l'effet favorable des acquisitions nettes réalisées au cours de la période de douze mois close le 30 septembre 2022.
• Les flux de trésorerie d'exploitation ajustés* ont atteint 23,6 M$, une hausse de 5,9 M$, ou 33,2 %, qui s'explique surtout par l'effet des acquisitions nettes réalisées au cours des douze derniers mois.
• Le ratio de distribution des flux de trésorerie d'exploitation ajustés de base* est ressorti à 86,4 %, comparativement à 86,0 % pour la période correspondante de l'exercice précédent. Cette variation s'explique essentiellement par les investissements de maintien, les coûts de location et les frais généraux et administratifs découlant de la croissance du FPI, lesquels ont été contrebalancés en partie par les acquisitions nettes des douze derniers mois.

TABLEAU 2 - Rapprochement du résultat d'exploitation net avec le résultat net et le résultat global

Pour le trimestre clos le 30 septembre 2022, le résultat net et résultat global s'est établi à 19,5 M$, contre 4,1 M$ pour le trimestre correspondant de l'exercice précédent. La hausse de 15,5 M$ par rapport à la période correspondante de l'exercice précédent provient pour l'essentiel de l'ajustement positif de 14,1 M$ de la juste valeur marchande hors trésorerie des immeubles de placement, ainsi que de l'effet favorable de 2,7 M$ du résultat d'exploitation net, lesquels ont été contrebalancés partiellement par une hausse de 1,4 M$ des coûts d'intérêt et de financement au troisième trimestre de 2022. Au troisième trimestre de 2022, le FPI PRO a commandé de nouvelles évaluations externes indépendantes pour 23 immeubles, qui se sont traduites par un accroissement de la juste valeur marchande de 11,6 M$. 

Pour la période de neuf mois close le 30 septembre 2022, le résultat net et résultat global s'est élevé à 78,0 M$, contre 16,8 M$ pour la période de neuf mois correspondante de l'exercice précédent. L'augmentation de 61,2 M$ par rapport à la période correspondante de l'exercice précédent est attribuable surtout à l'ajustement favorable de 57,2 M$ de la juste valeur hors trésorerie des immeubles de placement, ainsi qu'à une hausse de 10,2 M$ du résultat d'exploitation net, lesquels ont été contrebalancés par une augmentation de 3,0 M$ des coûts d'intérêt et de financement. Au cours des neuf premiers mois de l'exercice 2022, le FPI PRO a commandé de nouvelles évaluations externes indépendantes pour 37 immeubles, qui se sont traduites par un accroissement de la juste valeur de marché de 52,7 M$. 

Bilan solide

Le FPI PRO maintient son engagement à améliorer de façon continue son bilan, y compris son ratio dette/valeur comptable brute*, sa situation de liquidité et ses sources de financement. Il continue de maintenir un profil de créances dont l'échéance est bien répartie par rapport à l'endettement total de son portefeuille.

Le ratio dette/valeur comptable brute* ressortait à 49,8 % au 30 septembre 2022, comparativement à 58,2 % à la même date en 2021. Le taux d'intérêt moyen pondéré des emprunts hypothécaires s'établissait à 3,7 % au 30 septembre 2022, contre 3,5 % à la même date au cours de l'exercice précédent.

Au 30 septembre 2022, le FPI PRO avait 32,5 M$ à sa disposition sur sa facilité de crédit.

Transactions du portefeuille

Le 5 août 2022, le FPI PRO a annoncé la clôture d'une transaction relutive avec Crestpoint visant à détenir en copropriété un portefeuille de 42 immeubles industriels situés au Canada atlantique. Aux termes de la transaction, le FPI PRO et Crestpoint ont chacun acquis une participation de 50 % dans 21 immeubles principalement industriels détenus par un tiers, à un prix d'achat total de 228,0 $ (compte non tenu des frais de clôture). Parallèlement à cette acquisition, le FPI PRO a vendu à Crestpoint une participation de 50 % dans 21 de ses immeubles dont la valeur totale s'élève à 227 M$, pour une contrepartie totale lui revenant d'environ 113,5 M$ (compte non tenu des frais de clôture). À titre de seul gestionnaire d'immeubles pour l'ensemble de son portefeuille, le FPI PRO touche les honoraires de gestion d'usage dans le secteur.

L'acquisition par le FPI PRO de la participation de 50 % dans les 21 immeubles au coût d'environ 114,0 M$ (compte non tenu des frais de clôture) sera financée à l'aide du produit tiré d'une participation de 50 % dans de nouvelles hypothèques à taux fixe totalisant d'environ 148,0 M$. Le solde d'environ 40 M$ sera réglé à l'aide de fonds en caisse, y compris les liquidités provenant du produit de la vente à Crestpoint d'une participation de 50 % dans des immeubles existants.

La vente par le FPI PRO d'une participation de 50 % dans 21 de ses immeubles s'est traduite par une contrepartie en trésorerie d'environ 49,0 M$ à recevoir de Crestpoint (compte non tenu des frais de clôture). Crestpoint prend également en charge une participation de 50 % totalisant environ 129,0 M$ dans des hypothèques à taux fixe actuellement détenues par le FPI PRO. Le solde du produit tiré de la vente, déduction faite du paiement effectué à l'acquisition, a servi à rembourser en partie l'encours de la facilité de crédit du FPI PRO.

Le 27 septembre 2022, le FPI PRO a annoncé la vente à un tiers d'un portefeuille de neuf immeubles de commerces de détail non essentiels pour un produit brut de 18,8 M$ (compte non tenu des frais de clôture), lesquels totalisent une SLB d'environ 94 000 pieds carrés dans l'Ouest canadien. Une partie du produit de la vente a servi à rembourser des emprunts hypothécaires d'environ 14,1 M$ devant arriver à échéance en janvier 2023, le reste devant servir à rembourser en partie un emprunt à terme.

Le 3 novembre 2022, après la clôture du trimestre, le FPI PRO a conclu la vente d'un immeuble de commerces de détail non stratégique situé en Alberta d'une SLB totale d'environ 11 000 pieds carrés, pour un produit brut de 5,4 M$ (compte non tenu des frais de clôture). Une partie du produit de la vente a été employée pour rembourser un emprunt à terme d'environ 3,4 M$, et le reste servira à répondre aux besoins généraux du FPI.

Rendement d'exploitation

Au 30 septembre 2022, le portefeuille du FPI PRO comptait en tout 132 immeubles de placement, y compris 42 immeubles de placement dans lesquels il détient une participation de 50 %, totalisant une SLB de 6,5 millions de pieds carrés et dont la durée moyenne pondérée des baux s'établit à 4,2 ans. Au 30 septembre 2022, le taux d'occupation dans les immeubles du portefeuille demeurait solide à 97,9 %.

Le FPI PRO continue de tirer parti d'une situation d'exploitation solide. Environ 85,5 % des baux arrivant à échéance en 2022 ont été renouvelés à un écart moyen positif de 14,9 %, et approximativement 21,0 % des baux arrivant à échéance en 2023 ont été renouvelés à un écart moyen positif de 50,3 %.

Nouveau chef de la direction

Le 4 octobre 2022, le FPI PRO a annoncé que Gordon G. Lawlor succèdera à James W. Beckerleg comme président et chef de la direction du FPI. Il se joindra au conseil des fiduciaires du FPI le 1^er avril 2023, date à laquelle M. Beckerleg sera nommé vice-président du conseil et portera le titre de cofondateur, en conformité avec le plan de succession du FPI. M. Beckerleg était président et chef de la direction ainsi que fiduciaire du FPI PRO depuis 2013. Le FPI a aussi annoncé qu'Alison Schafer sera nommée chef des finances et secrétaire du FPI en parallèle à ces changements.

Distributions

Des distributions aux porteurs de parts de 0,0375 $ la part de fiducie du FPI ont été déclarées mensuellement au cours du trimestre clos le 30 septembre 2022, soit 0,45 $ la part sur une base annuelle. Des distributions équivalentes sont versées sur les parts de société en commandite de catégorie B de Société en commandite FPI PRO (les « parts de catégorie B »), une filiale du FPI.

Renseignements sur la conférence téléphonique et la webémission à l'intention des investisseurs

Le 10 novembre 2022 à 9 h, HE, le FPI PRO tiendra une conférence téléphonique pour discuter de ses résultats du troisième trimestre de 2022. Il y aura aussi une période de questions réservée aux analystes financiers. Pour assister à la conférence téléphonique, composez le 888-664-6383. Il sera possible de réécouter la conférence jusqu'au 17 novembre 2022, en composant le 888-390-0541. Le code d'accès est le 503379#.

La conférence téléphonique sera également diffusée en direct sur le site du FPI PRO à www.proreit.com ou à l'adresse https://app.webinar.net/6b4MK2LJ9Yx

À propos du FPI PRO

Le FPI PRO (TSX : PRV.UN) est une fiducie de placement immobilier à capital variable non constituée en personne morale qui a été établie aux termes d'une déclaration de fiducie sous le régime des lois de la province d'Ontario. Créé en 2013, le FPI détient un portefeuille d'immeubles commerciaux de grande qualité situés au Canada, qui se concentre principalement dans le segment des immeubles industriels au sein de marchés secondaires prospères.

Mesures non conformes aux IFRS

Les états financiers consolidés du FPI sont établis conformément aux Normes internationales d'information financière (« IFRS »), telles qu'elles sont publiées par l'International Accounting Standards Board. Outre les mesures conformes aux IFRS utilisées dans les présentes, la pratique dans le secteur consiste à évaluer la performance des entités de placement immobilier en tenant compte notamment de certaines mesures et de certains ratios non conformes aux IFRS, ainsi que d'autres mesures financières déterminées (collectivement, les « mesures non conformes aux IFRS »). L'emploi du suffixe * dans le présent communiqué désigne des mesures non conformes aux IFRS.

Dans le présent communiqué, le FPI PRO fournit et explique, à titre de complément aux résultats présentés selon les IFRS, i) certaines des mesures financières non conformes aux IFRS, notamment le résultat avant intérêts, impôts et amortissement ajusté (le « BAIIA ajusté »), le résultat avant intérêts, impôts et amortissement ajusté annualisé (le « BAIIA ajusté annualisé »); les flux de trésorerie d'exploitation ajustés; les flux de trésorerie d'exploitation; la valeur comptable brute; le résultat d'exploitation net (« REN »); le résultat d'exploitation net des immeubles comparables; et ii) certains ratios non conformes aux IFRS, notamment : le ratio de distribution des flux de trésorerie d'exploitation ajustés de base; le ratio de distribution des flux de trésorerie d'exploitation ajustés dilués; les flux de trésorerie d'exploitation ajustés de base par part; les flux de trésorerie d'exploitation dilués par part; les flux de trésorerie d'exploitation de base par part; les flux de trésorerie dilués par part; le ratio dette/valeur comptable brute; le ratio de la couverture du service de la dette; le ratio de couverture des intérêts et le ratio dette/BAIIA ajusté annualisé. Ces mesures non conformes aux IFRS ne sont pas définies par les IFRS et n'ont pas de sens normalisé aux termes de celles-ci. La méthode employée par le FPI pour calculer ces mesures non conformes aux IFRS pourrait différer de celle utilisée par d'autres émetteurs, et ces mesures pourraient ne pas être comparables aux mesures similaires présentées par d'autres fiducies de placement. La direction du FPI a présenté ces mesures et ces ratios non conformes aux IFRS, puisqu'elle estime qu'elles sont représentatives du rendement d'exploitation et de la performance financière du FPI. Pour obtenir des renseignements sur les mesures conformes aux IFRS les plus proches et sur la composition des mesures non conformes aux IFRS, ou pour connaître la façon dont le FPI utilise ces mesures et les raisons pour lesquelles elles fournissent de l'information utile aux investisseurs, on se reportera à la rubrique « Mesures financières non conformes aux IFRS » du rapport de gestion du FPI pour le trimestre clos le 30 septembre 2022 daté du 9 novembre 2022 (le « rapport de gestion du troisième trimestre »), que l'on trouvera en consultant le profil du FPI PRO sur le site Web de SEDAR, à l'adresse www.sedar.com, et qui est intégré par renvoi dans le présent communiqué. Le rapprochement de chaque mesure non conforme aux IFRS est présenté ci-après, dans les cas où il y a lieu de le fournir. Les mesures non conformes aux IFRS ne sauraient être considérées comme des substituts du résultat net, des flux de trésorerie liés aux activités d'exploitation, de la trésorerie et des équivalents de trésorerie, du total des actifs, du total des capitaux propres ou d'autres mesures comparables conformes aux IFRS en tant qu'indicateurs du rendement, de la liquidité, des flux de trésorerie et de la rentabilité du FPI.

Rapprochement du résultat d'exploitation net des immeubles comparables et du résultat d'exploitation net (tels qu'ils sont présentés dans les états financiers consolidés)

Le tableau suivant présente le résultat d'exploitation net des immeubles comparables par catégorie d'immeuble pour les périodes de trois et de neuf mois closes le 30 septembre 2022 et 2021 :

Rapprochement des flux de trésorerie d'exploitation ajustés et des flux de trésorerie d'exploitation avec le résultat net et résultat global

Rapprochement du BAIIA ajusté avec le résultat net et le résultat global

Calcul du ratio dette/BAIIA ajusté annualisé

Calcul du ratio de couverture des intérêts

Calcul du ratio de couverture de la dette

Calcul de la valeur comptable brute et de la dette en pourcentage de la valeur comptable brute

Énoncés prospectifs

Le présent communiqué renferme des énoncés prospectifs et des informations prospectives (collectivement, les « énoncés prospectifs ») au sens des lois sur les valeurs mobilières applicables, y compris des énoncés portant sur certaines attentes et projections, certains plans de croissance ou d'autres informations relatives à la stratégie d'affaires et aux plans futurs du FPI. Les énoncés prospectifs sont fondés sur un certain nombre d'hypothèses et sont assujettis à bon nombre de risques et incertitudes, dont plusieurs sont indépendants de la volonté de FPI PRO, en conséquence desquels les résultats et événements réels pourraient différer considérablement de ceux qui sont indiqués, explicitement ou implicitement, dans les énoncés prospectifs.

Les énoncés prospectifs contenus dans le présent communiqué portent notamment sur l'exécution par le FPI PRO de sa stratégie de croissance et sur le rendement financier futur de même que le rendement d'exploitation futur du FPI PRO. Les objectifs du FPI PRO et les énoncés prospectifs sont fondés sur certaines hypothèses, notamment celles voulant que i) le FPI PRO obtiendra du financement à des conditions favorables; ii) le niveau d'endettement futur du FPI PRO et son potentiel de croissance futur correspondront à ses attentes actuelles; iii) qu'aucune modification aux lois fiscales ne nuira à la capacité de financement ou aux activités du FPI PRO; iv) l'incidence de la conjoncture économique et de la conjoncture financière mondiale actuelles sur les activités du FPI PRO, dont sa capacité de financement et la valeur de son actif, correspondra à ses attentes actuelles; v) le rendement des placements du FPI PRO au Canada sera conforme aux attentes actuelles du FPI PRO et vi) les marchés financiers procureront au FPI PRO un accès à des titres de capitaux propres et/ou d'emprunt.

Les énoncés prospectifs figurant dans le présent communiqué sont présentés expressément sous réserve de la présente mise en garde. Tous les énoncés prospectifs figurant dans le présent communiqué sont à jour à la date de ce dernier. Le FPI PRO ne s'engage pas à mettre à jour l'information prospective pour tenir compte, notamment, d'une nouvelle information ou de nouveaux événements, à moins que la loi ne l'y oblige.

Des renseignements supplémentaires sur ces hypothèses, risques et incertitudes figurent à la rubrique « Facteurs de risque » de la notice annuelle la plus récente du FPI PRO et à la rubrique « Risques et incertitudes » du rapport de gestion du FPI PRO pour le trimestre clos le 30 septembre 2022, que l'on trouvera tous les deux sous le profil du FPI PRO sur SEDAR, à l'adresse www.sedar.com.

SOURCE FPI PRO