Fundos imobiliários sobem 6,6% em setembro e corretoras sugerem opções para outubro

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O Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (Ifix) – que mostra o comportamento dos principais fundos negociados na B3 – deu um salto no mês de setembro, com valorização nominal (sem descontar a inflação) de 6,6%, contra alta de 0,9% em agosto. O indicador superou até o Ibovespa, que reúne as principais ações negociadas na bolsa e subiu, no mesmo período, 4,9%. Alguns fundos, em segmentos como escritórios e agências bancárias, subiram mais de 10% no mês.

No ano, segundo relatório da Citi Corretora, o Ifix sobe 19,2%, perdendo para o Ibovespa (que tem alta de 23,4%), mas ganhando do CDI (+ 8%). Mas, apesar dos ganhos recentes, e ainda que esses fundos sejam beneficiados pela queda dos juros e relativa melhora nos indicadores econômicos,  consultores financeiros sugerem aos investidores que tenham cautela.

Recuperação gradual na economia

Os fundos imobiliários ganham atratividade num momento em que a economia brasileira começa a se recuperar gradualmente, com previsão de crescimento de 0,6% a 0,7% do PIB este ano, o que pode se refletir em alguma melhora no setor imobiliário, avalia Maurício Godoi, economista e professor da Saint Paul Escola de Negócios. Ao mesmo tempo, destaca, com os juros em queda mais pessoas buscam alternativas às aplicações em renda fixa, parte delas indo para esse e outros tipos de fundos. “Somado a outros fatores sazonais, isso pode provocar efeito positivo (sobre a valorização dos FII)”, completa.

Cautela com liquidez e taxas de administração

No entanto, para Godoi, salvo a forte alta na bolsa de valores (que ele enxerga como certo exagero), não existe clima de euforia em nenhum outro tipo de investimento, e os fundos imobiliários não representam exceção.

Como em qualquer aplicação, ele alerta que o investidor deve analisar os resultados de longo prazo, e não de curto, além de lembrar que esses fundos também trazem riscos de perda, como qualquer negócio no mercado imobiliário e negociado em bolsa. “Precisa observar ainda aspectos como liquidez (nem sempre haverá facilidade caso seja preciso sair do fundo a curto prazo); pesquisar valores de entrada e as taxas de administração, que costumam variar bastante, entre 0,5% e 3,5%”, ressalta.

Fundos de recebíveis e fundos de tijolo

O especialista em investimentos da Ourinvest e fundador da Academia do Dinheiro, Mauro Calil, lembra que existem duas grandes classes de fundos imobiliários, aqueles com lastro em recebíveis imobiliários (Certificados de Recebíveis Imobiliários, , por exemplo, com garantia nos créditos que a construtora vai receber dos compradores e que pagam juros) e os que têm lastros em imóveis físicos (os chamados fundos “de tijolo”).

Na avaliação dele, por conta das sucessivas quedas da taxa Selic (juro básico da economia), sobretudo nos últimos três meses, houve uma marcação a mercado (reavaliação) positiva das cotas de fundos imobiliários com lastro em recebíveis, um ajuste que resultou em valorização do Ifix.

Já no segmento de fundos de tijolo, que por conta da crise  amargam altos índices de vacância, inadimplência, devolução de imóveis e negociação de descontos pelos inquilinos, de maio para cá se registra um movimento de estabilização. Ou seja, o cenário parou de piorar, em função da retomada, ainda que modesta, da atividade econômica, o que também ajudou nos preços das cotas.

Ciclo de recuperação do mercado imobiliário

“Nossa opinião é que se passa a perceber a chegada de um ciclo imobiliário de recuperação, lembrando que esses ciclos são longos, de oito a onze anos; poderemos ver uma segunda onda, em que os fundos de tijolo começarão a ter suave valorização, mas que também levará tempo, de um ano a um ano e meio, para se consolidar”, analisa Calil.

Pressão de demanda

Entre outros fatores que também podem ter levado ao salto do Ifix em setembro, o consultor menciona que o mercado de fundos imobiliários ainda tem uma liquidez relativamente estreita, ficando sujeito a oscilações mais fortes diante, por exemplo, de operações de maior porte, e ainda uma maior pressão de demanda. “Mais pessoas hoje têm acesso e informações sobre esses fundos, e muitos buscam diversificar aplicações, em função da queda de remuneração na renda fixa.”

Calil lembra ainda que o investidor deve sempre buscar o máximo de informações antes de decidir onde aplicar, evitar entrar no investimento na alta (sob risco de se frustrar com a rentabilidade) e verificar se os investimentos fazem sentido dentro de seus planos. Os fundos imobiliários, destaca Calil, são aplicações de renda variável, para quem quer aplicar no segmento de imóveis, e a longo prazo (a partir de três anos). “No curto prazo, o mais indicado ainda é a renda fixa e, no longuíssimo prazo, o mercado de ações.”

Volume de negócios cresceu 53%

Segundo relatório da corretora Citi, em 12 meses, enquanto o CDI tem alta de 11,6% e o Ibovespa sobe 27,3%, o Ifix também se sai bem, com valorização de 22,7%. O volume total negociado no mercado de FII em setembro também cresceu, 53% sobre igual período do ano anterior e a quantidade de negócios aumentou 36% .

De olho em opções ligadas a shopping centers e agências bancárias

Mauricio Godoi aponta como boas opções, no momento, fundos ligados a shopping centers — lembrando que a reação do PIB no segundo trimestre se deu basicamente pelo aumento do consumo das famílias, e pode sinalizar recuperação de aluguéis de lojas e comércios — e também de agências bancárias. “Vemos bancos vendendo suas agências, para reduzir custos, e já fazendo operações casadas, com contratos de aluguel de  até 20, 30 anos. São negócios interessantes para os bancos e para os compradores, que podem refletir em melhora do volume negociado nos fundos imobiliários e também da rentabilidade.”

Isenção de IR nos dividendos e menos dor de cabeça

O professor de Finanças do Insper, Ricardo Rocha, diz que os brasileiros costumam apreciar a aplicação em imóveis e, nesse caso, os fundos imobiliários podem ser boa opção, por terem seus dividendos livres de Imposto de renda (IR) e porque, em geral, darão menos dor de cabeça ao investidor do que administrar imóveis físicos.

A tendência, segundo Rocha, é a aplicação em fundos ser menos trabalhosa do que administrar a locação, que exige acompanhamento constante de inquilinos, despesas de condomínio, IPTU, rateios, e com uma rentabilidade que não tem ultrapassado 0,3%. “Mas são alternativa para aplicação de longo prazo e dependem do reaquecimento da economia. Também será preciso avaliar bem o tipo de fundo antes de decidir aplicar, qual o nível de aluguéis, taxas de vacância e taxas de administração”, alerta.

Taxa de vacância e valores de aluguel ainda são desafios

A equipe de analistas da Citi Corretora destaca, em relatório a clientes, “que a recuperação dessa classe de ativos depende da superação de alguns desafios, tais como estabilização e subsequente queda da taxa de vacância, bem como manutenção nominal de valores de locação, após anos de sucessivas quedas.”

Analistas da Ativa Investimentos lembram que o país vive cenário de forte incerteza política e com dependência da aprovação de reformas para retomada do crescimento, sendo ainda observado desequilíbrio entre oferta e demanda, responsável por alta da taxa de vacância e políticas agressivas de descontos nos  aluguéis.

Queda da Selic é fundamental

Para os analistas  da Citi, a expectativa é que o BC continue cortando a taxa Selic até que esta atinja o nível de 7,0%, e que tal ciclo de flexibilização “apoie cada vez mais a recuperação dos mercados de trabalho e de crédito, portanto, o nível geral da economia.” A Ativa também destaca em relatório a clientes que, com uma possível  recuperação da economia a caminho, os fundos imobiliários conseguirão alugar seus espaços vagos, proporcionando grande potencial de apreciação.

Bom desempenho em shoppings e galpões logísticos

Entre os destaques de setembro, o relatório da Ativa menciona o CSHG Logística,  fundo que possui uma carteira imobiliária diversificada (galpões logísticos e industriais), com valorização de 9,3% no mês (31,5% no ano), e o CSHG Brasil Shopping, por exemplo, que possui propriedade direta e indireta, através de cotas de FIIs, CRIs conversíveis em fração ideal, em oito shopping centers (todos em operação) distribuídos em seis cidades e três estados. Esse fundo registrou valorização de 9,7% em setembro e 24,7% no ano.

Retorno mantém pequena queda em setembro

De acordo com o relatório mensal da Citi, a mediana do retorno em dividendos pagos em relação às cotas, o chamado “dividend yield” dos fundos imobiliários, voltou a apresentar leve queda entre agosto e setembro (agora em 0,58%). Os dividendos são os aluguéis dos imóveis que formam a carteira do fundo. No mesmo período, foi observado o mesmo movimento para o rendimento do CDI.

Comparando o ganho dos fundos com o CDI, os analistas concluem que o spread (diferença) entre a mediana do “dividend yield” dos fundos imobiliários e o CDI (líquido de Imposto de Renda) no mês de setembro é maior em relação ao spread médio dos últimos 12 meses (-0,06%).

Desconto em relação ao valor patrimonial cai para 13%

Já o desconto em relação ao valor patrimonial segue atrativo. As cotas dos fundos imobiliários negociam com desconto médio de  13% em relação ao valor patrimonial dos fundos, ou seja, o valor dos imóveis que eles têm em carteira, contra 15% em agosto de 2016. “Ainda nos parece um bom ponto de entrada para investidores focados em valor e com uma visão de longo prazo”, dizem os analistas.

Cautela e diversificação

No entanto, diante do cenário ainda desafiador na economia, sugerem cautela aos aplicadores. A recomendação é que o investidor busque uma carteira diversificada, com imóveis de qualidade, boa localização e baixa taxa de vacância.

Vacância desacelera em SP e sobe no Rio

Em relação à taxa de vacância, o relatório continua destacando que em imóveis de escritórios classe AA+ em São Paulo ela se desacelerou no segundo trimestre de 2017. A vacância no mercado de São Paulo classe AA+ (CBDs apenas, não incluindo Aphaville) atingiu 26,7% no segundo trimestre de 2017, uma variação negativa de 0,1 ponto percentual em relação ao trimestre anterior.

No Rio de Janeiro, o mercado de escritórios corporativos AA+ (CBDs apenas, não inclui a Barra da Tijuca) apresentou um aumento de 5,4 ponto percentual na vacância frente ao trimestre anterior, subindo para 39,4%, diz o relatório da corretora.

Fundos em destaque da Citi Corretora

Fundo: CSHG Real Estate

Segmento: Escritórios

Cotação (R$/cota): 1.580

Dividend yeld ¹:  7,1%

Fundo possui atualmente participação em 190 unidades locáveis, localizadas em 21 empreendimentos diferentes. Uma fatia de 19% dos contratos são atípicos. Em junho, a vacância financeira do fundo foi de 23%;  gestão ativa e portfolio diversificado tornam o fundo relativamente atrativo.

Fundo: Kinea Renda Imobiliária

Segmento: Escritórios e galpões logísiticos

Cotação (R$/cota): 169

Dividend yeld¹:  6,5%

Fundo conta com 16 ativos imobiliários, sendo 9 edificios comerciais (54% da receita do fundo) e 7 centros logísticos (46% da receita do fundo). Atualmente, 26,5% dos contratos são atípicos. Consideramos o fundo atrativo por conta da diversificação nos investimentos.

Fundo: CSHG Logística FII

Segmento: Galpões Logísticos

Cotação (R$/cota): 1.304

Dividend yeld¹:  8,0%

Vencimentos longos dos contratos (sendo boa parte atípicos); conta com gestão ativa e grande diversificação.

Fundo: BB Progressivo

Segmento: Agências Bancárias

Cotação (R$/cota): 155

Dividend yeld¹:  7,5%

Fundo conta com 64 imóveis distribuídos por todo o país e alugados para o Banco do Brasil por 10 anos (vencimento em 2022) por contrato de locação atípico; contratos são reajustados pelo IPCA. Risco de vacância baixo no curto e médio prazo,

Fundo: Kinea Rendimentos Imobiliários

Segmento: Recebíveis Imobiliários

Cotação (R$/cota): 105

Dividen yeld¹:  8,1%

Atualmente, a alocação dos investimentos em LCI é de 8%, 76% em CRI e 16% em caixa. 17% da carteira do fundo estão indexados ao IPCA, 3% indexados ao IGP-M, 16% em Selic e 64% indexados ao CDI; a diversificação das fontes de receita do fundo é uma característica atrativa. Movimento de queda na taxa Selic deve afetar os rendimentos negativamente.

¹ Dividend Yield ao ano, considerando proventos constantes nos próximos 12 meses. Yield tem como base o atual preço das cotas.

Fonte: Economática

 

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