Empresas aguardam publicação da CVM, mas já estudam operações de CRI com garantia em home equity

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O mercado ainda vai aguardar a publicação da decisão do Colegiado da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) para começar a estruturar os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) com lastro em crédito com garantia em imóveis, o chamado home equity. Mas a procura por informações de instituições já é grande, afirma Carolina Marcondes, coordenadora da área de Mercado de Capitais do escritório Bicalho e Mollica Advogados.

Ela foi responsável pelo recurso apresentado à CVM que resultou na autorização para os contratos de home equity servirem de garantia para os CRI, o que não era permitido até agora. A CVM só permitia usar empréstimos destinados à compra ou reforma do imóvel alienado.

Mercado aguarda mais detalhes

Segundo Carolina, o que se tem até agora é apenas uma minuta da decisão da CVM, resumindo que o contrato passa a ser aceito para CRI. Mas é preciso conhecer toda a decisão do Colegiado, explica a advogada. “A decisão pode trazer condições sobre quem pode emitir  os recebíveis ou limites que precisamos conhecer”, explica. Mas ela destaca que foi a primeira vez em uma oferta de CRI que a CVM se manifestou expressamente de que contrato de empréstimo de alienação fiduciária pode servir de lastro. “Algumas pessoas tinham feito consultas e a CVM respondeu que não, mas não sabemos nem como foram as respostas, pois elas não são públicas”, explica. Por isso, a decisão favorável é importante para o mercado.

Provocação estratégica

Carolina conta também que o recurso foi feito de maneira a provocar uma reação da CVM para resolver o assunto. “Antes, em nenhum momento ela se manifestou sobre o conceito de crédito imobiliário mas neste momento foi levada estrategicamente a se manifestar”, diz. A grande vantagem será que as financeiras e bancos que fazem empréstimos poderão revender os créditos no mercado via CRI e assim obter mais recursos para financiar novas operações. De qualquer maneira, a CVM já admitiu o empréstimo com garantia real, sem destinação específica como lastro para CRI. “Existe demanda de mercado para usar o papel pois o juro é mais baixo e o prazo mais longo para o tomador do crédito pois há a garantia real e, para os bancos e empresas imobiliárias, é possível montar carteira e vender no mercado para reinvestir no setor’, explica.

Colocar o guizo no gato

Por isso, havia pressão dos bancos para poder usar o home equity nos CRIs, mas ninguém queria dar o primeiro passo. “Muita gente não queria enfrentar um processo de montar uma operação que pode durar seis meses e tem um custo elevado e receber um não da CVM”, afirma. Assim, a Barigui Securitizadora, que moveu o recurso na CVM, assumiu um risco para levar adiante o processo. “Mas se não fizesse isso, teria de repensar a estratégia do grupo”, observa. Muitas outras empresas semelhantes estão na mesma situação, querendo obter mais recursos para emprestar.

Ela espera que, saindo o parecer da CVM, as operações comecem a ser montadas imediatamente. “Já temos procura no escritório por esse tipo de operação, só com essa definição geral”, diz.

Empréstimo sai do balanço para novos créditos

A Barigui faz empréstimos com garantia em alienação fiduciária há 10 anos e sempre sentiu falta de uma forma de conseguir securitizar as operações, afirma Rodrigo Pinheiro, presidente da empresa. “Os empréstimos acabavam ficando no nosso balanço e, para crescer nesse mercado, era preciso criar um mercado de securitização”, diz. Por isso, a empresa entrou com o pedido na CVM, com pleito adicional sobre o assunto, e acabaram ganhando. “Mas não fomos só nós, todo o mercado de home equity ganhou”, acrescenta.

Maior oferta de crédito barato

Para ele, outros participantes do mercado também poderão securitizar suas carteiras de crédito hipotecário e isso vai beneficiar principalmente os brasileiros, que terão acesso mais amplo a crédito mais barato e com prazos mais longos.  “Mostramos na CVM que a securitização já era feita nas Letras de Crédito Imobiliário (LCI) pelos bancos, mas com isso elas não saíam do balanço dos bancos” conta Pinheiro. “Agora com o CRI os bancos vão poder tirar isso do balanço e securitizar e emprestar mais e o mercado vai crescer.”

Nos EUA, 80% do crédito pessoal tem garantia em imóveis

Pinheiro, que veio de Portugal, lembra que o crédito com garantia em imóvel é muito comum no exterior. “Nos Estados Unidos, 80% do crédito pessoal é lastreado em imóveis, e na Europa é um pouco menos, mas é muito comum”, explica. Além disso, na Europa e nos Estados Unidos, é possível tirar mais de um empréstimo com o mesmo imóvel de garantia. “Em geral a pessoa tem um financiamento do imóvel já parcialmente pago e usa o mesmo imóvel como garantia de um crédito, uma segunda hipoteca”, explica.

CRI terá garantias reforçadas para o investidor

No Brasil, pelas regras do Banco Centtral (BC), a alienação fiduciária só permite tirar um empréstimo por imóvel, o que dá muito mais segurança para quem for comprar o CRI com lastro nesses contratos. “E há ainda o limite de 60% do valor do imóvel que pode ser financiado, ou seja, esse CRI vai ter bastante garantia para o investidor”, diz.

Pinheiro não diz quanto pretende emitir de CRI no mercado, até pelas restrições da CVM durante a montagem das operações. Ele explica, porém, que a Barigui, que atua por meio de fintechs de crédito, tem uma carteira de R$ 300 milhões de empréstimos com garantia em imóvel, sendo que ja´financiou R$ 500 milhões. “Temos também os empréstimos imobiliários tradicionais, mas essa é nossa carteira de home equity”, explica. Com essa liberação do CRI de crédito com garantia em imóvel, ele acredita que esse mercado pode crescer fortemente. “Dá um novo ânimo para crescer nesse mercado.”

 

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