Artigo: juros e fundos imobiliários, separados no nascimento

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Por Marcos Baroni

A história se repete de tempos em tempos – os juros (taxa Selic) sobem, os fundos imobiliários caem. A inversa também é verdadeira. A isso, damos o nome de “correlação negativa”.

O mercado é soberano e esta simetria invertida entre juros e fundos imobiliários funciona como música para os nossos bolsos.

No gráfico abaixo, a linha azul representa o IFIX, índice que compõe os principais FIIs negociados no mercado – é como se fosse o IBOV, guardadas as devidas proporções. A linha vermelha é o comportamento da taxa Selic desde 2011, quando o IFIX começou a ser medido na bolsa de valores.

Uma imagem vale mais que 1000 palavras – este gráfico nos ensina muito, a começar pelo fato de que o mercado tende a antecipar determinados movimentos. Neste sentido, podemos então assumir que parte da alta de juros que se desenha, possivelmente, no futuro próximo já começou a ser precificada pelos fundos imobiliários.

Sei que devem estar se perguntando: É hora de comprar ou vender?

Não se apegue a este tipo de pergunta. A nossa visão é de que há sempre oportunidades nos fundos imobiliários, visto que possuem internamente diversos tipos e setores, assim como ocorre no mercado de ações.

Alguns investidores gostam de fazer “timing”, isto é, realizar alocações direcionais conforme o ambiente macro do país. Sim, é importante, desde que você seja um investidor mais arrojado. Em geral, siga a cartilha da alocação recorrente – suas chances são maiores, acredite.

Lembre-se de que os FIIs são os únicos ativos disponíveis no mercado, de maneira democrática (valores iniciais baixos), que oferecem fluxo de caixa recorrente, ou seja, “renda mensal”.

Com isso, você tem uma verdadeira máquina de multiplicar patrimônio, potencializando ainda mais os juros compostos ao longo de sua vida.

A força dos fundos imobiliários, quando ancorada em uma carteira previdenciária, é extraordinária, justamente por conseguir comprar as melhores oportunidades todos os meses, considerando uma carteira diversificada, obviamente.

Volte ao gráfico, por favor: concentre-se, agora, apenas na linha azul e verá que temos uma visão altista. Na prática, isto quer dizer que os fundos imobiliários (IFIX) têm se mostrado, pelo menos até aqui, uma ferramenta eficaz de acumulação de patrimônio e renda.

Dando um passo à frente: alguns investidores buscam aperfeiçoar suas estratégias de alocação, e, para isso, vale observar o prêmio do DY (retorno anual) de um FII em relação ao CUPOM de um Título Público atrelado à inflação com vencimento acima de 05 anos.

Este indicador é até mais aderente para uma comparação mais assertiva quanto à precificação dos fundos imobiliários no mercado.

Supondo uma NTN-B (Título IPCA+ no Tesouro Direto) com vencimento acima de 05 anos e que esteja com CUPOM (real = acima da inflação) de 5,5%. É factível assumir que o DY médio dos fundos imobiliários estejam sendo oferecidos a mercado entre 2% e 3% acima deste CUPOM, portanto, algo entre 7,5% e 8,5%.

É uma analogia simples, mas que tem se mostrado eficiente. Claro, o prêmio irá depender do risco implícito de cada fundo imobiliário – os mais arriscados terão um “prêmio” (spread) maior.

Entendemos que os fundos imobiliários façam sentido em uma carteira previdenciária, mas, para isso, é válido, ao menos, observar as premissas e o contexto desta classe no mercado de capitais. Tenham todos bons investimentos e mantenha sempre uma visão de longo prazo.

Marcos Baroni é professor há 20 anos em cursos de graduação e MBAs nas áreas de Gestão de Projetos e Processos. Investe no mercado financeiro desde o início de sua carreira e há 10 anos leva conhecimento por várias cidades do Brasil sobre como conquistar a Independência Financeira. É vice-presidente de Fundos Imobiliários da Suno Research, casa de análise financeira. Contato: marcos.baroni@sunoresearch.com.br.

As informações refletem exclusivamente os pontos de vista e opiniões do autor do artigo. O Portal Arena do Pavini não se responsabiliza por decisões de investimentos tomadas com base nas informações fornecidas. 

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