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Obiettivo, 8 miliardi. È questo il target che ha fissato, per la fine del 2021, Paolo Bottelli, fondatore e primo azionista di Kryalos sgr (il 35% è in mano al colosso Usa del real estate Blackstone). Come raggiungere l'obiettivo? Puntando su Milano, guardando a Roma e studiando un nuovo business: quello degli npl e degli utp. Restando ancorati ai settori che finora hanno garantito la crescita di valore (6,5 miliardi) del patrimonio in gestione: uffici, logistica e retail. Con un occhio di riguardo al comparto hospitality, visto che il turismo in Italia non soffre, soprattutto nelle città d'arte e, per l'appunto, Milano. Il manager, classe 1969, ex Pirelli Real Estate in questa intervista rilasciata a MF-Milano Finanza delinea lo scenario di mercato e i progetti di sviluppo della sua attività.

Domanda. Dottor Bottelli, il mercato immobiliare sta vivendo stagioni di crescita ordinaria o siamo in presenza di una bolla?

Risposta. Il comparto nazionale è composto da micro-mercati, ognuno con proprie dinamiche gestionali. Ma non mi pare che si stia vivendo in una bolla. I capitali per gli investimenti, soprattutto internazionali, non mancano. Se guardiamo alle singole città è evidente che Milano sta vivendo un periodo di rinascimento. È sotto gli occhi di tutti. Ma non mi pare che ci sia una situazione da tenere sotto controllo. Mentre Roma è ripartita solo ora in termini di investimenti.

D. Quale settore industriale legato all'immobiliare non è all'altezza dell'offerta internazionale?

R. L'Italia ha bisogno di investimenti significativi nel settore hospitality perché siamo molto indietro. Il Paese deve puntare sul turismo e sulla valorizzazione del patrimonio artistico. Il turismo in Italia c'è e continua a crescere, in alcune aree meglio di altre, come Milano che ha migliorato l'offerta alberghiera e attrae una fascia di turisti alto-spendenti che prima non sceglieva la destinazione. Altre città non lo hanno ancora fatto.

D. Si riferisce alla Capitale?

R. Sì. Basti direi che a Roma i brand degli hotel 5 stelle lusso sono assenti. Un turista alto-spendente che vuole soggiornare nella Capitale non trova un'offerta allo stesso livello di hotel, ristoranti e, servizi. Stessa cosa dicasi per Firenze e, in parte, Venezia. C'è tantissimo da fare. Il settore diventerà strategico. In tal senso Milano è riuscita a raggiungere livelli d'offerta importanti, ma siamo a metà dell'opera.

D. Quali altri comparti devono raggiungere standard competitivi globali?

R. Uffici, logistica, hospitality e residenze sono tutti settori dove negli ultimi vent'anni è stato fatto pochissimo. Bisogna creare nuovo prodotto, nella logistica, per adeguare lo stock alle nuove modalità di consumo. In ambito uffici, quando si crea un prodotto efficiente e moderno si ottiene automaticamente una domanda.

D. La logistica subirà una rivoluzione in termini immobiliari con la crescita di Amazon, la presenza di Alibaba e altri player?

R. Certo, il colosso americano è un operatore che traina. Ma dobbiamo tenere in considerazione il fatto che l'online, l'ecommerce, internet hanno potenzialità di penetrazione ancora alte sul mercato italiano. Quindi, per il comparto logistica c'è un significativo spazio di crescita. Le nuove realizzazioni vengono assorbite quasi automaticamente dalla domanda. Mentre i canoni d'affitto sono storicamente a livelli accettabili e non abbiamo situazione di over-supply che potrebbe compromettere questa asset class. Come Kryalos, siamo molto positivi su questo settore.

D. In ambito uffici e residenziale, quando si parla di città come Milano si fa riferimento a un contesto in crescita. L'occupazione di spazi centrali non rischia però di depauperare il valore delle periferie?

R. Per quel che riguarda Milano, la città più reattiva in tal senso, bisogna fare una chiara distinzione tra il mercato del centro e quello della periferia. Per una serie di trend globali e per la necessità di attrarre talenti, le multinazionali, i vincitori dell'ultimo ciclo economico hanno interesse a posizionarsi in luoghi di qualità. L'attrarre talenti deriva dall'avere un luogo di lavoro moderno, efficiente.

D. L'hinterland subirà un crollo di domanda real estate?

R. La periferia si deve integrare e ammodernare. Ci saranno sempre spazi richiesti in queste zone. Ma non si devono creare cattedrali nel deserto. Ma gli spazi in periferia devono aver servizi all'altezza. A Milano città è stato fatto un grosso lavoro di upgrading. Anche nella periferia va fatto lo stesso lavoro.

D. A proposito dello sviluppo del capoluogo lombardo ora scatta la corsa alla riqualificazione degli scali ferroviari. Voi sarete della partita?

R. Non ci interessano queste progettualità. Operiamo sull'esistente, la rigenerazione lo stock immobiliare obsoleto. Sono partite che non abbiamo interesse a giocare.

D. In tale contesto di mercato come si pone Kryalos?

R. Abbiamo un portafoglio composto da circa 370 asset che vale 6,5 miliardi e un team di 68 persone. Gli ambiti nei quali operiamo tipicamente, ossia logistica, Milano centro e Roma, sono cresciuti parecchio. Abbiamo investito quando il mercato non era ai suoi picchi. Ma le nostre perizie, per prudenza gestionale, sottostimano il valore complessivo delle proprietà.

D. Che piani avete per i prossimi anni?

R. Abbiamo inoltre circa 1 miliardo di piano di capex che faremo nei prossimi tre anni suddivisi. Siamo i primi proprietari di logistica, tradizionale e di ultimo miglio, in Italia. Abbiamo una presenza molto rilevante nel settore uffici (3,5 miliardi di portafoglio), prevalentemente su Milano, 2 miliardi, e su Roma, ambito dove abbiamo sempre investito in maniera selettiva. E lavoriamo con i principali investitori internazionali, sia nell'ambito del mondo opportunistico sia mondo value-add, core. Copriamo ogni fascia di capitale di rischio.

D. Tradotto in numeri?

R. Contiamo da fine 2021 di avere un portafoglio superiore agli otto miliardi in Italia dove vediamo crescere in termini relativi la componente living e alberghiero, oltre al residenziale tradizionale e l'alberghiero,. Un settore nel quale contiamo di crescere molto nei prossimi 18 mesi.

D. Avete ambizioni estere?

R. A oggi non stiamo valutando di esportare il nostro modello su scala internazionale. Gli investitori apprezzano la value proposition sul mercato italiano. In futuro, vedremo.

D. Nessuna diversificazione?

R. Stiamo studiando il mercato dei crediti npl e utp. Recentemente abbiamo ottenuto l'autorizzazione da Banca d'Italia per operare in quest'ambito. A partire dal 2021 potrebbe esserci un nuovo business nel mondo dei fondi di credito.

red

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February 24, 2020 02:37 ET (07:37 GMT)

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