A partir de janeiro de 2026, viver de renda de aluguel no Brasil vai ficar mais caro. A Lei Complementar nº 214/2025, aprovada dentro da Reforma Tributária, vai mudar de forma significativa a tributação sobre imóveis alugados, trazendo impactos relevantes para investidores de diferentes portes.

Atualmente, a tributação ocorre apenas pelo Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF), com alíquotas que variam entre 7,5% e 27,5%. Com a nova lei, passam a incidir também o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), de competência estadual e municipal, e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), de competência federal. Esses tributos substituirão gradualmente ISS, PIS e Cofins, que até então não incidiam sobre aluguéis.

As estimativas iniciais indicam que a alíquota total do IVA (IBS + CBS) pode atingir 28%. Na locação de longo prazo, haverá um redutor de 70%, o que resultará em imposto efetivo de 8,4% sobre os aluguéis, além do IR já devido. No caso da locação por temporada (até 90 dias), o redutor será de 40%, levando a carga a 16,8%, alinhando esse tipo de aluguel ao regime de hotelaria.

Nem todos os proprietários serão impactados imediatamente. A cobrança passa a valer apenas em situações específicas, como: quem receber mais de R$ 240 mil por ano em aluguéis e tiver mais de 3 imóveis; quem ganhar mais de R$ 288 mil/ano em aluguéis, mesmo com menos de 3 imóveis; quem vender mais de 3 imóveis por ano; ou quem revender imóveis construídos ou reformados nos últimos 5 anos. Isso significa que mesmo investidores considerados pequenos hoje podem ser enquadrados futuramente, conforme ampliem seu portfólio.

Na prática, os números assustam. Um proprietário de dois imóveis que atualmente paga cerca de 23,9% de alíquota efetiva pode ver esse percentual subir para 29,8% até 2033, o que representa aproximadamente R$ 25 mil adicionais por ano em impostos. Já um investidor com quatro imóveis terá aumento semelhante, com a carga passando de 20,3% para 28,7%, o que equivale a R$ 22 mil a mais por ano em tributos.

Esse cenário tende a gerar efeitos em cadeia. Muitos proprietários vão tentar repassar os custos extras aos inquilinos. Mas, em mercados de alta vacância ou com locatários de menor renda, essa estratégia pode falhar, pressionando o valor dos imóveis e reduzindo a atratividade desse tipo de investimento.

Para o mercado de ações, câmbio e títulos, as mudanças trazem reflexos relevantes. O aumento da carga tributária sobre o setor imobiliário pode redirecionar parte do capital dos investidores para outros ativos, como fundos imobiliários listados na B3 ou títulos públicos. Além disso, a percepção de maior pressão inflacionária pelo repasse dos custos ao consumidor pode afetar a curva de juros e o câmbio, em especial a paridade Dólar Americano e Real Brasileiro (FX:USDBRL).

No contexto atual, a notícia ganha ainda mais relevância. Com o mercado financeiro monitorando de perto os desdobramentos da Reforma Tributária, qualquer alteração na carga fiscal sobre imóveis influencia não apenas investidores individuais, mas também fundos de investimento imobiliário e companhias do setor listadas na bolsa de valores.

Siga-nos nas redes sociais