La Fiducie de placement immobilier Primaris (« Primaris » ou la
« Fiducie ») (TSX : PMZ.UN) annonce aujourd’hui ses résultats
financiers et d'exploitation pour le premier trimestre clos le 31
mars 2023.
Faits saillants des résultats financiers et opérationnels
trimestriels
- Recettes locatives totales de 96,4 millions de dollars ;
- Croissance de 9,8 % du revenu net d'exploitation en espèces des
mêmes propriétés** (« RNE en espèces ») ;
- 91,3 % d’occupation engagée et 90,6 % d’occupation effective
;
- Fonds provenant des opérations** (« FPE ») de 0,369 dollar par
unité diluée moyenne ;
- Total de l'actif à 3,3 milliards de dollars ;
- Ratio de distribution du FPE** de 55,5 % ;
- Ratio de l'endettement sur l'actif total** de 33,5 % ;
- Rapport dette nette moyenne** sur BAIIA ajusté** de 5,1x
- 468,3 millions de dollars en liquidités ;
- 2,7 milliards de dollars en actifs non grevés ; et
- Valeur liquidative** de 21,74 dollars par unité d’encours.
Faits commerciaux saillants
- Notation d'émetteur revue à la hausse à BBB (haute) et maintien
d'une tendance stable ;
- Obtention d'une réduction de 0,25 % du taux d'intérêt sur les
facilités de crédit non garanties grâce à la notation revue à la
hausse ;
- Émission de débentures de premier rang non garanties pour un
montant en capital total de 250,0 millions de dollars à un taux
d'intérêt de 5,934 % ;
- Signature d'une hypothèque in fine de 85,0 millions de dollars
avec un taux d'intérêt de 5,516 % et une échéance à huit ans ;
- Amélioration de la liquidité à 468,3 millions de dollars,
extension du profil d’échéance de la dette et élimination de
l’exposition à la dette à taux variable ; et
- Acheté pour annulation 1 204 400 unités en vertu de l’OPRCNA à
un prix moyen par unité d’environ 14,78 $, ce qui représente une
réduction d’environ 32,0 % de la valeur liquidative**. Après le 31
mars 2023, Primaris a acheté 120 000 unités supplémentaires dans le
cadre du plan d’achat automatique d’actions pour un montant de 1,6
million de dollars en date du 3 mai 2023.
« Les centres commerciaux en intérieur dans notre portefeuille
continuent de connaître un rebond important dans les ventes de
locataires, et certains détaillants cherchent à renforcer leur
présence dans les magasins », déclare Patrick Sullivan, président
et chef de l’exploitation. « Il existe une importante croissance à
saisir au cours des prochaines années, alors que nous ramenons
l’occupation à des niveaux normaux historiques et que nous nous
concentrons sur la poursuite de la conversion des concessions
locatives liées à la pandémie en loyers du marché. »
Rags Davloor, directeur financier : « Notre modèle financier
différencié, y compris un effet de levier très faible, un faible
ratio de distribution et un important flux de trésorerie
disponible, constitue un avantage stratégique majeur pour Primaris.
Après avoir reçu une hausse de sa notation d'émetteur à BBB
(haute), l’une des plus hautes notations DBRS actuellement
attribuées dans le domaine des FPI cotées au Canada, nous avons
émis 250 millions de dollars de débentures non garanties à 5,934 %.
La dette non garantie représente désormais 72,8 % de notre
endettement total. Avec 2,7 milliards de dollars d'actifs non
grevés, une exposition nulle à la dette à taux variable et zéro
dette arrivant à échéance en 2023, nous avons sensiblement réduit
le risque de refinancement et amélioré la liquidité, libérant ainsi
des ressources précieuses pour se concentrer sur la gestion des
affaires et les opportunités de croissance. »
« Nous observons un long enchaînement d’opportunités de
croissance, englobant l’amélioration de l’occupation,
l’augmentation des taux de location, le réinvestissement pour
améliorer certains centres commerciaux, le recyclage du capital et
la croissance de notre portefeuille grâce aux acquisitions »,
déclare Alex Avery, chef de la direction. « Nous poursuivons nos
initiatives de sensibilisation à la FPI Primaris et, en 2023, nous
avons l’intention de démontrer notre capacité à effectuer des
transactions sur des propriétés qui sont conformes à notre
stratégie et à améliorer la valeur des unités Primaris, tout en
saisissant des opportunités de croissance du RNE en interne, et en
agissant d’une manière compatible avec le profil de leader de sa
catégorie que nous avons créé pour Primaris. »
Perspectives financières 2023
L'attribution disciplinée de capital est un pilier clé de la
stratégie de Primaris. À cette fin, Primaris réitère ses objectifs
établis pour la gestion de la situation financière de la
Fiducie.
Objectifs
Dette sur total de l'actif**1
25 % - 35 %
Dette nette moyenne** sur BAIIA
ajusté**1
4,0x – 6,0x
Ratio de distribution du FPE**
45 % - 50 %
Dette garantie sur dette totale**
<40 %
** Désigne une mesure non conforme aux
PCGR. Voir la section 1 « Base de présentation » — « Utilisation
des mesures non conformes aux PCGR » et la section 12, « Mesures
non conformes aux PCGR » dans le rapport de gestion.
1 Les ratios d’endettement sont des ratios
non conformes aux PCGR calculés sur la base des actes pour les
débentures de série A, de série B et de série C (les « Actes de
fiducie »). Voir la section 10.4, « Structure du capital » dans le
rapport de gestion.
En plus de ses objectifs établis ci-dessus, dans le rapport de
gestion pour le trimestre et l’exercice clos le 31 décembre 2022,
Primaris a publié des perspectives pour l’exercice 2023. Ces
perspectives sont reprises ci-dessous :
Occupation : la direction continue
de s’attendre à ce que l’occupation du portefeuille augmente de 0,8
% à 1,0 % en 2023.
Revenus locatifs : la direction
continue de prévoir des loyers contractuels d’environ 2,1 millions
de dollars, soit environ 1,0 % du loyer de base.
Revenus locatifs : la direction
continue de s’attendre à ce que les loyers linéaires se situent
entre 1,8 million et 2,2 millions de dollars.
RNE en espèces des mêmes
propriétés** : la direction
continue de s’attendre à ce que la croissance du RNE en espèces des
mêmes propriétés** se situe entre 3,0 % et 5,0 %.
Dépenses générales et
administratives : la direction continue de s’attendre à ce
que les dépenses générales et administratives pour l’exercice 2023
s’élèvent à environ 30 millions de dollars.
Dépenses en capital d'exploitation
: il est toujours prévu que les dépenses en capital d'exploitation
en 2023 se situent entre 27,7 millions et 31,7 millions de dollars,
soit de 2,55 dollars à 2,90 dollars le pied carré.
Dépenses en capital de
réaménagement : la direction continue de s’attendre à ce que
les dépenses se situent entre 30 et 40 millions de dollars,
principalement liées au Northland Village à Calgary, en
Alberta.
Impact de l'OPRCNA : Primaris
continue de penser que, de temps à autre, le prix du marché pour
les unités peut ne pas refléter pleinement leur valeur intrinsèque
et, dans de telles circonstances, le recours à l’OPRCNA pour
racheter des unités est une utilisation attrayante du capital
jusqu’à ce que d’autres possibilités d’investissement soient
disponibles et conformes à notre approche disciplinée d’allocation
de capital.
Distributions : en vigueur pour la
distribution déclarée le 30 décembre 2022, payée le 16 janvier
2023, Primaris a augmenté le taux de distribution de 0,80 dollar à
0,82 dollar par unité par an, ou 2,5 %. La direction continue
d’avoir l’intention d’augmenter les distributions chaque année, à
mesure que les opérations le permettent.
Principaux indicateurs financiers et d'exploitation
Au ou pour le trimestre clos le
(en milliers de dollars canadiens sauf
mention contraire) (non vérifiés)
31 mars 2023
31 décembre 2022
31 mars 2022
Nombre de propriétés de placement
35
35
35
Superficie locative brute (en millions de
pieds carrés)
10,9
10,9
11,3
Occupation effective
90,6
%
91,1
%
85,9
%
Occupation engagée
91,3
%
91,5
%
87,5
%
Loyer net moyen pondéré par pied carré
occupé1
$
24,30
$
24,23
$
23,86
Actif total
$
3 277 463
$
3 201 781
$
3 257 792
Passif total
$
1 181 210
$
1 114 152
$
1 004 279
Revenu total
$
96 369
$
99 804
$
91 772
Flux de trésorerie provenant (utilisé
dans) des activités d’exploitation
$
22 887
$
47 948
$
34 968
RNE en espèces**
$
51 187
$
53 593
$
46 898
Croissance du RNE en espèces des mêmes
propriétés**
9,8
%
—
—
Bénéfice net (perte nette)
$
35 586
$
(25 770
)
$
30 031
Bénéfice net (perte nette) par unité
$
0,369
$
(0,264
)
$
0,296
Fonds d'exploitation** (« FPE ») par unité
- moyenne diluée
$
0,369
$
0,387
$
0,381
Ratio de distribution du FPE**
55,5
%
52,1
%
52,5
%
Fonds provenant de l'exploitation
ajustés** (« FPEA ») par unité - moyenne diluée
$
0,319
$
0,271
$
0,303
Ratio de distribution du FPEA**
64,2
%
74,5
%
66,1
%
Distributions déclarées par unité
$
0,205
$
0,202
$
0,200
Moyenne pondérée des unités en circulation
- diluée (en milliers)
97 788
98 945
102 198
Valeur liquidative** par unité en
circulation
$
21,74
$
21,49
$
22,44
Dette par rapport à l'actif total**2
33,5
%
31,5
%
28,4
%
Dette nette moyenne** sur BAIIA
ajusté**2
5,1x
5,0x
5,2x
Couverture d'intérêts**2
3,7x
4,2x
6,6x
Liquidité
$
468 301
$
175 954
$
431 785
Actifs non grevés
$
2 712 996
$
2 863 844
$
1 860 326
Actifs non grevés sur dette non
garantie
3,4x
3,6x
5,3x
Dette garantie sur dette totale**
27,2
%
21,4
%
62,2
%
Dette à taux fixe en tant que pourcentage
de la dette totale**
100,0
%
70,9
%
100,0
%
Durée moyenne pondérée à l'échéance de la
dette - dette totale** (en années)
3,9
3,2
2,7
Moyenne pondérée du taux d'intérêt - dette
totale**
4,76
%
4,87
%
3,68
%
** Désigne une mesure non conforme aux
PCGR. Voir la section 1, « Base de présentation » — « Utilisation
de mesures non conformes aux PCGR » et la section 12, « Mesures non
conformes aux PCGR » du rapport de gestion.
1 Mesure financière complémentaire, voir
section 1, « Base de présentation » — « Utilisation d'indicateurs
d'exploitation » dans le rapport de gestion.
2 Les ratios d’endettement sont des ratios
non conformes aux PCGR calculés sur la base des actes pour les
débentures de série A, de série B et de série C (les « Actes de
fiducie »). Voir la section 10.4, « Structure du capital » du
rapport de gestion.
Résultats d'exploitation
Le RNE en espèces des mêmes propriétés** a progressé de 4,5
millions de dollars (9,8 %) par rapport à la même période de
l'année précédente. Le RNE en espèces** pour les centres
commerciaux a augmenté de 4,6 millions de dollars (10,0 %) et a
diminué de 0,1 million de dollars (0,2 %) pour les autres
propriétés. L’augmentation est attribuable à l’augmentation des
revenus tirés du loyer de base, du loyer en pourcentage au lieu du
loyer de base, du loyer en pourcentage, des revenus de location
spécialisée et du recouvrement des mauvaises créances. Les projets
de réaménagement achevés en 2022 ont contribué à hauteur de 0,5
million de dollars au loyer de base des centres commerciaux.
Si l’on exclut l’incidence du recouvrement des mauvaises
créances, le RNE en espèces des mêmes propriétés** a progressé de
3,8 millions de dollars (8,2 %) par rapport à la même période de
l'année précédente, comprenant une croissance de 8,3 % des centres
commerciaux, contrebalancée en partie par un léger recul (0,1 %)
dans d'autres propriétés.
Le tableau ci-dessous compare la composition du FPE** et du
FPEA** et calcule les facteurs de variations pour le trimestre clos
le 31 mars 2023 par rapport à la même période en 2022.
Pour le trimestre clos le 31 mars
(en milliers de dollars sauf pour les
montants unitaires) (non vérifiés)
2023
2022
Variation
Contribution
par unité1
Contribution
par unité1
Contribution
par unité1
RNE** provenant :
Mêmes propriétés2
$
51 155
$
0,523
$
47 168
$
0,461
$
3 987
$
0,039
Propriétés en réaménagement
1 151
0,012
1 319
0,013
(168
)
(0,001
)
Intérêts et autres revenus
1 404
0,014
983
0,010
421
0,004
Intérêts nets et autres charges
financières
(11 838
)
(0,121
)
(6 055
)
(0,059
)
(5 783
)
(0,057
)
Frais généraux et administratifs (nets des
frais internes pour les locations)
(5 401
)
(0 055
)
(4 295
)
(0,042
)
(1 106
)
(0,011
)
Amortissement
(374
)
(0,004
)
(196
)
(0,002
)
(178
)
(0,002
)
Incidence de la variance des unités
moyennes pondérées
—
—
—
—
—
0,016
FPE** et FPE** par unité - moyenne
diluée
$
36 097
$
0,369
$
38 924
$
0,381
$
(2 827
)
$
(0,012
)
Frais internes de location
(1 847
)
(0,019
)
(1 416
)
(0,014
)
(431
)
(0,005
)
Loyers linéaires
(833
)
(0,008
)
(1 431
)
(0,014
)
598
0,006
Charges récupérables et non
récupérables
(1 152
)
(0,012
)
(1 868
)
(0,018
)
716
0,007
Indemnités locatives et frais de
location
(1 049
)
(0,011
)
(3 291
)
(0,032
)
2 242
0,022
Incidence de la variance des unités
moyennes pondérées
—
—
—
—
—
(0,002
)
FPEA** et FPEA** par unité - moyenne
diluée
$
31 216
$
0,319
$
30 918
$
0,303
$
298
$
0,016
** Désigne une mesure non conforme aux
PCGR. Voir la section 1, « Base de présentation » — « Utilisation
de mesures non conformes aux PCGR » et la section 12, « Mesures non
conformes aux PCGR » dans le rapport de gestion.
1 Par unité diluée moyenne pondérée
2 Les propriétés détenues tout au long de
la période de 15 mois terminée le 31 mars 2023, à l’exclusion des
propriétés en développement ou en réaménagement majeur, sont
appelées « mêmes propriétés ».
La diminution de 0,012 $ du FPE** par unité est principalement
attribuable à une diminution de 0,057 $ par unité en raison de
l’augmentation des intérêts nets et des autres frais de financement
et à une diminution de 0,011 $ par unité en raison de
l’augmentation des frais généraux et administratifs. Ces
diminutions unitaires ont été partiellement compensées par la
croissance de 0,039 $ par unité par rapport du RNE** des mêmes
propriétés et d’une augmentation de 0,016 $ par unité en raison de
la variation des unités en circulation à la suite de l’activité de
l’OPRCNA. L’augmentation de 0,016 $ du FPEA** par unité est
principalement attribuable à la variabilité des dépenses en capital
pour les indemnités locatives et frais de location.
Le tableau ci-dessous compare la composition du FPE** et du
FPEA** pour le trimestre clos le 31 mars 2023 au trimestre
précédent clos le 31 décembre 2022 et calcule les facteurs de
variation d’un trimestre à l’autre.
(en milliers de dollars sauf pour les
montants unitaires) (non vérifiés)
31 mars 2023
31 décembre 2022
Variation
Pour le trimestre clos le
Contribution
par unité1
Contribution
par unité1
Contribution
par unité1
RNE** provenant :
Mêmes propriétés
$
51 155
$
0,523
$
53 934
$
0,545
$
(2 779
)
$
(0,028
)
Propriétés en réaménagement
1 151
0,012
1 124
0,011
27
—
Intérêts et autres revenus
1 404
0,014
1 002
0,010
402
0,004
Intérêts nets et autres charges
financières
(11 838
)
(0,121
)
(10 518
)
(0,106
)
(1 320
)
(0,013
)
Frais généraux et administratifs (nets des
frais internes pour les locations)
(5 401
)
(0,055
)
(6 859
)
(0,069
)
1 458
0,015
Amortissement
(374
)
(0,004
)
(375
)
(0,004
)
1
—
Impact de la variance des unités moyennes
pondérées
—
—
—
—
—
0,004
FPE**
$
36 097
$
0,369
$
38 308
$
0,387
$
(2 211
)
$
(0,018
)
Frais internes de location
(1 847
)
(0,019
)
(1 606
)
(0,016
)
(241
)
(0,002
)
Loyers linéaires
(833
)
(0,008
)
(639
)
(0,006
)
(194
)
(0,002
)
Charges récupérables et non
récupérables
(1 152
)
(0,012
)
(5 934
)
(0,060
)
4 782
0,048
Indemnités locatives et frais de
location
(1 049
)
(0,011
)
(3 347
)
(0,034
)
2 298
0,023
Impact de la variance des unités moyennes
pondérées
—
—
—
—
—
(0,001
)
FPEA**
$
31 216
$
0,319
$
26 782
$
0,271
$
4 434
$
0,048
** Désigne une mesure non conforme aux
PCGR. Voir la section 1, « Base de présentation » — « Utilisation
de mesures non conformes aux PCGR » et la section 12, « Mesures non
conformes aux PCGR » dans le rapport de gestion.
1 Par unité diluée moyenne pondérée.
La diminution de 0,018 $ du FPE** par unité en glissement
trimestriel était principalement attribuable à une diminution de
0,028 $ par unité en raison de la baisse du RNE** des mêmes
propriétés, causée par la saisonnalité de la location spécialisée
et du loyer en pourcentage au lieu du loyer de base, et à une
diminution de 0,013 $ par unité en raison de l’augmentation des
intérêts nets et des autres frais de financement. Ces diminutions
unitaires ont été partiellement compensées par une augmentation de
0,015 $ par unité provenant de la baisse des coûts généraux et
administratifs, en partie attribuable aux majorations accumulées au
cours du trimestre précédent, et une augmentation de 0,004 $ par
unité en raison de la variation des unités en circulation à la
suite de l’activité de l’OPRCNA. L’augmentation de 0,048 $ en
glissement trimestriel du FPEA** est attribuable à la saisonnalité
des projets d’immobilisations récupérables et à la variabilité des
dépenses en capital pour les indemnités locatives et frais de
location.
Résultats d'occupation et locatifs
Les activités locatives de Primaris visent à générer de la
valeur en gérant activement le mix locataires et offre commerciale
dans ses propriétés d’investissement. En raison de la saisonnalité,
l’occupation au quatrième trimestre est généralement plus élevée
car les détaillants bénéficient des achats de vacances.
L’occupation effective du portefeuille au 31 mars 2023 avait
augmenté de 4,7 % par rapport au 31 mars 2022.
Occupation
engagée
Occupation effective
Nombre
31 mars 2023
31 mars 2023
31 décembre 2022
31 mars 2022
Centres commerciaux1
22
90,9
%
90,2
%
91,0
%
87,0
%
Autres propriétés2
13
95,4
%
93,8
%
91,7
%
79,0
%
Occupation du portefeuille
35
91,3
%
90,6
%
91,1
%
85,9
%
Occupation effective moyenne du
portefeuille
Trimestre clos le
35
90,6
%
91,0
%
85,9
%
1 Les centres commerciaux comprennent 21
centres commerciaux intérieurs et 1 centre en plein air, le
Highstreet Shopping Centre à Abbotsford, en
Colombie-Britannique.
2 Les autres propriétés comprennent 9
places, 3 immeubles de bureaux et 1 bâtiment industriel.
Au cours du trimestre, Primaris a conclu 137 contrats de
location totalisant 0,5 million de pieds carrés. Les loyers globaux
de renouvellement ont augmenté de 4,9 %, dont 6,9 % de
renouvellements d’unités commerciales de détail (« UCD ») et 1,7 %
de renouvellements de grandes superficies.
L’activité locative pour le trimestre comprend 36 nouvelles
locations pour une durée de location inférieure à un an, ou pour un
pourcentage de loyer en remplacement du loyer de base. Bien que ces
structures de location aient toujours été un outil pour gérer les
réinstallations de locataires et le calendrier des plans
d’aménagement, pendant la pandémie, les locations structurées en
pourcentage du loyer au lieu du loyer de base étaient plus
répandues pour aider les locataires et maintenir les taux
d’occupation. À mesure que ces locations arrivent à échéance, la
direction s’attend à ce que les locataires retournent aux
structures de location traditionnelles.
Locations en pourcentage de loyer au
lieu du loyer de base
Au
Nombre de locations
Pourcentage de locations en
fonction du nombre1
31 mars 2023
155
7,1
%
31 décembre 2022
169
7,7
%
30 septembre 2022
177
8,1
%
30 juin 2022
181
8,3
%
31 mars 2022
184
8,5
%
1 Le nombre de locations exclut les
locations à court terme.
Liquidité robuste et modèle financier différencié
Le modèle financier différencié de Primaris est au cœur de sa
stratégie globale, fournissant une structure de capital de premier
plan sur laquelle développer l’activité, offrant une stabilité et
une solidité financières permanentes. Le tableau suivant résume les
actifs non grevés et les dettes non garanties de Primaris.
(en milliers de dollars) (non
vérifiés)
Au
Ratio cible
31 mars 2023
31 décembre 2022
Actifs non grevés - nombre
29
30
Actifs non grevés - valeur
$
2 712 996
$
2 863 844
Actifs non grevés en pourcentage des
propriétés de placement
86,3 %
91,8 %
Dette garantie sur dette totale**
<40%
27,2 %
21,4 %
Actifs non grevés sur dette non
garantie
3,4x
3,6x
Actifs non grevés en sus de la dette non
garantie
$
1,912,996
2,069,844
Pourcentage de RNE** en espèces généré par
les actifs non grevés
85.2 %
90.2 %
** Désigne une mesure non conforme aux
PCGR. Voir la section 1, « Base de présentation » — « Utilisation
de mesures non conformes aux PCGR » et la section 12, « Mesures non
conformes aux PCGR » du rapport de gestion.
En mars 2023, la direction a pris des mesures pour réduire le
risque de la Fiducie en rapport avec la disponibilité de liquidités
et à la hausse des taux d’intérêt, sans augmentation significative
des charges d’intérêts prévues. Comme annoncé précédemment,
Primaris a émis 250,0 millions de dollars de débentures non
garanties de premier rang pour une période de cinq ans avec un taux
d’intérêt de 5,934 % et a conclu une hypothèque in fine de 8 ans
garantie par Stone Road Mall à Guelph, en Ontario, pour 85,0
millions de dollars à un taux d’intérêt annuel de 5,516 %. Primaris
a également augmenté sa couverture économique en ce qui concerne
les prélèvements sur les facilités de crédit, de 150,0 millions de
dollars à 200,0 millions de dollars, échangeant le taux variable
sous-jacent contre un taux fixe de 3,685 % jusqu’au 18 octobre
2027.
À la suite de ces mesures, Primaris a effacé son exposition à la
dette à taux variable.
Aucune dette n'arrivera à échéance en 2023.
La liquidité à la fin du trimestre s’élevait à 468,3 millions de
dollars, soit 42,6 % de la dette totale**, couvrant tous les titres
de créance jusqu'en 2026.
Primaris a une valeur liquidative** par unité en circulation de
21,74 dollars.
Téléconférence et webdiffusion
Date : jeudi 4 mai 2023, à 10h00 (ET)
Lien : consultez la section
Investor Relations sur le site web de Primaris, ou cliquez ici.
Informations relatives à la
téléconférence :
Veuillez composer le
1-833-470-1428 depuis le Canada
Pour les appels internationaux,
composez le 1-929-526-1599
Code d'accès
748562
Un enregistrement de la téléconférence sera disponible jusqu'au
18 mai 2023, en composant le 1-866-813-9403 avec le code d'accès
459275, ou sur la section Investor Relations du site Web.
Assemblée générale annuelle des porteurs de parts
Date : jeudi 4 mai 2023, à 11h00 (ET)
Lien : consultez la section Investor Relations sur le site Web
de Primaris ou cliquez ici.
Reportez-vous à la section « Informations générales sur les
procurations » de la circulaire d’information de la direction
consultable en ligne sur www.primarisreit.com ou sur le profil
SEDAR de Primaris à l'adresse www.sedar.com, pour obtenir des
instructions sur la façon d’assister à l'assemblée et de voter.
À propos de la Fiducie de placement immobilier
Primaris
Primaris est la seule fiducie en placement immobilier pour les
centres commerciaux intérieurs du Canada, avec des participations
avant tout dans des centres commerciaux intérieurs majeurs dans des
marchés en pleine expansion. Son portefeuille compte au total 10,9
millions de pieds carrés, pour une capitalisation d'environ 3,1
milliards de dollars au cours de l'action Primaris. Des économies
d'échelle sont atteintes via sa plateforme de gestion nationale
entièrement internalisée, intégrée verticalement et à service
complet. Primaris présente une très bonne capitalisation et se
positionne extrêmement favorablement pour saisir des opportunités
de marché à un moment charnière de l'évolution du secteur de
l'immobilier de détail au Canada.
Avis de non-responsabilité concernant les déclarations
prospectives et les informations financières
prévisionnelles
Certaines déclarations incluses dans le présent communiqué de
presse constituent des « informations prospectives » ou des «
déclarations prospectives » au sens des lois sur les valeurs
mobilières applicables. Les termes « s'attend à », « planifie », «
estime », « a l'intention de », les conjugaisons au futur et
expressions similaires sont souvent destinés à identifier les
déclarations prospectives, bien que les déclarations prospectives
ne contiennent pas toutes ces mots d’identification. Les
déclarations prospectives spécifiques formulées ou sous-entendues
dans le présent communiqué comprennent, sans s'y limiter, les
déclarations concernant : les opportunités de croissance, la
croissance estimée du RNE en espèces des mêmes propriétés**, les
distributions futures attendues, les activités de développement de
la Fiducie, les avantages attendus de l’offre publique de rachat
dans le cours normal des activités de la Fiducie, l'amélioration de
l’occupation, l'augmentation des taux de location, les acquisitions
futures, le réinvestissement dans certains centres commerciaux,
l'opportunité de croissance interne du RNE, le risque de
refinancement, les objectifs de la Fiducie en matière de gestion de
sa situation financière, la reprise des ventes des locataires et le
retour des locataires vers structures locatives traditionnelles.
Les déclarations prospectives sont fournies dans le but de
présenter des informations sur les attentes et les plans actuels de
la direction concernant l’avenir et les lecteurs sont avertis que
ces déclarations pourraient ne pas être adaptées à d’autres fins.
Ces déclarations ne sont pas des garanties de rendement futur et
sont fondées sur des estimations et des hypothèses qui sont
intrinsèquement sujettes à des risques et à des incertitudes.
Primaris avertit que même si les hypothèses sont estimées
raisonnables dans les circonstances, les résultats, la performance
ou les accomplissements réels de Primaris peuvent différer
sensiblement des attentes énoncées dans les déclarations
prospectives. Les facteurs de risques importants et les hypothèses
sont notamment ceux énoncés dans le rapport de gestion qui sera
disponible sur SEDAR, et dans les autres documents déposés
périodiquement par Primaris auprès des autorités canadiennes de
réglementation des valeurs mobilières. En raison de ces risques, le
lecteur est invité à ne pas se fier indûment aux déclarations
prospectives, qui ne s'appliquent qu'au moment où elles sont
formulées. À l'exception de ce qui est spécifiquement requis par la
loi, Primaris décline toute obligation de mettre à jour les
déclarations prospectives en vue de refléter de nouvelles
informations, ultérieures ou autres.
Les lecteurs sont avertis qu’il existe un risque important que
les résultats réels pour l’exercice se terminant le 31 décembre
2023 varient par rapport aux prévisions financières fournies dans
le présent communiqué de presse et dans le rapport de gestion et
que de tels écarts pourraient être significatifs.
Certaines informations prospectives contenues dans le présent
communiqué de presse peuvent également être considérées comme des «
informations financières prévisionnelles » ou des « perspectives
financières » aux fins des lois sur les valeurs mobilières
applicables. Les informations financières prévisionnelles relatives
aux résultats d’exploitation prospectifs de la Fiducie, y compris,
sans s’y limiter, la croissance prévue du RNE**, l’incidence sur
les revenus locatifs des échelons de loyer contractuels, les
niveaux de dépenses générales et administratives prévus et les
dépenses en immobilisations prévues, sont assujetties aux mêmes
hypothèses, facteurs de risque, limitations et qualifications
énoncés dans le rapport de gestion, qui sera disponible sur SEDAR,
et dans d’autres documents déposés périodiquement par Primaris
auprès des autorités réglementaires canadiennes en valeurs
mobilières. La Fiducie et la direction estiment que ces
informations financières prévisionnelles ont été préparées sur une
base raisonnable, reflétant les meilleures estimations et jugements
de la direction. Toutefois, étant donné que ces informations sont
subjectives et sujettes à de nombreux risques, elles ne doivent pas
nécessairement être considérées comme indicatives des résultats
futurs. Les informations financières prévisionnelles contenues dans
le présent communiqué de presse ont été publiées à la date du
présent communiqué et ont été fournies dans le but d'apporter de
plus amples renseignements sur les résultats d’exploitation
potentiels de la Fiducie. Le lecteur est averti que les
informations financières prévisionnelles contenues dans le présent
document ne doivent pas être utilisées à d’autres fins que pour
lesquelles elles sont divulguées dans le présent document.
Le lecteur est également invité à examiner périodiquement les
documents de la Fiducie déposés auprès des autorités canadiennes de
réglementation des valeurs mobilières, car ils peuvent contenir des
discussions sur les risques et les incertitudes susceptibles de
provoquer un écart sensible entre les résultats et la performance
réels de Primaris et les déclarations prospectives contenues dans
le présent communiqué de presse. Toutes les déclarations
prospectives du présent communiqué de presse sont qualifiées par
ces mises en garde. Ces déclarations prospectives sont valables au
3 mai 2023 et Primaris n’assume aucune obligation de les mettre à
jour ou de les réviser pour refléter de nouveaux renseignements ou
la survenance d’événements ou de circonstances futurs, sauf si les
lois applicables sur les valeurs mobilières l’exigent.
Mesures non conformes aux PCGR
Les informations contenues dans ce communiqué de presse sont un
résumé des résultats. Le présent communiqué de presse doit être lu
conjointement avec les états financiers consolidés condensés
intermédiaires non vérifiés de la Fiducie et les notes
d’accompagnement (ensemble les « États financiers ») pour les
trimestres clos les 31 mars 2023 et 2022.
Les États financiers sont établis conformément aux normes
internationales d’information financière (« IFRS »). Cependant,
Primaris utilise également un certain nombre de mesures qui n’ont
pas de signification normalisée prescrite par les principes
comptables généralement reconnus (« PCGR ») conformément aux IFRS.
Ces mesures non conformes aux PCGR, qui sont indiquées dans le
présent communiqué de presse par le suffixe « ** », comprennent les
mesures financières non conformes aux PCGR et les ratios non
conformes aux PCGR, chacun au sens du Règlement 52-112, Information
concernant les mesures financières non conformes aux PCGR et les
autres mesures financières (« Règlement 52-112 »). Aucune de ces
mesures non conformes aux PCGR ne doit être interprétée comme une
alternative aux mesures financières calculées conformément aux
PCGR. En outre, ces mesures non conformes aux PCGR peuvent ne pas
être comparables à des mesures similaires présentées par d’autres
entités immobilières et ne doivent pas être interprétées comme une
alternative aux mesures financières déterminées conformément aux
IFRS. Une définition de chaque mesure non conforme aux PCGR
utilisée dans le présent document et une explication des raisons
pour lesquelles elle estime que la mesure est utile aux
investisseurs sont consultables dans la section intitulée « Mesures
non conformes aux PCGR » du rapport de gestion, qui est incorporée
par renvoi dans le présent communiqué de presse, et un
rapprochement avec la mesure financière la plus directement
comparable dans les États financiers, dans chaque cas, est
disponible ci-dessous. Le rapport de gestion est disponible sur le
profil de la Fiducie sur SEDAR à l’adresse www.sedar.com.
Utilisation d'indicateurs d’exploitation
Primaris utilise des indicateurs d'exploitation pour surveiller
et mesurer la performance opérationnelle de son portefeuille. Les
indicateurs d'exploitation figurant dans ce communiqué de presse
comprennent, entre autres, le décompte des biens d’investissement,
la superficie locative brute, l’occupation effective, l’occupation
engagée, la moyenne pondérée du loyer net par pied carré occupé et
le coût moyen normalisé du capital d’exploitation par pied carré.
Certains de ces indicateurs d’exploitation, y compris le loyer net
moyen pondéré par pied carré occupé et le coût moyen normalisé en
capital d’exploitation par pied carré, peuvent constituer des
mesures financières supplémentaires au sens du Règlement 52-112.
Ces mesures supplémentaires ne sont pas dérivées de mesures
directement comparables contenues dans les États financiers, mais
peuvent être utilisées par la direction et communiquées
périodiquement pour décrire la performance financière, la situation
financière ou les flux de trésorerie attendus historiques ou futurs
de la Fiducie. Pour une explication de la composition du loyer net
moyen pondéré par pied carré occupé et du coût moyen normalisé en
capital d’exploitation par pied carré, voir la Section 8, «
Performance opérationnelle » — « Loyer net moyen pondéré » et «
Dépenses d’immobilisations opérationnelles » dans le rapport de
gestion. Ces sections sont incorporées par renvoi dans le présent
communiqué de presse.
Rapprochement des mesures non conformes aux PCGR
Les tableaux suivants rapprochent le RNE** avec les revenus
locatifs et les coûts d’exploitation des biens, tels qu’ils sont
présentés dans les États financiers consolidés intermédiaires
condensés non vérifiés.
Pour les périodes closes au 31 mars
(en milliers de dollars) (non
vérifiés)
Trimestre
2023
2022
Revenu locatif
$
96 369
$
91 772
Coûts d’exploitation des propriétés
(44 063
)
(43 285
)
Revenu net d’exploitation**
52 306
48 487
Moins les variances de :
Locations linéaires
(833
)
(1 431
)
Revenu de cession de bail
(286
)
(158
)
RNE** en espèces
$
51 187
$
46 898
** Désigne une mesure non conforme aux
PCGR. Voir la section 1, « Base de présentation » — « Utilisation
de mesures non conformes aux PCGR » et la section 12, « Mesures non
conformes aux PCGR » du rapport de gestion.
Pour le trimestre clos le
(en milliers de dollars) (non
vérifiés)
31 décembre 2022
Revenu locatif
$
99 804
Coûts d’exploitation des propriétés
(44 746
)
Revenu net d’exploitation**
55 058
Moins les variances de :
Locations linéaires
(639
)
Revenu de cession de bail
(826
)
RNE** en espèces
$
53 593
** Désigne une mesure non conforme aux
PCGR. Voir la section 1, « Base de présentation » — « Utilisation
de mesures non conformes aux PCGR » et la section 12, « Mesures non
conformes aux PCGR » du rapport de gestion.
Le tableau ci-dessous présente une analyse plus détaillée du
RNE** en espèces.
Pour les périodes closes au 31 mars
(en milliers de dollars) (non
vérifiés)
Trimestre
2023
2022
RNE** des mêmes propriétés
$
51 155
$
47 168
Moins les variances de :
Locations linéaires
(836
)
(1 437
)
Revenu de cession de bail
(286
)
(158
)
RNE** en espèces des mêmes
propriétés1
50 033
45 573
Croissance des mêmes
propriétés
9,8
%
RNE** en espèces de :
Propriétés en réaménagement
1 154
1 325
RNE** en espèces
$
51 187
$
46 898
** Désigne une mesure non conforme aux
PCGR. Voir la section 1, « Base de présentation » — « Utilisation
de mesures non conformes aux PCGR » et la section 12, « Mesures non
conformes aux PCGR » du rapport de gestion.
1 Les propriétés détenues tout au long de
la période de 15 mois terminée le 31 mars 2023, à l’exclusion des
propriétés en développement ou en réaménagement majeur, sont
appelées « mêmes propriétés ».
Les tableaux suivants rapprochent le bénéfice net, tel que
déterminé conformément aux PCGR, avec le FPE**.
Pour les périodes closes au 31 mars
(en milliers de dollars sauf pour les
montants unitaires) (non vérifiés)
Trimestre
2023
2022
Bénéfice net (perte nette)
$
35 586
$
30 031
Extournes :
Ajustements à la juste valeur
d'instruments dérivés
2 214
—
Ajustements à la juste valeur de la
rémunération en unités
(864
)
(319
)
Ajustements à la juste valeur des
immeubles de placement
(2 686
)
7 796
Frais internes de location
1 847
1 416
Fonds provenant des
opérations**
$
36 097
$
38 924
FPE** par unité - moyenne de base
$
0,372
$
0,383
FPE** par unité - moyenne diluée
$
0,369
$
0,381
Ratio de distribution du FPE** -
Objectif 45 % - 50 %
55,5
%
52,5
%
Distributions déclarées par unité
$
0,205
$
0,200
Moyenne pondérée des unités en circulation
- de base (en milliers)
97 112
101 572
Moyenne pondérée des unités en circulation
- diluées (en milliers)
97 788
102 198
Nombre d'unités en circulation - fin de
période (en milliers)
96 508
101 437
Pour le trimestre clos au
(en milliers de dollars sauf pour
les montants unitaires) (non vérifiés)
31 décembre 2022
Bénéfice net (perte nette)
$
(25 770
)
Extournes :
Ajustements à la juste valeur
d'instruments dérivés
240
Ajustements à la juste valeur de
la rémunération en unités
890
Ajustements à la juste valeur des
immeubles de placement
61 342
Frais internes de location
1 606
Fonds provenant des
opérations**
$
38 308
FPE** par unité - moyenne de
base
$
0,390
FPE** par unité - moyenne
diluée
$
0,387
Ratio de distribution du FPE** -
Objectif 45 % - 50 %
52,1
%
Distributions déclarées par
unité
$
0,202
Moyenne pondérée des unités en
circulation - de base (en milliers)
98 296
Moyenne pondérée des unités en
circulation - diluées (en milliers)
98 945
Nombre d'unités en circulation -
fin de période (en milliers)
97 713
** Désigne une mesure non conforme aux
PCGR. Voir la section 1, « Base de présentation » — « Utilisation
de mesures non conformes aux PCGR » et la section 12, « Mesures non
conformes aux PCGR » du rapport de gestion.
Les tableaux suivants rapprochent le FPE** et le FPEA**.
Pour les périodes closes au 31 mars
(en milliers de dollars sauf pour les
montants unitaires) (non vérifiés)
Trimestre
2023
2022
Fonds provenant des opérations**
$
36 097
$
38 924
Extournes :
Frais internes de location
(1 847
)
(1 416
)
Loyers linéaires
(833
)
(1 431
)
Déductions :
Charges récupérables et non
récupérables
(1 152
)
(1 868
)
Indemnités locatives et frais de location
externes
(1 049
)
(3 291
)
FPE** ajusté
$
31 216
$
30 918
FPEA** par unité - moyenne de base
$
0,321
$
0,304
FPEA** par unité - moyenne diluée
$
0,319
$
0,303
Ratio de distribution du FPEA**
64,2
%
66,1
%
Distributions déclarées par unités
$
0,205
$
0,200
Moyenne pondérée des unités en circulation
- de base (en milliers)
97 112
101 572
Moyenne pondérée des unités en circulation
- diluées (en milliers)
97 788
102 198
Nombre d'unités en circulation - fin de
période (en milliers)
96 508
101 437
Pour le trimestre clos au
(en milliers de dollars sauf pour les
montants unitaires) (non vérifiés)
31 décembre 2022
Fonds provenant des opérations**
$
38 308
Extournes :
Frais internes de location
(1 606
)
Loyers linéaires
(639
)
Déductions :
Charges récupérables et non
récupérables
(5 934
)
Indemnités locatives et frais de location
externes
(3 347
)
FPE** ajusté
$
26 782
FPEA** par unité - moyenne de base
$
0,272
FPEA** par unité - moyenne diluée
$
0,271
Ratio de distribution du FPEA**
74,5
%
Distributions déclarées par unités
$
0,202
Moyenne pondérée des unités en circulation
- de base (en milliers)
98 296
Moyenne pondérée des unités en circulation
- diluées (en milliers)
98 945
Nombre d'unités en circulation - fin de
période (en milliers)
97 713
** Désigne une mesure non conforme aux
PCGR. Voir la section 1, « Base de présentation » — « Utilisation
de mesures non conformes aux PCGR » et la section 12, « Mesures non
conformes aux PCGR » du rapport de gestion.
Les tableaux suivants calculent la valeur liquidative** par
unité en circulation.
(en milliers de dollars) (non
vérifiés)
31 mars 2023
31 décembre 2022
Variation
Variation
unitaire
Propriétés de placement
$
3 142 649
$
3 118 590
$
24 059
$
0,25
Encaisse
59 301
10 954
48 347
0,49
Autres actifs
75 513
72 237
3 276
0,03
Total de l'actif
3 277 463
3 201 781
75 682
0,77
Emprunts hypothécaires venus à
échéance
(298 982
)
(215 680
)
(83 302
)
(0,85
)
Débentures non garanties de premier
rang
(600 000
)
(350 000
)
(250 000
)
(2,56
)
Facilités de crédit non garanties
(200 000
)
(444 000
)
244 000
2,50
Total de la dette**
(1 098 982
)
(1 009 680
)
(89 302
)
(0,91
)
Autres passifs, à l'exclusion des unités
échangeables
(82 228
)
(104 472
)
22 244
0,23
Extourne : obligation d’achat d’unités
dans le cadre d’un plan d’achat automatique d’actions1
1 815
12 508
(10 693
)
(0,11
)
Impact de la variance dans les unités en
circulation
0.27
Net Asset Value**
$
2 098 068
$
2 100 137
$
(2 069
)
$
0,25
Valeur liquidative** par unité en
circulation
$
21,74
$
21,49
$
0,25
Dette sur total de l'actif**2 -
Objectif 25 % - 35 %
33,5
%
31,5
%
2,0
%
Nombre d'unités en circulation - fin de
période (en milliers)
96 508
97 713
(1 205
)
Au
(en milliers de dollars) (non
vérifiés)
31 mars 2022
Propriétés de placement
$
3 202 313
Encaisse
21 785
Autres actifs
33 694
Total de l'actif
3 257 792
Emprunts hypothécaires venus à
échéance
(574 924
)
Débentures non garanties de premier
rang
(350 000
)
Facilités de crédit
—
Total de la dette**
(924 924
)
Autres passifs, à l'exclusion des unités
échangeables
(79 355
)
Extourne : obligation d’achat d’unités
dans le cadre d’un plan1
—
Valeur liquidative**
$
2 253 513
Valeur liquidative** par unité en
circulation
$
22,44
Dette sur total de l'actif**2 -
Objectif 25 % - 35 %
28,4
%
Nombre d'unités en circulation - fin de
période (en milliers)
101,437
** Désigne une mesure non conforme aux
PCGR. Voir la section 1 « Base de présentation » — « Utilisation
des mesures non conformes aux PCGR » et la section 12, « Mesures
non conformes aux PCGR » dans le rapport de gestion.
1 Responsabilité enregistrée pour
l’obligation d’achat d’unités pendant la période d’exclusion après
le 31 mars 2023 dans le cadre du régime d’achat automatique
d’actions, mais les unités respectives n’ont pas encore été
annulées.
2 Les ratios d’endettement sont des ratios
non conformes aux PCGR calculés sur la base des Actes de
fiducie.
Les tableaux suivants calculent les ratios financiers pour la
dette nette moyenne** sur le BAIIA ajusté**, la couverture des
intérêts et le remboursement de la dette.
(en milliers de dollars) (non
vérifiés)
Pour le trimestre clos au 31 mars
2023
2022
Bénéfice net (perte nette)
$
35 586
$
30 031
Produit d'intérêt1
(47
)
(6
)
Intérêts nets et autres charges
financières
11 838
6 055
Amortissement
374
196
Ajustements à la juste valeur
d'instruments dérivés
2 214
—
Ajustements à la juste valeur de la
rémunération en unités
(864
)
(319
)
Ajustements à la juste valeur des
immeubles de placement
(2 686
)
7 796
BAIIA ajusté** pour les trimestres
$
46 415
$
43 753
BAIIA ajusté**2 - annualisé3
$
175 012
BAIIA ajusté**2 - sur 4 trimestres3
$
189 961
Dette nette moyenne**
$
961 574
$
910 357
Dette nette moyenne** sur BAIIA ajusté**2
- Objectif 4,0x - 6,0x
5,1x
5,2x
Charges d'intérêts4
$
12 436
$
6 414
Couverture d'intérêts**2
3,7x
6,6x
Remboursements du principal
$
1 698
$
5 076
Charges d'intérêts4
$
12 436
$
6 414
Couverture du remboursement de la
dette**2
3,2x
3,8x
Pour le trimestre clos au
(en milliers de dollars) (non
vérifiés)
31 décembre 2022
Bénéfice net (perte nette)
$
(25 770
)
Produit d'intérêt1
(277
)
Intérêts nets et autres charges
financières
10 518
Amortissement
375
Ajustements à la juste valeur
d'instruments dérivés
240
Ajustements à la juste valeur de la
rémunération en unités
890
Ajustements à la juste valeur des
immeubles de placement
61 342
BAIIA ajusté**
$
47 318
BAIIA ajusté**2 - annualisé3
$
189 272
Dette nette moyenne**
$
937 152
Dette nette moyenne** sur BAIIA ajusté**2
- Objectif 4,0x - 6,0x
5,0x
Charges d'intérêts4
$
11 215
Couverture d'intérêts**2
4,2x
Remboursements du principal
$
2 866
Charges d'intérêts4
$
11 215
Couverture du remboursement de la
dette**2
3,4x
** Désigne une mesure non conforme aux
PCGR. Voir la section 1 « Base de présentation » — « Utilisation
des mesures non conformes aux PCGR » et la section 12, « Mesures
non conformes aux PCGR » dans le rapport de gestion.
1 À l’exclusion des intérêts perçus sur le billet à recevoir.
2 Les ratios de dette sont des ratios non
conformes aux PCGR calculés en fonction des Actes de fiducie.
3 Les quatre derniers trimestres ne sont
pas disponibles pour l’exercice 2022. Le BAIIA ajusté** annualisé
exclut l’impact de la saisonnalité du quatrième trimestre. Le BAIIA
ajusté** pour les quatre derniers trimestres tient compte de la
saisonnalité.
4 Les intérêts débiteurs incluent les
intérêts sur les débentures de premier rang non garanties, les
prêts hypothécaires et les facilités de crédit. Voir la section
9.1, « Composantes du bénéfice net (perte nette) », du rapport de
gestion.
Les tableaux ci-dessous calculent le BAIIA ajusté** pour les
quatre derniers trimestres clos le 31 mars 2023 et l’exercice clos
le 31 décembre 2022.
(en milliers de dollars) (non
vérifiés)
4 derniers trimestres
Pour la période
31 mars 2023
T1 2023
T4 2022
T3 2022
T2 2022
BAIIA ajusté**
$
189 961
46 415
47 318
48 840
47 388
(en milliers de dollars) (non
vérifiés)
Exercice clos au
Pour la période
31 décembre 2022
T4 2022
T3 2022
T2 2022
T1 2022
BAIIA ajusté**
$
187 299
47 318
48 840
47 388
43 753
Le tableau ci-dessous calcule la dette nette moyenne** pour les
périodes terminées les 31 mars 2023, 31 mars 2022 et 31 décembre
2022.
(en milliers de dollars) (non
vérifiés)
Au
31 mars
2023
31 décembre
2022
30 septembre
2022
30 juin
2022
31 mars
2022
31 décembre
2021
Total de la dette**
$
1 098 982
$
1 009 680
$
940 158
$
926 178
$
924 924
$
923 210
moins : encaisse
(59 301
)
(10 954
)
(14
)
—
(21 785
)
(5 636
)
Dette nette**
$
1 039 681
$
998 726
$
940 144
$
926 178
$
903 139
$
917 574
Dette nette moyenne**
$
961 574
$
937 152
$
910 357
Le texte du communiqué issu d’une traduction ne doit d’aucune
manière être considéré comme officiel. La seule version du
communiqué qui fasse foi est celle du communiqué dans sa langue
d’origine. La traduction devra toujours être confrontée au texte
source, qui fera jurisprudence.
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