Central Ez Tec (EZTC3)

Espero estar criando uma sala onde circulem debates que ajudem a todos na busca de esclarecimento nos investimentos.

Aqui vai minha colaboração:





PROJEÇÃO DE VENDAS CONTRATADAS



Antes de entrar nas projeções, resolvi abordar alguns temas que seu entendimento será base para debatermos melhor algumas projeções. São eles:

1- VGV de Lançamentos:

Representa o somatório dos VGV’s dos empreendimentos lançados naquele período. Deve-se ter bastante cautela em tentar associar um bom VGV de Lançamentos com robusteza na Receita Bruta.
Tem ligação direta com o ritmo operacional da empresa, além, é claro de estar promovendo mais sua marca, pois estará presente em mais localidades. Mas, se lançar e não vender, não há Geração de Caixa.

Abaixo, segue uma planilha com o VGV EZTEC de Lançamento e Vendas Contratadas EZTEC desde 2006:




2- Vendas Contratadas:

Representa o somatório dos valores dos imóveis vendidos, independente se a venda foi financiada (a grande maioria) ou à vista. Já este número possui ligação intrínseca com a Receita Bruta da empresa. Pois o percentual financiado varia pouco ou quase nada, sendo possível estabelecer relações de proporção mais próximas da realidade.
Vale também lembrar que se refere tanto aos lançamentos quanto ao estoque mais antigo.







PROJEÇÃO DA RECEITA


Antes de prosseguir com as projeções, penso ser de extrema necessidade esclarecermos alguns pontos, para que não haja dúvidas no momento de discutirmos os números:

1- Evolução da Obra
É o ritmo de andamento da obra. A EZTEC divulga sua CURVA PADRÃO de evolução da obra, cabendo destacar aqui que, em média, inicia a construção do empreendimento 6 meses após seu Lançamento, prevendo 30 meses para sua conclusão. Acrescentando, a VELOCIDADE NAS OBRAS, segundo o histórico, é EXPRESSIVAMENTE MAIOR no último semestre, se comparada ao primeiro ano de construção.

2-Evolução Financeira (EF)
É uma das partes mais relevantes para se chegar a uma projeção consistente. Nada mais é que a relação entre CUSTO INCORRIDO e CUSTO TOTAL ORÇADO. Deve ser avaliado para cada empreendimento. Uma tentativa de CURVA PADRÃO para a Evolução Financeira (EF) provavelmente seria um mero dado estatístico, tendo em vista as condições de Caixa da Empresa, a estratégia desta, bem como as particularidades de cada projeto variarem consideravelmente, em especial para empresas que operam em variados segmentos.
Mas, podemos inferir superficialmente, pela média de andamento das obras, que a Evolução Financeira (EF) ficará mais acelerada no último semestre de construção.
Também se apoiando na estatística para a evolução da obra, cabe destacar que os 6 meses de vendas que antecedem as obras, bem como os primeiros após o início da construção, possuem uma aceleração bastante reduzida da EF. A explicação é que antes as Despesas Comerciais se mantém em patamares mais elevados que no restante do período.

3-Reconhecimento da Receita
Antes, é válido esclarecermos os passos de um financiamento de imóvel (somente no que diz respeito ao pagamento):
A EZTEC financia diretamente até 80% do valor. Instituições Financeiras financiam de 70 a 100% (o que varia de acordo com o preço do imóvel). Sendo assim, tomemos por exemplo a entrada de 20% que o cliente deverá pagar. Esta é financiada sem juros na quase totalidade das empresas do Setor, com o prazo máximo correspondente à duração da obra, ou seja, concluída a unidade, o comprador passa a possuir um saldo devedor igual ao valor principal subtraído do que já adimpliu, ou seja, seu saldo devedor, conforme o exemplo, é 80% do valor do bem.
Aí, então, ele será financiado por um Banco (seguindo no exemplo), recebendo a empresa o valor integral na entrega das chaves. Creio ser esta a consideração de maior importância para este estudo sobre a receita, visto que a entrega das chaves é o momento em que a CIA reconhece a maior parte do VGV do empreendimento, tendo grande impacto em sua Receita, principalmente para aquelas que administram um número reduzido de canteiro de obras simultaneamente.
O raciocínio do financiamento não é muito complicado: a CIA, à medida que vai recebendo as parcelas (antes e ao longo da obra), confronta com a Evolução Financeira. O que ficar além, não é reconhecido como receita naquele momento, indo para uma conta no Passivo (“Adiantamento de Clientes”), aguardando reconhecimento.

Considero esta a parte de maior complexidade do assunto, pois envolve as combinações entre o momento da venda e a forma de pagamento:

A- Venda à vista antes do início da construção
B- Venda a prazo antes do início da construção
C- Venda à vista ao longo da construção
D- Venda a prazo ao longo da construção
E- Venda à vista de unidade concluída
F- Venda a prazo de unidade concluída

Em A: ao passo da Evolução Financeira (EF), a receita será totalmente reconhecida até o término da obra(ínfima parte dos casos);
Em B: a entrada (em torno de 20%) será reconhecida ao passo da EF. Ao término da construção, o saldo devedor (em torno de 80%) será reconhecido de uma só vez;
Em C: segue o mesmo raciocínio que em A, com a diferença de que, no momento da venda, a EF já estará em valor considerável, reconhecendo proporcional parte da entrada paga;
Em D: segue o mesmo raciocínio que em B;
Em E: reconhece-se no momento da entrega da unidade a totalidade do valor;
Em F: segue-se o mesmo raciocínio que o saldo devedor em B e em D, ou seja, reconhecerá o valor integral.


Abaixo, segue uma planilha que ilustra o estoque em construção, especificando LANÇAMENTO, PERÍODO DE OBRAS e CONCLUSÃO:


******A Projeção para a Receita ainda está sendo calculada. Após obter algumas respostas de que preciso, postarei neste debate.******


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A pesquisa não acaba aqui.
O restante das projeções eu abordarei nas postagens diárias, sempre debatendo com os amigos do fórum.
Divulgarei também os e-mails trocados com RI e Estande de Vendas EZ TEC.


Espero a colaboração de todos para que consigamos ficar tão esclarecidos quanto possível. São bem-vindos todos os que desejam agregar valor a esta discussão, mantendo sempre o nível da antiga sala.

São totalmente dispensáveis comentários visando instaurar PÂNICO ou EUFORIA.




NÚMEROS RELEVANTES:


LAND BANK => VGV de R$ 3,7 bilhões

Endividamento Total => R$ 1,2 milhão

CEPAC's (preço de aquisição) => R$ 99,9 milhões

DISPONÍVEL => R$ 247 milhões

PATRIMÔNIO LÍQUIDO => R$ 772,6 milhões / Valor Patrimonial da Ação => R$ 5,17

VALOR DE MERCADO => R$ 686,7 milhões (EZTC3 => R$ 4,60)