Fitch: distratos ameaçam construtoras; em 2015, índice chegou a 41% das vendas até o 3º tri

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A agência de risco Fitch Ratings demonstra preocupação diante do aumento dos distratos entre os imóveis negociados em todo o país, conforme relatório enviado aos clientes no mês passado. Os distratos ocorrem quando o comprador de um imóvel na planta não consegue pagar a construtora ou não obtém um empréstimo em um banco para financiar a compra quando o bem fica pronto. Nesse caso, o imóvel é devolvido à construtora, que tem de restituir a maior parte do valor pago pelo comprador. A Fitch estima ainda uma queda real (descontada a inflação) de até 20% no valor dos imóveis este ano em algumas cidades, o que pode também acelerar os distratos, aumentando os estoques e a inadimplência do setor.

Distratos de 35% em 2016

Considerando as incorporadoras com rating público da Fitch, os distratos foram de R$ 4,9 bilhões nos primeiros nove meses de 2015, valor que representa 41% das vendas brutas das construtoras, bem acima dos 24% de 2013 e dos 29% de 2014. E, em um cenário em que 35% das unidades vendidas programadas para serem entregues neste ano sejam canceladas, os distratos poderiam totalizar R$ 6 bilhões em 2016, estima a Fitch, um aumento de 20% sobre os números parciais de 2015.

Esses distratos prejudicam gravemente o caixa das empresas pois, além de não receber os valores previstos na entrega dos imóveis, as construtoras terão de usar parte dos recursos para devolver o dinheiro para os compradores que desistiram.

Para a agência, o atual cenário econômico é “de tempestade perfeita para as incorporadoras do país” e a projeção é de que as projeções negativas ultrapassem as positivas este ano.

 

distratos

 

Na análise da Fitch, o “contínuo aumento do número de distratos é uma das principais preocupações relativas às incorporadoras brasileiras”. A alta porcentagem de distratos impede a geração de fluxo de caixa e aumenta o custo de carregamento de estoques.

Queda nos preços e falta de crédito

Esse quadro deverá pressionar ainda mais os estoques que já estão altos por conta dos lançamentos que serão feitos ao longo do ano. A Fitch acredita ainda que os preços dos imóveis tendem a continuar caindo, uma vez que as incorporadoras vão focar na geração de caixa em detrimento da rentabilidade e na redução de estoques. Assim, devem dar descontos maiores e com isso a queda no preço real dos imóveis pode chegar a 20% em 2016 em algumas cidades. Parte disso se deve à restrição maior aos financiamentos imobiliários nos bancos, pela alta dos juros e do risco de inadimplência, pela redução da capacidade de endividamento das famílias e pelos resgates nas cadernetas de poupança.

Apoio do governo

A agência de risco diz ainda que a manutenção do apoio do governo brasileiro ao setor é incerto, apesar de o novo ministro da Fazenda, Nelson Barbosa, ter afirmando em entrevista neste fim de semana que o governo pretende usar os bancos públicos e as linhas com destinação obrigatória, como as voltadas para o setor, para estimular a economia.

Enquanto isso, as mudanças na terceira fase do programa “Minha Casa, Minha Vida”, com aumento do limite de preço das unidades e a criação da Faixa 1,5 devem estimular a demanda no segmento de baixa renda, prevê a Fitch. E a Caixa Econômica, que representou 68% do crédito imobiliário no Brasil em setembro, deverá continuar desempenhando papel relevante, apesar de a redução do limite de financiamento em relação ao imóvel e a alta dos juros ter impacto grande na procura.

Estoques em alta

Segundo a Fitc, o volume atual de unidades concluídas em estoque é alto e deve se elevar ainda mais em 2016. O estoque pronto continuará pressionado por unidades em construção que serão entregues durante o ao, pelo enfraquecimento da demanda e da velocidade de vendas mais baixa e pelos distratos. A deterioração do cenário macroeconômico limita ainda mais a capacidade das empresas de reduzir os estoques e revender as unidades distratadas.

Perspectiva negativa

A Fitch espera que o total de empresas com ratings negativos ultrapasse os positivos ao longo de 2016. Atualmente, 30% dos ratings das incorporadoras avaliadas pela agência estão em Perspectiva Negativa. Entretanto, a agência aponta o aumento do desemprego e do juros, as quedas dos índices de confiança e a dificuldade do consumidor obter crédito como “ um cenário de tempestade perfeita para as incorporadoras do país”.

A escassez de crédito será um dos principais desafios das incorporadoras ao longo do ano. “As incorporadoras dependem da disponibilidade de linhas de crédito para financiar seus elevados vencimentos de dívida corporativa e suas necessidades de capital de giro”, aponta o relatório da agência. As companhias acompanhadas pela Fitch possuem R$ 4,0 bilhões de dívida corporativa com vencimento até o final de 2016 e precisarão buscar a reestruturação de suas dívidas junto aos bancos para forçar prazos mais longos e taxas inferiores às atuais.” O sucesso destas negociações será crucial para que se restrinjam os altos riscos de default”, aponta o relatório.

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