O investidor em busca de aplicações isentas de imposto de renda tem duas ofertas públicas em andamento para avaliar. Uma é do fundo de fundos imobiliários (FOFII) Hedge Top 3. O fundo será gerido pela Hedge Investments, uma gestora relativamente nova, com cerca de um ano de existência, mas cujos sócios vieram do Credit Suisse Hedging Griffo (CSHG), uma das mais respeitadas gestoras imobiliárias do mercado brasileiro. O fundo vai aplicar em 20 outros fundos diferentes e tem como meta atingir R$ 500 milhões de patrimônio. A expectativa de retorno em dividendos, o chamado “dividend/yield”,  para os próximos 3 anos é de 7,6% ao ano, já líquidos de imposto para pessoas físicas.

A oferta vai até 2 de fevereiro e a liquidação financeira será no dia 8 de fevereiro. O valor mínimo de aplicação é de R$ 5 mil, equivalente a 50 cotas de R$ 50,00. Para Fernando Meibak, da Sunrise Investimentos, os fundos imobiliários são interessantes em um ambiente de juros mais baixos e podem ser uma boa opção também para diversificação de riscos.

Outra oferta em andamento é de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) da locadora Localiza (RENT3). A securitizadora é a RB Capital e o banco coordenador é o Itaú BBA. A emissão deve chegar a R$ 370 milhões e tem como lastro os aluguéis de um único imóvel em Belo Horizonte, um prédio de 34 andares concluído em 2017 e alugado para ser a sede da locadora na cidade.

Segundo Meibak, a Localiza tem excelente reputação de crédito e solidez financeira, com 38% do mercado de locação de veículos do país. A emissão tem também classificação AAA pela agência de risco Fitch.

A operação terá prazo de 15 anos, com opção de resgate antecipado em 7 anos. A remuneração máxima será de 99% do CDI, o que é alto para um ativo isento de IR, observa Meibak. Os juros são pagos anualmente. A aplicação mínima é de R$ 1 mil e as reservas podem ser feitas até 31 de janeiro.

É importante lembrar que nem os fundos imobiliários nem os CRI contam com garantia do Fundo Garantidor de Crédito (FGC). Por isso, é importante que o investidor analise bem quem são os devedores finais dos papéis e se eles terão condições de honrar seus compromissos por um prazo mais longo. É preciso também saber que esses papéis não tem garantia de liquidez. Para ter o principal de volta, será preciso vender a cota do fundo ou o CRI no mercado para outro investidor. Ou, no caso do CRI, esperar seu vencimento. Por isso é interessante que as ofertas tenham um número alto de participantes, para garantir a liquidez depois da oferta.

Os CRIs e os fundos imobiliários dão isenção para pessoas físicas sobre seus rendimentos. Mas eventuais ganhos de capital na venda das cotas do fundo no mercado, por exemplo, serão tributados.

Ofertas de ações e outros ativos mais fortes este ano

Segundo o jornal Valor Econômico, a Hemisfério Sul Investimentos (HSI) poderá abrir o capital da Saphyr, sua empresa de shopping centers, ainda neste ano.  A Saphyr, em 2017, era a sexta maior empresa de shoppings pelo critério de área bruta locável (ABL) própria. Com 13 empreendimentos, a empresa tem ABL própria de 320 mil metros quadrados e ABL total de 390 mil metros quadrados. No ano passado, o resultado operacional líquido da Saphyr cresceu 27%, considerando os mesmos shoppings, e 100% se incluído um novo, o Tucuruvi.

Para a Guide Investimentos, é possível que a HSI realize uma oferta pública inicial de ações (IPO) via fundo imobiliário. O recursos captados na venda das cotas poderão ser utilizados para a aquisição de outros imóveis. Essa estrutura poderia ser mais eficiente do lado tributário. Caso a intenção seja de fato se desfazer de uma fatia em uma oferta secundário, a melhor opção seria uma oferta de ações.

A corretora diz que segue otimista com os ativos de renda variável. Este início de 2018 permanece extremamente positivo, o que leva empresas, fundos imobiliários e outros participantes a levantarem recursos o mais rápido possível, aproveitando a boa fase. Alguns nomes, como Blau Farmacêutica, Centauro, Algar Telecom, Hi Happy, Uniasselvi, devem ainda completar esse ciclo de ofertas no curto prazo, acredita a corretora. “Mas ainda vemos empresas com alto potencial de realizar uma oferta pública”, afirma a Guide em relatório aos clientes. Muitas  empresas ainda estão com um passivo elevado, o que também pode aumentar mais a procura por ofertas subsequentes (follow-on) para reduzir o endividamento. “Essa aumento nos volumes de capital na bolsa deve beneficiar os números da B3”, diz a corretora.