Itaú baixa juro do crédito imobiliário para 8,8%; Abecip espera mais concorrência e queda maior de taxas com reformas

Apesar das incertezas quanto ao ritmo de recuperação da economia interna e com os rumos da eleição presidencial de outubro ainda indefinidos, além de fatores de instabilidade externos, como a novela da guerra comercial EUA X China, o mercado imobiliário mantém perspectivas otimistas. Os negócios ganham novo alento com a redução pelos principais bancos do país dos juros nos financiamentos pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE, que usa recursos da poupança). O corte acompanha a queda dos juros básicos para 6,5% ao ano e a perspectiva de que eles fiquem nesse nível até o começo do ano que vem.

O movimento mais recente foi do Itaú Unibanco, maior banco privado brasileiro, que a partir de hoje, 22 de maio, baixou suas taxas mínimas para imóveis enquadrados no Sistema Financeiro da Habitação (SFH) de 9% para 8,8% ao ano, mais a variação da TR (taxa referencial de juros), e, no caso das operações pelo Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), para 9,3% ao ano mais TR. E há ainda a ampliação dos instrumentos de captação de recursos para o financiamento imobiliário para complementar os das cadernetas de poupança.

Concorrência aproxima as taxas cobradas pelos grandes bancos

Com o anúncio do Itaú, as taxas mínimas cobradas pelas maiores instituições financeiras passam a convergir para um nível mais baixo, inferior a 9% ao ano, refletindo maior competição entre elas, o que beneficia os compradores e estimula o aquecimento do mercado.

A movimentação dos bancos seguiu de perto a decisão da Caixa Econômica Federal de baixar, em meados de abril, sua taxa mínima no SFH de 10,25% para 9% ao ano. De lá para cá, o Santander reduziu a taxa mínima nessa linha, oferecida aos clientes de maior relacionamento com a instituição, de 9,49% para 8,99% ao ano (e para 9,49% no SFI); o Banco do Brasil (BB), de 9,24% para 8,99% (e para 9,35% no SFI) e o Bradesco, de 9,3% para 8,85% ao ano mais TR (9,3% no SFI).

Caixa vê juros entre 8% e 9% ao ano e tem R$ 86 bi para financiar

O superintendente nacional de Habitação da Caixa Econômica Federal, Henrique Marra, explica que a instituição tem orçamento de R$ 86 bilhões para financiamento da casa própria em 2018, contra R$ 84 bilhões no ano passado.

Do volume total, R$ 60 bilhões devem ir para as linhas de habitação social para baixa renda, com recursos do FGTS, e outros R$ 16 bilhões para o SBPE, com “funding” de poupança e um custo mais alto. Na avaliação dele, os juros no crédito imobiliário no mercado tendem, por enquanto, a se estabilizar nessa faixa atual, entre 8% e 9% ao ano, que considera patamar muito bom, e que deve se manter mesmo se os juros básicos da Selic subirem, dos atuais 6,5% ao ano para 8,5% ao ano, como prevê o mercado, em 2019. “Mas mais do que a Selic, hoje em 6,5%, tem de se ponderar fatores como os riscos de investimento e o próprio fato de vivermos um ano eleitoral, de instabilidade, que poderão segurar novas quedas”.

Instabilidade não muda previsão de aumento nos financiamentos

O presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Gilberto de Abreu Filho, destaca que mesmo diante de sinais de instabilidade na economia e fatores menos favoráveis, como a elevação nos juros futuros mais longos, a entidade mantém firme a previsão de crescimento de 10% nos financiamentos com recursos da poupança para este ano.

“Se vemos alguns fatores um pouco menos favoráveis, existem vários aspectos positivos que nos levam a manter nossa previsão feita no início do ano”, afirma, mencionando principalmente a melhora nas condições de acesso ao crédito e nos juros oferecidos pela Caixa Econômica Federal. E seus efeitos já são visíveis no restante do mercado.

Operações no SBPE registram expansão de 11% no primeiro trimestre

O presidente da Abecip lembra que, nos três primeiros meses do ano, já houve crescimento na casa de 11% nos empréstimos pelo SBPE frente a igual período do ano passado, “ritmo que deve ter continuidade até o fim do ano”.

Já a atual instabilidade no câmbio e o recente movimento de alta do dólar, pelo menos no curto prazo, não preocupam o segmento. Isso somente ocorreria, na visão de Abreu, “se houvesse um grau de contaminação muito forte sobre a taxa de juros”, o que não lhe parece ser o caso, diante do elevado nível de reservas do país e da inflação, em patamares bastante baixos.

Reformas abririam espaço para queda maior nos juros, diz Abecip

Na avaliação de Abreu Filho, os juros do crédito imobiliário ainda não atingiram um piso e poderiam até recuar mais, após terem saído da casa de 10,5% para menos de 9% ao ano, nas linhas do SFH. “Acho que a queda pode ir muito além disso”.

Para ele, a grande questão é quanto o Brasil vai estar disposto a fazer as reformas que controlam o gasto e a dívida pública. “O custo desse dinheiro está ligado diretamente à confiança do mercado e ao tamanho da divida pública”, ressalta. “Quando você tem confiança para cima e gasto do governo para baixo, a tendência é que o endividamento público diminua, tirando a pressão dos juros, que podem cair muito mais”. Na visão de Abreu Filho, caso o novo governo que vier a ser eleito tenha força para aprovar as reformas no Congresso, principalmente a da Previdência, “os juros no crédito imobiliário poderiam ir, rapidamente, para perto de 7% a 8% ao ano”.

Taxas variam de acordo com relacionamento e perfil do cliente

Ao anunciar suas novas taxas no crédito imobiliário, o Itaú Unibanco, a exemplo do que ocorre nas demais instituições — informou que elas variam “dependendo do perfil do cliente” e do seu relacionamento com o banco.

Na avaliação da instituição, com aumento da confiança dos consumidores já se verifica uma retomada do mercado imobiliário, e a redução de taxas deverá contribuir para acelerar esse movimento. No primeiro trimestre deste ano, o saldo total da carteira de crédito do Itaú atingiu R$ 40 bilhões para crédito imobiliário, com expansão no volume de financiamentos concedidos de 26% sobre igual período do ano passado.

Banco do Brasil: demanda por crédito aquecida no primeiro trimestre

Lucio Bertoni, gerente-executivo de Crédito Imobiliário do Banco do Brasil, destaca que, em 2018, o banco já observa uma demanda por crédito mais aquecida, com volume de operações, no caso do SBPE, praticamente dobrando no primeiro trimestre sobre o mesmo período do ano passado.

Para ele, entre os principais desafios do setor imobiliário, que se beneficia com o atual movimento de queda nos juros ao tomador, estão a continuidade das reformas estruturais na economia e a conquista de um ambiente de maior equilíbrio fiscal, com inflação controlada. Além disso, lembra que a evolução dos negócios no segmento “também dependerá de confiança, das empresas e do consumidor, controle do desemprego, ainda elevado, e discussão de fundings (recursos) alternativos, para além da caderneta de poupança”.

LIGs podem começar em setembro como alternativa ao recurso da poupança

Entre as alternativas de fonte de recursos além da poupança, estão as Letras Imobiliárias Garantidas (LIG), regulamentadas recentemente pelo Banco Central (BC) e que, por contarem com dupla garantia, do banco que as emite e de empréstimos imobiliários a elas vinculados, devem ser muito procuradas pelos investidores. Ao mesmo tempo, os papéis, inspirados nos Covered Bonds europeus, terão juros menores por conta da garantia maior. A LIG será emitida por um banco que terá uma carteira de empréstimos imobiliários vinculada a ela para o caso de o banco quebrar. Se houver problema com o banco emissor, o agente fiduciário da LIG assumirá a carteira de garantias e fará os pagamentos para os credores à medida que os empréstimos forem sendo pagos. O agente fiduciário será o responsável por fiscalizar as garantias, evitando assim fraudes ou o sumiço dos títulos, explica Mauro Sérgio de Oliveira, sócio fundador da Oliveira Trust. “Nós já estamos nos preparando para atuar como agentes fiduciários já neste ano”, diz.

B3 terá estrutura pronta em setembro

A expectativa  é de que as emissões desses papéis comecem no fim deste ano ou no começo do próximo, depois que a estrutura final de registro e controle das garantias estiver montada. A bolsa B3, por exemplo, está se habilitando no Banco Central como depositária central para poder fazer o registro das LIGs e dos contratos de empréstimos que servem de garantia, explica Fábio Jose de Almeida Zenaro, diretor de Produtos Balcão, Commodities e Novos Negócios da bolsa. “Esperamos ter a aprovação do BC e a homologação dos sistemas de controle até setembro e poderemos então começar a registrar as primeiras LIGs”, diz. “Começamos em setembro, mas esperamos estar a todo vapor no primeiro trimestre de 2019”, prevê.

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