Alívio da inflação imobiliária nos EUA pode ter vida curta

Autoridades do Federal Reserve dos Estados Unidos dizem estar confiantes de que a inflação imobiliária finalmente esfriará nos próximos meses, um componente chave e há muito aguardado de seu esforço para controlar os aumentos gerais de preços e garantir sua vez de reduzir as taxas de juros.

O verdadeiro desafio nessa frente, no entanto, pode estar no horizonte, quando um conjunto de novos apartamentos começar a secar, enquanto o stock de habitações unifamiliares permanecer curto, uma receita para futuras pressões sobre os preços numa categoria que representa cerca de um terço. do Índice de Preços ao Consumidor.

Embora a sua meta de inflação de 2% utilize um índice que é menos sensível aos custos de habitação, os responsáveis ​​da Fed ainda vêem a dinâmica da habitação e das rendas como uma parte importante e não resolvida da sua batalha contra a inflação, uma parte que poderia realçar uma das tensões inerentes à actual crise de crédito. postura política.

Os responsáveis ​​da Fed reconhecem a dificuldade de encontrar uma fixação de taxas que mantenha a procura global sob controlo sem sufocar a oferta de novas casas e apartamentos, mas alguns argumentam que os decisores políticos já se apoiaram demasiado na economia.

“Você acha que pode estalar os dedos e criar moradias… A realidade é que não é o caso”, disse Jay Lybik, diretor nacional de análise multifamiliar da empresa de dados imobiliários CoStar. Depois de um aumento na oferta de apartamentos impulsionado pela construção, os dados da CoStar sinalizam que o volume de novas unidades sofrerá um declínio acentuado no início do próximo ano, caindo para talvez 50.000 ou 60.000 por mês, contra as 100.000 estimadas necessárias para acompanhar o ritmo da procura.

“Arriscamos uma aceleração real em termos de aluguéis que piorará as coisas em 2025 e 2026”, disse Lybik.

‘PROBLEMAS DE LONGO PRAZO’

As preocupações com a acessibilidade da habitação intensificaram-se durante a pandemia, com os preços médios das casas a subirem 50% desde o seu início até ao final de 2022 – embora tenham diminuído desde então – e a construção de apartamentos inclinou-se para unidades de gama mais elevada. Os membros do Congresso apelaram à Fed para que reduzisse as taxas, tanto para reduzir os custos hipotecários para os consumidores como para encorajar a construção; os estados estão a brincar com medidas de controlo de rendas e programas para aumentar a oferta.

As questões são muito maiores do que o Fed.

“Temos problemas de longo prazo com a disponibilidade de habitação”, disse o presidente do Fed, Jerome Powell, numa conferência de imprensa após a reunião de janeiro do banco central. “Não foram construídas moradias suficientes”, disse Powell, mas “estas não são coisas para as quais temos ferramentas para resolver”.

Os mercados imobiliários variam amplamente em todo o país, moldados pelas regras de zoneamento locais, pela política e pelos preços dos terrenos. Ainda assim, os custos de financiamento fortemente influenciados pela Fed são fundamentais para as decisões de investimento tomadas hoje e que determinarão a oferta futura de habitação.

Para os propósitos imediatos do Fed, uma futura “desinflação” nos custos gerais de moradia parece quase certa, à medida que o salto recorde nos aluguéis e nos preços das casas durante a pandemia desaparece no passado, mas ainda assim essencial para ganhar a confiança necessária no declínio da inflação para iniciar os cortes nas taxas. . Após rápidas subidas das taxas iniciadas em Março de 2022, a taxa directora manteve-se entre 5,25% e 5,50% desde Julho.

PRESSÃO INFLACIONÁRIA “INTERNATIVA”

Embora a inflação tenha caído dos máximos dos últimos 40 anos, o progresso recente tem sido “acidentado”, reconhecem os responsáveis ​​da Fed, com a inflação de abrigo, em particular, a permanecer mais elevada durante mais tempo do que o previsto.

Um salto surpreendente no IPC no mês passado foi em grande parte impulsionado pelo aumento dos custos de habitação ainda 6% face ao ano anterior, contra 4% normalmente observados antes da pandemia, quando a inflação geral estava próxima ou abaixo da meta do Fed.

As medidas de renda reunidas mais perto do tempo real com o objetivo de captar os preços atuais do mercado, em vez das médias lentas dos dados oficiais, indicam que os aumentos de preços têm vindo a abrandar. Por exemplo, um índice da empresa imobiliária online Zillow, observado de perto pelos responsáveis ​​da Fed, subia a uma taxa anual de 3,4% em Janeiro.

“Sabemos que isso está chegando”, disse Arben Skivjani, economista-chefe adjunto da empresa de gestão e análise imobiliária RealPage, sobre o declínio da inflação imobiliária em uma recente apresentação da Associação Nacional de Economia Empresarial. Depois de aumentarem quase 16% ao ano no início de 2022, os aluguéis pedidos praticamente não aumentaram desde o verão passado, mostram os dados do RealPage.

As restrições de oferta, porém, podem colocar em risco uma inflação secularmente mais rápida.

“Não construímos casas suficientes, não construímos abrigos suficientes durante pelo menos uma década… Há escassez de um bem que todos ainda desejam”, disse Mark Fleming, economista-chefe do banco First American, em um evento. Discussão da NABE sobre a inflação imobiliária. “O que vai acontecer com o preço?… No longo prazo, há definitivamente uma pressão inflacionária embutida.”

FALTA DE ‘PEÇA DO QUEBRA-CABEÇA’

A inflação de abrigo atingiu o pico a uma taxa anual de 8,32% em março de 2023, a mais rápida desde o início da década de 1980. O preço médio das casas subiu quase 50%, de US$ 322.000 no segundo trimestre de 2020, quando a pandemia começou a atingir um pico de US$ 479.000 no final de 2022, mostram os dados do Censo, o aumento mais rápido desde o início dos anos 1960.

Desde então, o preço médio caiu para 417.000 dólares, um efeito colateral dos aumentos das taxas da Fed que, a certa altura, empurraram a taxa de juro média de uma hipoteca residencial de 30 anos para quase 8%, a mais alta num quarto de século.

Mas alguns índices de vendas de casas mais recentes mostram que os preços voltaram a subir, deixando as autoridades da Fed à procura de dados sobre as vendas de casas e a construção para mostrarem evidências de que a procura e a oferta poderão evoluir no sentido de um melhor equilíbrio.

A nova pesquisa do Fed de Cleveland sobre o forte desequilíbrio entre oferta e demanda que impulsionou a valorização dos preços das casas na era da pandemia é um exemplo do foco nisso.

O presidente do Fed de Chicago, Austan Goolsbee, chamou a habitação de uma “peça do quebra-cabeça” que faltava na esperança do Fed de uma inflação amplamente mais baixa, enquanto o presidente do Fed de Richmond, Thomas Barkin, fez uma análise dos padrões de construção em seu distrito, comparando as comunidades capazes de acompanhar o ritmo na construção de novas casas com aquelas que são limitados, um elemento básico de seus discursos recentes.

O economista-chefe da EY, Gregory Daco, disse que a trajetória de curto prazo da inflação de abrigo era clara. Está em declínio e poderá, nos próximos meses, dar um contributo substancial para a redução da inflação global, um facto que, segundo ele, é tão claro que se sente “cada vez mais frustrado” pela relutância da Fed em agir sobre o assunto.

No próximo ano, disse ele, é outra história.

“A inflação dos aluguéis desacelerou tremendamente. Isso ainda não apareceu totalmente” nos dados que o Fed observa mais de perto, disse ele. “Avançar mais seis a 12 meses… e pode realmente mover-se na outra direção… É aí que entra a falta de oferta.”