No primeiro ano completo após a fusão entre Aliansce Sonae e
BRMalls, a Allos, resultado do M&A, tem avançado no seu
programa de recompra de ações aprovado em outubro. Com dinheiro no
caixa, fruto da sua estratégia de desinvestimento, a companhia já
conseguiu recomprar 2,5% do total de 5% das ações da empresa em
circulação no mercado. Ao mesmo tempo, se vale da venda de ativos
menores do portfólio para melhorar a eficiência.
As vendas de ativos periféricos do portfólio para fundos de
investimento imobiliários são o principal combustível para a
recompra de ações que, hoje, na visão da empresa, estão descontadas
frente ao potencial dos principais shoppings. No segundo semestre
de 2023, a companhia vendeu integralmente a participação em seis
shoppings e, de forma parcial, em outros quatro. Com isso, levantou
R$ 1,8 bilhão e anunciou ao mercado seu programa de recompra de
ações com prazo de um ano. Aprovado em 10 de outubro, o programa de
recompra da Allos prevê que a empresa adquira até 26.664.413 das
533.288.260 suas ações ordinárias no mercado, segundo anunciou ao
mercado.
As operações de venda de ativos foram fechadas a um cap rate
(taxa de capitalização) médio de 8,2%, enquanto a empresa é
negociada a um cap rate de 12,5%, com base na receita operacional
líquida (NOI, na sigla em inglês) projetada para os shoppings em
2023. A taxa de capitalização é uma medida de retorno calculada
pela divisão do NOI do ativo imobiliário pelo seu valor de venda.
Isso quer dizer que quanto menor o número, melhor a negociação para
o vendedor.
Um relatório da XP Investimentos avalia que a empresa focou
esforços na venda de unidades em que a receita operacional líquida
era inferior a R$ 1,3 mil por metro quadrado, buscando aumento de
eficiência frente ao salto no tamanho do portfólio pós-fusão.
“De certa forma, abrimos mão desse pedaço do resultado, mas a
recompra da ação vai ter um retorno muito alto, obviamente
esperamos que ela se valorize”, diz Daniela Guanabara, CFO da Allos
(BOV:ALOS3), ao IM Business. A empresa passou de 53 para 47
shoppings próprios desde o M&A.
Após a fusão, a companhia passou a atingir um resultado
operacional mais elevado, com EBITDA (lucro antes de juros,
impostos, depreciação e amortização, na sigla em inglês) de R$
1,952 bilhões projetado para 2023, o que dilui a representação dos
menores ativos no faturamento da empresa.
“Esses shoppings, na maioria monopolistas em uma região pequena,
são bons, têm um resultado muito constante, porém são pequenos
perto do resultado que entregamos com o resto da empresa”, aponta
Guanabara.
Com o avanço do calendário de sinergias, que segue em dia, de
acordo com a empresa, alguns resultados já vêm sendo colhidos. A
Allos iniciou 2023 com 10 shoppings gerando mais de R$ 1 bilhão em
vendas totais anuais — ao fim do terceiro trimestre, eram 12
(virtualmente 13, já que o shopping Tamboré atingia R$ 999
milhões). A expectativa é de que 85% das sinergias, projetadas
entre R$ 180 milhões e R$ 200 milhões, sejam atingidas até o final
de 2025.
Os valores das vendas de participação em shoppings da Allos
mandaram uma mensagem ao mercado, que vinha descontando a companhia
frente às concorrentes. Antes da fusão, em 2022, BRMalls e Aliansce
Sonae eram cotadas a aproximadamente 70% do valor patrimonial de
todos os seus shoppings, enquanto o número para a Multiplan era de
aproximadamente 200% e, para Iguatemi, 180%. Agora, a Allos está
cotada a 100% do seu valor patrimonial, enquanto as ações da
Multiplan são cotadas a 250% e as do Iguatemi a 220%.
“A leitura era de que a BRMalls comprou muitos shoppings que já
estavam em funcionamento. Quando se faz isso, a chance de pagar um
preço razoavelmente alto é maior. No caso da Aliansce Sonae, era
uma empresa com poucas ações na bolsa, os investidores não tinham a
companhia no radar”, diz Flavio Conde, analista da Levante
Investimentos. O especialista acredita que a Allos, mesmo após a
fusão, segue descontada e que o ano será positivo para todo o
setor, com a colheita dos frutos do pós-pandemia, adiada devido à
alta taxa de juros, de 13,75% até a metade de 2023, com impacto nas
vendas de lojistas. O último Boletim Focus projeta uma Selic de 9%
ao fim de 2024.
Por outro lado, há uma avaliação de que a empresa pode não ser
capaz de fazer vendas pelos mesmos cap rates de 2023 em potenciais
desinvestimentos de 2024. Um dos motivos é o fim dos créditos
fiscais utilizados pela companhia para abater o ágio da venda dos
ativos no decorrer do segundo semestre em função de prejuízos
registrados no início de 2023.
“As últimas emissões e compras foram de shoppings com cap rate
próximo a 9% e o cotista fica feliz. Daqui para frente, esses 9%
ficam difíceis de serem praticados. Se a Allos vender agora, ela ou
o gestor do fundo deverão abrir mão”, diz um analista da
empresa.
Marketing e mix de lojas
Pouco antes da fusão com a Aliansce Sonae, em 2021, a BRMalls
comprou a marca de mídia out of home Helloo, com a expectativa de
ampliação do faturamento com marketing para 20% do total. Na Allos,
a marca segue viva e tem papel relevante na linha de faturamento da
companhia com serviços. No acumulado dos nove primeiros meses de
2023, houve um aumento de 5,6% no indicador em comparação ao mesmo
período de 2022.
A startup tem telas de mídia em elevadores de prédios
residenciais e shoppings, o que permite uma estratégia cruzada de
direcionar anúncios às regiões em que o público do shopping mora.
Isso é feito por meio de uma análise de dados dos programas de
fidelidade que a Allos possui.
“Seguindo todas as diretrizes da LGPD, eu direciono muito a
mídia de varejistas e empresas que estão dentro do shopping para os
bairros em que os clientes moram, com impacto de forma segmentada:
se a média de moradores de determinada região gosta muito de
almoçar em uma rede de restaurantes, sugerimos para a rede uma
campanha de troca de pontos por desconto, por exemplo”, explica
Guanabara.
Outra estratégia da companhia em 2023, que se mantém, é a de
melhorar o seu mix de lojas, tratando com varejistas que tenham
espaços grandes nos shoppings e estejam dispostos a
negociá-los.
“Nós substituímos uma área grande, de uma loja âncora, por duas
ou três lojas satélites. Um exemplo hipotético: um local em que
ficava uma grande loja de móveis e decoração. Nós dividimos em dois
ou três e trazemos loja de roupa, uma ótica e uma farmácia, um mix
que para o consumidor é muito mais atraente”, diz a CFO.
As novas lojas apresentaram expansão de 33,9% nas vendas dos
shoppings da Allos no terceiro trimestre do ano em comparação ao
segundo trimestre, enquanto o indicador “vendas mesmas lojas”, que
compara o desempenho de um mesmo estabelecimento, teve crescimento
de 3,6% no mesmo período. A Allos consolidou R$9,4 bilhões em
vendas no terceiro trimestre de 2023.
Informações Infomoney
ALLOS ON (BOV:ALOS3)
Gráfico Histórico do Ativo
De Nov 2024 até Dez 2024
ALLOS ON (BOV:ALOS3)
Gráfico Histórico do Ativo
De Dez 2023 até Dez 2024
