A empresa que trataremos agora supera em termos de valorização das ações até mesmo as da Magazine Luiza (MGLU3), tida como uma queridinha do longo prazo, mas que rendeu “apenas” 500% no acumulado dos últimos três anos até agora (posição de 27 de maio). Outros nomes de gigantes das commodities podem vir à mente, como é o caso da CSN (CSNA3) e da PetroRio (PRIO3), mas estas valorizaram 515% e 180%, respectivamente, dentro da mesma faixa temporal.

Quem sabe seja a Petrobras (PETR3 e PETR4), a blue chip das blue chips? Novo engano, porque as ações ON (ordinárias) renderam 28% e as PN (preferenciais) 50% nos últimos três anos. Ah, então só pode ser a Vale (VALE3)! Também não, embora ela tenha se dado bem melhor do que sua parceira de fama, a Petrobras, acumulando 120% de valorização dos papéis.

Mas, afinal, qual é essa empresa que superou até mesmo as mais tops e, principalmente, o que ela tem de tão especial para poder entregar tamanho retorno ao investidor que comprou e manteve o papel em carteira durante esses anos?

Esperamos que entenda que, uma ação tão especial assim, merece um suspense antes de ser completamente revelada, mas é também uma oportunidade para você testar os seus conhecimentos para tentar adivinhar de quem estamos falando. Se você é um investidor de longa data, é possível que já mate a charada no começo, mas, se está começando agora a investir e a conhecer as empresas, é uma excelente chance de explorar um (ou mais) novo setor e ficar antenado sobre como performam grandes companhias.

Independente do seu perfil, vale um aviso: valorizações passadas não são garantias de retornos futuros, portanto o conhecimento é sempre o melhor ativo para se investir. Conheça a fundo a empresa e principalmente conheça a si mesmo para saber se ela se adéqua à sua estratégia de investimentos. Para a primeira situação, a gente facilita: ao pesquisar uma ação no site da ADVFN, além da cotação atual, é possível ver dados históricos da empresa, gráficos e indicadores de análise técnica, notícias e ainda um raio-x completo da empresa, com dados fundamentalistas, preço justo do papel, indicativos de saúde financeira, governança corporativa, pagamento de proventos e muito mais.

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Agora, se quiser encontrar as ações que se encaixam perfeitamente dentro da sua estratégia de investimentos, mas sem precisar investir um tempão nisso, pesquisando empresa por empresa da Bolsa, acesse o Scanner ADVFN, ele rastreia em tempo real de verdade o mercado à procura das melhores ações e dentro do seu perfil de investimentos, porque é uma plataforma personalizável, para te entregar as informações do seu jeito.

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Dito isso, vamos começar a entender o meio de campo em que essa empresa vem fazendo golaços de rentabilidade ao investidor que se mantém fã de carteirinha dela.

De olho no lance

Quando se fala nessa empresa, são vários lances. Isso porque ela tem quatro frentes de atuação:

1. Como incorporadora imobiliária, indo desde a aquisição de terrenos, a criação de projeto e a execução da obra completa até a venda dos empreendimentos prontos e posterior administração. O foco são projetos residenciais de luxo para famílias de classe alta, incluindo tanto a moradia principal como a chamada segunda moradia, que seria como um local destinado para bem-estar e lazer (só que de alto padrão).
2. Operando como administradora de hotéis e restaurantes finos e modernos não apenas no Brasil, mas também nos Estados Unidos e Uruguai – e não estamos falando de qualquer lugar desses países, e sim de cidades como Nova Iorque e Punta Del Leste.
3. Desenvolvendo e operando shopping centers e torres comerciais (varejo) que trazem o que há de mais moderno (e caro) no mercado, com foco em famílias de alta renda.
4. E ainda atuando com… aeroporto executivo (o primeiro do Brasil), inaugurado no fim de 2019 e que funciona quase como uma pista particular do cliente. Por enquanto, os voos são apenas domésticos, mas a companhia pensa na internacionalização. Nessa operação, ela fatura com as taxas de pousos, com os serviços de hangaragem (tipo um estacionamento para deixar o jatinho) e com a venda de combustível.

Ou seja, um portfólio que atende o cliente de alta renda desde a moradia até o entretenimento, passando pelas compras, a gastronomia, hotelaria, viagens e locomoção. Uma experiência completa e luxuosa que, precisamos lembrar, é destinada àquela parcela da população menos afetada por crises, o que torna o negócio menos suscetível a movimentos bruscos em receita durante momentos conturbados da economia.

E pelo fato de a empresa ter uma atuação bastante diversificada, isso minimiza a chance de um segmento afetar demasiadamente o portfólio como um todo, já que outras frentes podem compensar e até superar possíveis perdas recorrentes de tendências negativas em uma ou outra operação. Portanto, os riscos, assim como as margens, são mais diluídos dentro do negócio geral.

Ainda não consegue adivinhar de quem estamos falando? De repente a frase ícone da empresa te ajude: “O cliente não tem sempre razão. O cliente é a razão”. E isso faz total sentido se pensarmos que essa empresa, fundada em 1972, foi durante mais de 20 anos a líder disparada na construção de agências bancárias no Brasil, tendo construído mais de 1.000 e para cerca de 20 instituições financeiras diferentes. Atuando tanto assim com esses gigantes financeiros, não é à toa que a companhia aprendeu a trabalhar e multiplicar dinheiro.

E já que voltamos um pouco na história da empresa, vale dizer que ela também foi a primeira a criar um shopping totalmente integrado a um metrô no Brasil e inclusive teve como um de seus projetos entregues o edifício que é a sede da nossa B3!

Falando em B3…

A empresa fez sua IPO em 2007, sendo listada no Novo Mercado, que é o segmento de mais alto nível de governança corporativa da B3. O Conselho de Administração da companhia é, em sua maioria, composta de conselheiros independentes, o que é visto com bons olhos pelos investidores, uma vez que isso indica que as decisões não são tomadas apenas de acordo com os interesses dos acionistas controladores, e sim também dos minoritários.

Sobre isso, é importante saber que atualmente mais de 85 mil investidores individuais são sócios da empresa por meio das ações e que dentro do grupo controlador se inclui o Capital Research Global Investors, uma das maiores organizações de investimentos global, com mais de 7% de participação na empresa, o que passa um maior grau de confiabilidade para quem gosta de grandes referências do mercado posicionadas na mesma ação.

Embora a companhia seja cinco-estrelas nas operações e receba até mesmo atenção de uma grande investidora mundial como é o Capital Research, a entrada no Ibovespa, o nosso índice cinco-estrelas da Bolsa, só veio neste ano. As ações começaram a ser negociadas a partir de janeiro de 2021 na nova carteira teórica do Ibov e, atualmente, o peso delas é de 0,09% na composição total. Ou seja, até então, era uma Small Cap. Mas, como sabemos, os melhores perfumes normalmente vêm em pequenos frascos. Vendo esse salto das ações da companhia, isso acaba se mostrando real, pelo menos para ela, e pelo menos até agora.

Mas a dúvida que não quer calar quando trazemos uma empresa que atua apenas com a classe mais abastada da sociedade para a Bolsa é: quanto custa uma ação dessa companhia? Bom, se a média de uma diária nos hotéis atendidos pela companhia fica em torno de R$ 2.000,00, é bem provável que a resposta sobre o preço da ação possa te surpreender. Mas já adiantamos que é bem mais acessível do que uma diária. Na verdade, extremamente bem mais acessível.

O que conta também é saber se o papel pode continuar entregando uma boa rentabilidade futura, porque, como sabemos e já comentamos anteriormente, retornos passados não são garantias futuras. Sobre isso, diversos analistas de corretoras, bancos e casas de análise que têm acompanhado essa ação podem explicar melhor a dinâmica.

O BTG Pactual iniciou a cobertura da empresa recentemente, em abril, e revela: “Devido à diversificação de negócios e atuação focada em nicho específico de mercado que é menos exposto às oscilações econômicas, a empresa se mostra como um case interessante, com potencial de crescimento ao longo dos próximos anos, pois seus projetos têm apresentado uma demanda sustentável, ao menos no curto prazo”.

Sobre as frentes de atuação da companhia, a equipe de análise do BTG revela que, em se tratando da incorporação imobiliária, pode haver uma queda na margem bruta, em virtude do aumento dos custos das construções, que encareceram devido à pandemia. Porém, eles avaliam que a demanda pelas obras já prontas tende a crescer de modo geral no Brasil, sobretudo para o público que tem maior poder aquisitivo. Já quanto aos shopping centers e à frente de hotelaria e gastronomia, os analistas são otimistas para o curto prazo, uma vez que o avanço das vacinações e o aumento da mobilidade urbana podem beneficiar essas operações. Por fim, quanto ao aeroporto executivo, abrindo a possibilidade de movimentações internacionais, isso pode expandir a demanda pelos hangares e serviços oferecidos pela empresa.

Ainda conforme o levantamento feito pelo banco, em 2020 a receita bruta por operação da empresa está da seguinte forma: 72,6% vinda da atividade de incorporação; 14,8% dos shoppings; 1,8% do aeroporto (lembrando que ele foi inaugurado no fim de 2019); e 10,8% para a operação de hotéis e gastronomia. A expectativa para 2025 é que a empresa obtenha: 63% da receita bruta com incorporação; 17,9% com os shoppings; 7,8% com o aeroporto; e 11,3% com hotéis e gastronomia.

Mas nem tudo são flores. Para os analistas do BTG, os riscos do investimento no setor são: “1) alto grau de sensibilidade às condições macroeconômicas brasileiras, especialmente taxas de juros e disponibilidade geral de financiamento imobiliário; 2) mudanças no ambiente regulatório; e 3) gestão de um longo ciclo de capital de giro”.

Já os analistas da XP Investimentos, que também iniciou a cobertura da empresa neste ano, desde janeiro, acrescentam mais um dado relevante sobre a operação de aeroporto: “a companhia também pode alienar uma participação minoritária no aeroporto (mantendo o controle dele) para monetizar o ativo mais rapidamente e aplicar os recursos em novas oportunidades de maior valor agregado”.

A equipe também acredita em uma possível expansão da área atual do aeroporto, uma vez que a empresa “alugou todos os 60 slots (atual capacidade total), o que pode levar a novas rodadas de expansões e construções de novos hangares (3 hangares adicionais). No entanto, como os principais investimentos de infraestrutura já foram incorridos (terraplanagem, acesso ao terminal, sala de controle etc.), o desenvolvimento de novos hangares deve exigir menores investimentos”, avaliam.

Quanto aos riscos para o investidor, os analistas destacam que demandas e vendas mais enfraquecidas podem adiar lançamentos, o que tende a prejudicar o papel. Somado a isso, existe ainda o risco de execução das obras, com materiais mais caros ou ainda atrasos de entrega e riscos de precificação dos empreendimentos a serem lançados. Em se tratando dos shopping centers, novos surtos de Covid-19 podem impactar não apenas o funcionamento das instalações, mas também a saúde financeira dos lojistas.

O que pode ainda dificultar na valorização da ação ao longo do tempo, de acordo com análise da XP, é “a possibilidade das taxas de juros Selic e juros imobiliários serem mais altas do que o esperado nos próximos anos, combinadas com a deterioração do saldo da poupança (SBPE), o que poderá levar à maior restrição de concessão de crédito dos bancos”. Isso, consequentemente, afeta grande parte da operação da empresa, o que se reflete nas margens e, claro, no mercado de ações.

Por fim, existe um pequeno risco de governança que é alertado pela XP. Segundo ela, pelo fato de os maiores acionistas da empresa serem membros da família fundadora, isso torna a participação total muito concentrada. “No entanto, a empresa vem aprimorando seus controles internos e políticas corporativas (inclusive para transações com partes relacionadas), a fim de melhorar a transparência com seus acionistas, o que diminui significativamente o risco relacionado à governança no futuro”, concluem.

Já para os analistas Raul Grego e Luana Nunes, da Eleven, as ações da companhia estão a preços atrativos, considerando todo o resultado divulgado até o primeiro trimestre deste ano, o que justifica a recomendação de compra desse papel. Eles complementam afirmando que “a receita líquida totalizou R$ 385 milhões (+25% vs nossas estimativas; +131% vs 1T20), crescimento expressivo impulsionado pela incorporação. As margens bruta e líquida também superaram as nossas estimativas em +11,1 p.p. e +12,1 p.p., respectivamente, o que mostra a melhor eficiência operacional da companhia. Além disso, ela está com uma posição de caixa líquido de R$ 385 milhões, o que é bastante confortável no curto e médio prazo”.

Essa boa perspectiva também é válida para o analista-chefe da TC Matrix, Hugo Queiroz, que em relatório ressalta ainda mais a solidez dos resultados apresentados pela empresa, explicando que: “o segmento de incorporações apresentou um crescimento de 247% nas vendas e 416,8% no resultado bruto. O segmento de aeroporto executivo segue ganhando tração e aumentando seu volume, visto que a movimentação aumentou em 258% e o abastecimento em 398%. Já o segmento de hospitalidade e gastronomia teve seus resultados afetados pela suspensão das atividades nos restaurantes [em virtude da pandemia], operando apenas com o delivery. No entanto, o volume de acomodação continuou em níveis saudáveis”.

Com base em tudo isso, o analista entende que, apesar do cenário desafiador, a empresa tem se mostrado bastante resiliente, com forte crescimento e desalavancando financeiramente. Para ele, a empresa é “uma boa oportunidade para investir com foco em crescimento”.

E aí, já descobriu quem é essa companhia que vem dando muito (bem) o que falar? Hora de ver o gabarito desse teste que fizemos no decorrer deste artigo! A empresa que tratamos até este momento é a… clique aqui para saber e ver mais informações exclusivas sobre ela e sobre as ações (e o preço atual delas). 

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