Kinea capta R$ 1,1 bilhão em fundos imobiliários e lança carteira indexada à inflação

A Kinea Investimentos encerrou a captação de duas ofertas de fundos imobiliários que aplicam em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e que somaram mais de R$ 1,1 bilhão. As ofertas incluíram um fundo novo, lastreado em papéis corrigidos pela inflação, o Kinea Índice de Preços FII, que encerrada a captação nesta semana de R$ 400 milhões. Até agora, os fundos imobiliários da casa eram corrigidos pelo juro do CDI. Além dessa operação, a empresa também levantou R$ 720 milhões na quinta emissão de cotas do Kinea Rendimentos Imobiliários FII, que se tornou o maior fundo imobiliário listado na BM&F Bovespa, com mais de R$ 2,4 bilhões em valor de mercado.

As captações mostram a forte demanda por ativos de crédito de boa qualidade, aliadas à liquidez proporcionada pelo investimento por meio de fundos imobiliários com patrimônio mais substancial, explica Carlos Martins, diretor da Kinea. Ele destaca o primeiro fundo corrigido pela inflação, que tem uma estimativa de rendimento igual ao das NTN-B do governo, que equivale ao IPCA mais juros. O fundo busca pagar um rendimento equivalente ao desses papéis, calculado pelo índice IMA-B, mais um prêmio de 0,5% ao ano. O fundo mais antigo, o Kinea Rendimento, tem como referência de rendimento 100% do CDI. Ambos os ganhos são já isentos de imposto de renda e de taxas de administração, destaca Martins.

Segundo ele, a estratégia dos dois fundos é a mesma, variando apenas o índice de correção dos papéis da carteira. Ele destaca a forte captação das duas ofertas, em um momento em que os fundos imobiliários, apesar da recuperação das cotas neste ano, não estão fazendo novas captações, especialmente os chamados fundos de “tijolo”, que aplica diretamente em imóveis. O aluguel ainda baixo e a alta taxa de vacância inibem novas operações, avalia. Já no caso dos dois fundos da Kinea, a vantagem de aplicarem em papéis do setor é que eles têm garantido o rendimento do CDI ou agora dos índices de preços, que seguem os juros em alta e sempre valorizam as cotas, enquanto os de tijolo sofrem perdas com a vacância e a renegociação de aluguéis.

O tamanho dos fundos também ajudou a Kinea a escolher melhor os papéis onde aplicar, dando preferência para emissores de melhor qualidade e para papéis mais líquidos, que evitam eventuais problemas de inadimplência das carteiras. É possível também aumentar a diversificação: os fundos têm mais de 30 papéis diferentes em suas carteiras. “E do ponto de vista das empresas tomadoras do crédito, virou opção interessante, porque o comprador pequeno, a pessoa física, não compra papel muito longo, mas nós temos apetite para alongar, temos papéis de até 18 anos na carteira”, explica Martins.

Ao mesmo tempo, o investidor tem liquidez para sair quando quiser, simplesmente vendendo as cotas. O tamanho do fundo também ajuda nessa hora, pois a liquidez do Kinea Rendimentos é alta, com R$ 4 milhões negociados por dia, o que facilita a saída. O investidor tem ainda a vantagem de investir em um portfolio diversificado, uma estratégia importante quando se investe em crédito privado, para diluir uma perda em caso de inadimplência de um dos credores. “E o rendimento também é interessante, considerando que é possível aplicar a partir de uma cota, que vale R$ 113 na bolsa, para ganhar 98%, 100% do CDI”, explica Martins.

Mercado ainda oferece fundos com desconto

O especialista avalia que as perspectivas para o mercado de fundos imobiliários ainda são boas, apesar da alta já registrada neste ano nas cotas, e que acompanhou a redução nas taxas de juros mais longas no mercado. E a expectativa é de mais queda nos juros, com o Banco Central (BC) reduzindo a taxa básica Selic este ano. Mas o mercado imobiliário ainda segue muito parado, acompanhando a economia do país, o que pode mudar nos próximos meses. “O mau humor está passando um pouco e, se a economia destravar, muitas empresas estão na boca de fechar negócios, e isso deve se refletir no mercado imobiliário”, diz.

Ele lembra que a oferta de prédios novos já caiu depois de muitos lançamentos em 2013 e 2014. “Não vejo muita gente animada em fazer lançamentos agora”, diz, lembrando que os preços dos imóveis e os aluguéis estão em baixa e uma recuperação efetiva só deve ocorrer no fim do ano que vem. Mas, para quem olha para o longo prazo e gosta de imóveis, ainda há oportunidades nos fundos imobiliários. “Apesar da alta das cotas este ano, muitos fundos estão sendo negociados com preços abaixo de seu valor patrimonial, mesmo depois de todos os ajustes feitos no valor dos imóveis nas carteiras considerando o aluguel mais baixo e a vacância”, diz. Assim, mesmo com os fundos já marcados a mercado negativamente, muitos ainda têm cotas abaixo do valor patrimonial. “E há imóveis de alta qualidade, que contam ainda com a gestão profissional dos fundos, a liquidez e a isenção fiscal para o investidor”, diz.