Gafisa desiste de IPO da Tenda na Hora “H”, mas vende 30% para fundo americano Jaguar

A Gafisa desistiu de abrir o capital de sua controlada Tenda na semana passada na última hora, durante o fechamento da oferta inicial de ações. O cancelamento da venda da empresa voltada para o segmento residencial de varejo pegou de surpresa o mercado, que sabia das dificuldades em fazer uma abertura de capital neste momento de turbulência política local e econômica internacional. Mas esperava que o negócio fosse adiante, até porque a operação tinha garantia firme dos emissores, ou seja, se ninguém quisesse, os bancos organizadores levariam as ações.

Mas, além do cancelamento, a Gafisa surpreendeu de novo ao vender 30% do capital da Tenda para o fundo de private equity americano Jaguar, especializado no mercado imobiliário. A operação avaliou a Tenda em R$ 539 milhões, o equivalente a 0,48% vezes o preço em relação ao valor patrimonial. Mas o negócio ainda depende de algumas condições, com uma redução de capital de R$ 100 milhões da Tenda com transferência do valor para a Gafisa, a distribuição de 50% das ações da Tenda para os acionistas da Gafisa e uma oferta para os demais acionistas da Gafisa de 50% das ações da Tenda pelas mesmas condições da Jaguar.

Segundo cálculos do banco BTG Pactual, no cenário base, de apenas o Jaguar comprar a Tenda, a Gafisa vai receber R$ 232 milhões, sendo R$ 100 milhões da redução de capital e mais R$ 132 milhões do fundo de private equity por 30% da controlada. A Gafisa ainda poderá oferecer 20% da Tenda para seus acionistas, o que poderia valer R$ 88 milhões. Assim, com todos os eventos, o valor obtivo pela Gafisa chegaria a R$ 320 milhões.

Com essas operações, o valor da Tenda chegaria a R$ 539 milhões, o que seria 20% abaixo do piso do IPO que a empresa estaria preparando, mas teria vantagens para a Gafisa, acredita o BTG, por ajudar de imediato a reduzir o endividamento da controladora e permitir uma melhor avaliação da Gafisa. Para o BTG, a empresa é o papel mais barato entre as construtoras no mercado e tem recomendação de compra.

Luiz Gustavo Pereira, estrategista de ações da Guide Investimentos, acredita que a piora do mercado acionário brasileiro foi bem relevante, a ponto de motivar o cancelamento do IPO da Tenda. “Quando a avaliação de uma empresa como essa é feito, considera-se a taxa de risco com base nos juros americanos de 10 anos, e esse juro saltou de 1,5% ao ano para 2,6% neste mês”, diz. Essa avaliação influi muito mais pelo papel não ser ainda negociado em bolsa, ou seja, não ter ainda um valor de mercado. “Aí a demanda foi fraca, não teve jeito”, diz.

Por esse motivo, a Gafisa também optou por vender a participação na Tenda para a Jaguar. “Vendeu mais barato, num múltiplo muito mais baixo que o da oferta, mas agora tem o potencial de no médio prazo para depois valorizar a empresa”, diz. Pereira lembra que a Tenda vinha de desempenhos muito ruins nos anos de 2013 e 2014 e agora apenas começava a melhorar. “Mas não se sabe quão sustentável vai ser essa melhora, por isso o mercado exigia um desconto”, diz. No fim das contas, a Gafisa vendeu os 30% para a Jaguar por R$ 8,00 por ação, bem menos que os R$ 12,50 a R$ 16,50 que pretendia obter na oferta. “O estranho foi que suspenderam a operação no bookbuilding, normalmente essa decisão é tomada antes”, afirma Pereira.

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