Home equity, alternativa de crédito mais barata para sair do sufoco das dívidas ou investir

O mercado de empréstimo com garantia em imóveis, o home equity, fechou o ano passado com R$ 11 bilhões em operações, segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Foi o primeiro levantamento feito pela entidade, já que o home equity ainda é muito novo no Brasil. O número é pequeno em relação ao total de empréstimos imobiliários do país, de R$ 532 bilhões de saldo, mas mostra um forte crescimento em relação aos R$ 3 bilhões estimados pelo Banco Central (BC) há três anos. E pode estar subestimado, já que o dado não inclui algumas financeiras que não são associadas à Abecip. Hoje, pelo menos oito instituições se especializaram em home equity.

E o crescimento deve continuar. Há um maior interesse dos grandes bancos, que começam a olhar esse mercado não apenas como um concorrente de suas linhas, bem mais caras. Mas o que conta mesmo são as vantagens do home equity em relação às demais opções de crédito do sistema financeiro brasileiro.

Juros menores

Hoje, as taxas do refinanciamento de imóveis estão em torno de 2% ao mês (26,82% ao ano) prefixados ou de 1,15% a 1,45% ao mês (14,70% a 18,86% ao ano) mais a inflação do IPCA ou do IGP-M. São bem mais baixas quando comparadas a juros médios de 4,62% a 8,34% ao mês (71,94% a 161,5% ao ano) dos empréstimos pessoais de bancos e financeiras. Ou bem menos que os 12,46% ao mês (309% ao ano) do cheque especial ou ainda que os 15,12% mensais (441,76% ao ano) do cartão rotativo, segundo dados da Associação Nacional do Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac).

Isso torna o home equity uma opção tanto para quem está endividado nessas linhas e precisa urgentemente reduzir suas despesas com a dívida para reestruturar sua vida financeira quanto para quem precisa de dinheiro para resolver um problema ou enfrentar um imprevisto ou ainda quer investir em seu negócio e não encontra crédito nos grandes bancos, que fecharam as portas para as pequenas empresas na crise.

Prazos até 20 anos

Os prazos das operações também são bem maiores que os das linhas de crédito tradicionais dos bancos, que chegam, em geral, a dois anos no máximo. O home equity varia de 10 a 20 anos, mas a maioria dos bancos e financeiras trabalha com até 15 anos. O prazo maior tem um impacto muito grande nas prestações ao reduzir o valor cobrado mensalmente, o que também ajuda os que estão reestruturando sua vida financeira ou investindo em um negócio que pode demorar a dar lucro. Pode ser uma alternativa também para quem pensa em um imóvel para pagar um compromisso e não consegue pela crise no mercado imobiliário.

Imóvel de praia

Outra vantagem do home equity é que ele está acessível a qualquer pessoa que tenha um imóvel quitado. Pode ser um imóvel de praia ou campo ou a própria moradia, desde que esteja com a documentação em ordem. Depois de analisada a capacidade de crédito do proprietário, o imóvel é avaliado pelo banco ou financeira, assim como toda sua documentação.

Depois, é calculado o valor do empréstimo que a pessoa pode pegar, e que pode chegar a 60% de quanto o imóvel vale. As prestações e o prazo vão ser ajustados à renda e à capacidade de pagamento do tomador do empréstimo, e em geral não pode ultrapassar 30% dos ganhos do devedor somados aos do marido ou da mulher. A maioria, porém, como bons brasileiros avessos a dívidas, procura quitar o empréstimo no menor prazo possível.

Alienação fiduciária

É feito então um contrato de alienação do imóvel com o banco que é registrado no cartório de imóveis e, depois, o dinheiro é liberado.

O sistema de alienação fiduciária serve de garantia para o banco, que fica com a posse indireta do imóvel, por isso os juros podem ser menores para o tomador. Caso o devedor não consiga pagar o home equity, ele não “perde” o imóvel. É feito um leilão e o que for recebido será usado para pagar a dívida, e o restante ficará com o proprietário.

Custos da operação

Há, porém, alguns custos que o tomador precisa estar atento na hora de fechar o contrato, para saber se já estão incluídos nos juros ou se serão pagos à parte. Há uma tarifa de cadastro, que o banco cobra para cobrir os custos com pesquisas nas empresas de proteção ao crédito para ver se a pessoa tem o nome limpo ou dívidas vencidas, que varia de R$ 800 a R$ 1 mil.

Outra é a tarifa de avaliação de bens recebidos em garantia, para avaliação do imóvel, que pode ir de R$ 1,2 mil a R$ 1,5 mil.

E, finalmente, o registro do contrato de alienação no cartório de imóveis da região, e que pode variar de R$ 1,5 mil a R$ 4 mil, e que é paga diretamente ao cartório. Por isso, é interessante que o valor do empréstimo não seja muito pequeno, até para compensar esses custos fixos. Alguns bancos oferecem isenção de certas tarifas, por isso é preciso comparar bem o custo total da operação.

Documentação e registro eletrônico

Alguns bancos aceitam apenas imóveis residenciais, enquanto outros trabalham também com galpões ou lojas. Mas é preciso que todos estejam em cidades e com a documentação em ordem, não só a escritura, como também na prefeitura.

Os bancos estão negociando com os cartórios para que o processo de registro da alienação seja feito eletronicamente. Nesses casos, o prazo para a liberação do dinheiro cairá bastante, de um mês para alguns dias. O sistema já está funcionando em São Paulo e deve ser estendido a outras capitais.

Alguns bancos e financeiras têm simuladores que permitem calcular quanto seriam as prestações e as condições dos empréstimos de home equity. O ideal é que o interessado verifique o valor de seu imóvel e quanto quer tirar de empréstimo e faça as simulações para ver se a operação compensa para seus objetivos.

Arrumar as contas antes

O home equity pode ser uma boa opção para quem está endividado, especialmente se a dívida for em linhas mais caras, como o cheque especial e o cartão de crédito, pois por seu custo menor e prazo maior podem reduzir o desembolso mensal com essas dívidas em 70% ou mais. Mas de nada adiantará esse fôlego se a pessoa não reorganizar suas contas para evitar gastar mais do que ganha.

Por isso, o ideal é que a troca de dívida seja acompanhada de uma reorganização financeira da família, com a definição dos gastos essenciais e o que pode ser cortado ou economizado. Para isso, há sistemas de planilhas que podem ajudar a organizar os gastos oferecidos de forma gratuita, como o Guiabolso ou o Procon.

Já para os que pensam em usar o home equity para abrir um negócio ou ampliar o que já tem, é recomendável também procurar a ajuda de entidades como o Sebrae, que oferece cursos gratuitos para microempreendedores, e que ajudam não só na parte do negócio, mas também no controle das contas.

A queda dos juros no Brasil pode reduzir o custo do home equity nos próximos anos. Mas a redução não deverá ser tão grande, já que as linhas de longo prazo e com garantias costumam ter custos (spreads) menores que as de curto prazo.