JHSF: compra de 33% do Shopping Cidade Jardim avalia negócio em R$ 1,68 bilhão

A compra de 33% do Shopping Cidade Jardim pela JHSF Capital, braço de gestão de recursos da JHSF, por R$ 560 milhões resulta numa avaliação do negócio em R$ 1,68 bilhão.

O comunicado foi feito pela companhia (BOV:JHSF3) nesta terça-feira (06).

Fontes disseram ao Estadão que o empreendimento gerou um resultado operacional líquido (NOI, na sigla em inglês, indicador que mede o “lucro” do shopping) de aproximadamente R$ 35 milhões em 2022. Isso representa venda a um cap rate de 6,0% a 6,5%, nível considerado equilibrado para comprador e vendedor.

A Capital atuou como assessora financeira exclusiva da Gazit Brasil na venda de sua participação de 33% no Shopping Cidade Jardim, atuando na liderança da transação e estruturação dos veículos de investimento que irão adquirir as cotas do Fundo de Investimento Imobiliário Cidade Jardim.

A Capital faz parte da estratégia da companhia para crescer suas receitas recorrentes e a gestão de ativos de terceiros, sejam ativos financeiros associados a imóveis, sejam ativos puramente imobiliários, a exemplo do que acontece na hotelaria de alto padrão.

VISÃO DO MERCADO

Itaú BBA

“A empresa tinha direito de preferência para essa participação, mas optou por não exercê-lo, pois sua estratégia de alocação de capital não é focada em manter participação majoritária em ativos”, explica o Itaú BBA, relatório.

O BBA celebra o início das atividades da JHSF Capital, mas ainda assim apontou que haveria uma reação neutra do mercado às ações da JHSF. Contudo, na véspera, quando houve o anúncio, as ações já tinham subido 3,52% e avançam mais 6,34%, a R$ 5,03, no fim da manhã desta terça-feira (6). Os papéis também se beneficiam das projeções de queda de juros, com dados de inflação abaixo do esperado, o que impulsiona empresas do setor de construção civil.

O negócio foi liderado pela JHSF Capital e os novos donos da participação no ativo Shopping Cidade Jardim serão os cotistas do FII (FII) estruturado pela companhia, o que significa que não houve alteração relevante na participação da empresa (a JHSF pode ter uma participação adicional participação de 3% através do FII).

Diante disso, o BBA estima que a transação possa agregar aproximadamente R$ 5 milhões em receitas por ano para a JHSF Capital, assumindo uma taxa de administração de 1%.

O Itaú BBA manteve avaliação marketperform (desempenho igual a média do mercado, equivalente à neutro) e preço-alvo de R$ 7,60, o que representa um potencial de valorização de 60,7% frente a cotação de fechamento da última segunda-feira (5) de R$ 4,73.

XP Investimentos

Segundo a XP Investimentos, a venda faz parte da estratégia da Gazit de reduzir sua exposição a ativos brasileiros (a empresa ainda possui 6 shoppings brasileiros em seu portfólio), o que poderia justificar um cap-rate (taxa de capitalização) mais atrativo em comparação com transações recentes.

Portanto, analistas da XP avaliam a transação como positiva para a JHSF, aumentando sua participação em um dos shoppings mais rentáveis da empresa.