O índice S&P/Case-Shiller, que mede os preços de imóveis residenciais nas 20 principais regiões metropolitanas dos Estados Unidos, caiu 1,2% em junho na comparação com o mesmo período do ano anterior. A previsão do mercado era de queda de 1,3%.

Em maio, o índice havia caído 1,7%. Na comparação mensal, houve alta de 0,9% em junho de 2023.

Os preços das casas subiram pelo quinto mês consecutivo em Junho, à medida que a procura continua a superar a oferta e num contexto de taxas hipotecárias mais elevadas.

O índice S&P Case-Shiller US National Composite de preços de habitação aumentou 0,7% em Junho, em comparação com Maio, numa base ajustada sazonalmente. Isso ficou em linha com o aumento de 0,7% do mês anterior . O índice permanece apenas 0,02% abaixo do seu pico histórico, exatamente um ano atrás.

O índice que mede os preços das casas nas 20 maiores cidades dos EUA também subiu em Junho, subindo 0,9% mês após mês e excedendo a estimativa de consenso da Bloomberg de um ganho de 0,8%.

“Com a metade de 2023 no final, o Composto Nacional subiu 4,7%, o que está ligeiramente acima do aumento médio do ano civil completo em mais de 35 anos de dados”, disse Craig J. Lazzara, diretor-gerente da S&P DJI, em um comunicado. “Reconhecemos que os ganhos do mercado podem ser truncados por aumentos nas taxas hipotecárias ou pela fraqueza económica geral, mas a amplitude e a força do relatório deste mês são consistentes com uma visão optimista dos resultados futuros.”

Ano após ano, o índice nacional de habitação manteve-se inalterado em Junho, face a uma queda de 0,4% no mês anterior. O índice de 20 cidades diminuiu 1,2% em uma base não ajustada sazonalmente.

Chicago, Cleveland e Nova York relataram novamente os maiores ganhos anuais entre as 20 cidades em junho, de 4,2%, 4,1% e 3,4%, respectivamente.

“A aceleração dos preços das casas é mais notável em mercados que permaneceram relativamente acessíveis durante a pandemia e viram menos volatilidade devido à migração das famílias, como os do Centro-Oeste e da Nova Inglaterra”, disse a Dra. Selma Hepp, economista-chefe da CoreLogic. os mercados estão agora a alcançar os mais caros.”

O índice usa o método de vendas repetidas para medir o crescimento dos preços das casas. Este método utiliza dados sobre propriedades que foram vendidas pelo menos duas vezes para calcular com mais precisão a variação no valor de cada casa e baseia-se numa média móvel de três meses.

Taxas de hipoteca aumentando

Os custos dos empréstimos começaram a subir em Junho, atingindo uma média de 6,71%, depois de terem permanecido abaixo dos 6,5% nos dois meses anteriores. Isso pesou nas vendas de casas naquele mês. Ambas as vendas deexistirenovas casascaiu em junho, à medida que os compradores foram eliminados.

Mas a falta de transacções em Junho – juntamente com o índice que utiliza uma média móvel de três meses – não foi suficiente para fazer descer os preços à medida que as taxas subiam.

“Isso cria um golpe duplo na acessibilidade da habitação para pessoas normais”, disse Patrick Carlisle, analista-chefe de mercado da Compass na área da baía de São Francisco.

Por exemplo, os compradores que compraram uma casa à taxa de junho estão pagando US$ 727 a mais por uma casa com preço médio de US$ 406.700 com entrada de 20%, em comparação com dois anos atrás, quando as taxas de hipoteca eram de 3,02%.

“A questão da acessibilidade foi totalmente prejudicada pelo aumento das taxas de juros”, disse Carlisle.

Previsão de preço

As taxas hipotecárias só aumentaram ainda mais desde então, atingindo7,23% na semana passada, o ponto mais alto desde Junho de 2001, enquanto a Reserva Federal permanece decidida a cumprir o seu objectivo de 2% para a inflação.

Isso complica a direção dos preços das casas.

Por um lado, as taxas mais elevadas apenas exacerbam o efeito de aprisionamento, impedindo os proprietários de venderem as suas propriedades, colocando ainda mais pressão sobre os stocks e sustentando os preços. Por outro lado, muitos compradores podem ficar totalmente desvalorizados com taxas tão elevadas, o que significa que os vendedores poderão ter de reduzir os preços para atrair a procura.

O período de cinco meses de subida dos preços, de Fevereiro a Junho, surpreendeu os observadores, levando alguns analistas a rever as suas previsões sobre os preços das casas. Por exemplo, a equipa imobiliária da Goldman Sachs espera agora um aumento de 1,8% nos preços das casas este ano, acima do declínio de 2,2% que previam anteriormente.

Mas a nova previsão significa que “os preços das casas permanecerão praticamente inalterados até ao final do ano e depois regressarão aos níveis de tendência de crescimento em 2024”, escreveu Vinay Viswanathan, estrategista de rendimento fixo da Goldman Sachs, na nota de investigação.

Os valores residenciais estimados pela CoreLogic aumentarão 4,3% de junho de 2023 a junho de 2024.

“Embora os preços das casas tenham permanecido fortes em 2023, as taxas hipotecárias elevadas complicam a situação para os potenciais compradores de casas, uma tendência que provavelmente restringirá ganhos adicionais de preços durante o resto do ano”, disse Hepp da CoreLogic.

“Ainda se espera que os preços das casas reacelerem e atinjam uma taxa de crescimento de um dígito médio até o final do ano.”