Por dentro da queda da incorporadora imobiliária China Evergrande

No início, Hui Ka Yan seguiu uma fórmula simples. Peça emprestado para comprar terrenos. Venda casas no local antes de serem construídas. Use o dinheiro para pagar os credores e financiar o próximo projeto imobiliário.

Durante duas décadas, a partir de meados da década de 1990, esta abordagem foi extremamente lucrativa à medida que os preços das casas chinesas disparavam. Transformou Hui, um antigo funcionário da indústria siderúrgica de uma aldeia rural, no homem mais rico da China. E transformou a sua empresa, a China Evergrande Group, num vasto império imobiliário.

Mas à medida que Evergrande crescia cada vez mais endividada, a empresa recorreu a estratégias cada vez mais pouco ortodoxas para gerar fundos.

Em 2016, pelo menos uma subsidiária da Evergrande incentivava alguns funcionários a comprar produtos financeiros da unidade de gestão de fortunas do grupo, que ajudava a financiar o desenvolvimento imobiliário, de acordo com um ex-funcionário e um documento da empresa analisado pela Reuters. O ex-funcionário disse que algumas pessoas foram solicitadas a gastar até metade de seus salários com esses produtos.

Pedir fundos aos funcionários, descobriu a Reuters, foi apenas uma de uma série de práticas incomuns empregadas pela empresa antes de chegar à beira de um colapso complicado em 2021, sob o peso de centenas de bilhões de dólares em dívidas. Este relato da ascensão e queda de Hui e Evergrande é baseado em entrevistas com mais de 20 pessoas que trabalharam com o magnata ou em sua empresa. Todos falaram sob condição de anonimato.

Evergrande disse que Hui não estava disponível para entrevista. Nem o fundador nem a empresa responderam a pedidos escritos de comentários, incluindo sobre se os funcionários foram incentivados a comprar produtos financeiros, o estilo de gestão de Hui, as práticas comerciais da empresa e os desafios que enfrenta.

Hui era um empresário ambicioso que podia ser exigente com sua equipe, carismático com os credores e, às vezes, auto-indulgente. Ele contava com uma equipe de assistentes pessoais femininas e pelo menos algumas delas foram contratadas principalmente pela aparência, segundo quatro ex-funcionários e uma pessoa familiarizada com a empresa.

A história de Evergrande também revela o funcionamento interno de um gigante imobiliário chinês, desde os dias inebriantes de disparada dos preços imobiliários até ao declínio vertiginoso da empresa quando investidores de retalho enfurecidos invadiram os seus escritórios. O arco da empresa também traça o destino do mercado imobiliário mais amplo da China, um motor-chave do crescimento da segunda maior economia do mundo – mas é agora uma âncora que puxa essa economia para baixo.

As empresas que representam 40% das vendas de casas chinesas entraram em incumprimento desde meados de 2021, de acordo com estimativas de analistas. As casas ficaram inacabadas. Os fornecedores não foram pagos. E alguns dos milhões de chineses que investem as suas poupanças em produtos de gestão de património ligados à propriedade enfrentam a perspectiva de não receberem o seu dinheiro de volta.

As propriedades de Evergrande foram “vendidas como um investimento especulativo, não vendidas como um lugar para morar”, disse Anne Stevenson-Yang, diretora administrativa da J Capital Research nos Estados Unidos, que produz pesquisas e assume posições de investimento vendidas, ou aposta na valorização de ações. declínio. As pessoas os compram porque acham que o valor aumentará “então, obviamente, o jogo da confiança só funcionará enquanto as pessoas continuarem comprando”.

A confiança do público está a secar. O mercado imobiliário da China foi novamente abalado nas últimas semanas, quando outro grande promotor, chamado Country Garden, falhou o pagamento de duas obrigações em dólares americanos e tentou atrasar o pagamento de uma obrigação privada onshore.

Os problemas de Evergrande não estão diminuindo. O empreendedor em apuros propôs termos de reestruturação para a sua dívida offshore e, recentemente, procurou a aprovação de um tribunal dos EUA para o plano. Evergrande disse que o plano de reestruturação proposto irá aliviar as suas dívidas offshore e ajudar a empresa a retomar as operações.

No domingo, Evergrande relatou perdas de 33 bilhões de yuans (US$ 4,53 bilhões) no primeiro semestre do ano, contra uma perda de 66,4 bilhões de yuans no mesmo período do ano anterior. As ações da Evergrande caíram 79% na segunda-feira, após a retomada das negociações após uma suspensão de 17 meses, eliminando US$ 2,2 bilhões do valor de mercado da empresa.

Para Hui, de 64 anos, o declínio da empresa destruiu dezenas de milhares de milhões de dólares do seu património líquido pessoal e exigiu a venda frenética de activos empresariais para ajudar a pagar dívidas. A empresa também enfrenta um ataque legal: Evergrande disse que havia mais de 2.200 ações judiciais, totalizando cerca de 535 bilhões de yuans (US$ 73,40 bilhões) em responsabilidades potenciais em junho.

O agravamento da crise da dívida do sector imobiliário chinês representa um desafio significativo para o Presidente Xi Jinping e os seus decisores políticos, com a economia do país já a recuperar da fraca procura interna e externa. A produção económica da China cresceu a um ritmo fraco no segundo trimestre.

A ansiedade relativamente à propagação do contágio ao sector financeiro do país e à economia em geral está a pesar nos mercados globais.

O Gabinete de Informação do Conselho de Estado da China, que trata das questões dos meios de comunicação em nome do governo, recusou-se a comentar sobre o mercado imobiliário e o destino de Evergrande. A autoridade habitacional e o ministério das finanças não responderam aos pedidos de comentários.

AS FUNDAÇÕES

Hui foi criado por sua avó em uma vila rural na província de Henan, segundo uma biografia.

Ele fundou a Evergrande em 1996, quando a China desmantelava o seu sistema de habitação fornecida pelo Estado e se urbanizava rapidamente. Cerca de um terço dos chineses viviam então em cidades. Agora, cerca de dois terços o fazem.

As autoridades locais tiveram um incentivo para favorecer o desenvolvimento habitacional por empresas como a Evergrande. Pequim aumentou significativamente a parcela dos impostos cobrados pelo governo central em meados da década de 1990. Os governos locais viram a sua quota diminuir, mas não obtiveram uma redução proporcional na sua responsabilidade na prestação de serviços. Para reabastecer os seus cofres, os governos locais venderam terrenos a promotores para aumentar as receitas.

Hui aproveitou essa demanda. Ele comprou o terreno para seu primeiro projeto de desenvolvimento em 1996 por 5 milhões de yuans, emprestando mais da metade do valor, segundo a biografia. Ele vendeu o primeiro complexo no ano seguinte por 80 milhões de yuans, segundo o site da Evergrande.

Quando Hui listou as ações da Evergrande em Hong Kong em 2009, levantou o equivalente a US$ 729 milhões. O acordo fez com que Hui, que então possuía cerca de dois terços da empresa, valesse bilhões de dólares.

Em 2013, Hui estava em alta. Foi eleito membro de um dos órgãos políticos mais prestigiados da China, o comité permanente da Conferência Consultiva Política do Povo Chinês. Naquele ano, o Guangzhou Evergrande, time de futebol do qual a empresa havia adquirido o controle três anos antes, venceu a principal competição de clubes do futebol asiático.

Quando esteve em Hong Kong, ele se misturou com os magnatas imobiliários da cidade, jogando cartas e fechando acordos de investimento com eles, segundo três pessoas com conhecimento das reuniões. Hui comeu no Dynasty Club, exclusivo para membros da elite de Hong Kong, jantando iguarias chinesas, como sopa de ninho de pássaro e sopa de barbatana de tubarão, disse uma pessoa familiarizada com a empresa.

Enquanto recebia empresários em um clube nos escritórios de Evergrande em Guangzhou durante os anos de expansão, Hui em pelo menos duas ocasiões gastou dinheiro em entretenimento e observou enquanto suas assistentes recolhiam as contas do chão, disse uma pessoa que trabalhava para ele.

Hui e Evergrande não responderam às perguntas feitas pela Reuters sobre o estilo de vida do fundador.

‘TUDO FOI DE CIMA PARA BAIXO’

Mesmo com a expansão de Evergrande, Hui permaneceu envolvido em todos os níveis.

Ele aprovaria todas as aquisições de terrenos, disse um ex-funcionário que trabalhava em um dos escritórios regionais de Evergrande. Hui ajudou a criar slogans publicitários, disseram duas pessoas com quem a Reuters conversou. Ele era exigente com fontes e tamanhos de fontes, de acordo com a pessoa que trabalhava para ele. E Hui pediu aos funcionários que multassem os funcionários por infrações menores, de acordo com quem trabalhava para ele e quem conhece a empresa, inclusive por coisas como não estar vestido adequadamente.

“Tudo foi de cima para baixo. Ninguém questionou o que Hui disse”, disse um ex-funcionário.

A cultura corporativa foi refletida em um vídeo de Hui jogando uma partida de basquete da empresa, que foi carregado em uma plataforma de compartilhamento em abril de 2020. Enquanto Hui arremessa a bola repetidamente, os jogadores adversários mal o desafiam. A Reuters não conseguiu verificar as imagens de forma independente.

Para aqueles que aceitaram o estilo de Hui, houve uma vantagem clara: salários generosos. O salário médio na Evergrande era de 15.666 yuans (US$ 2.149,38) por mês em 2018, de acordo com o site de dados de emprego Maimai.cn. Isso foi cerca de três vezes a média mensal do setor imobiliário, segundo dados oficiais.

Alguns funcionários do departamento de capital da Evergrande embolsaram bônus lucrativos para garantir empréstimos de bancos ou outros credores, com as equipes ganhando até 1% do valor emprestado, disse um ex-funcionário e pessoa familiarizada com a empresa. Os bônus foram então divididos entre a equipe, disse o ex-funcionário.

METAS DE FUNCIONÁRIOS PARA PRODUTOS FINANCEIROS

Em 2016, com os preços dos imóveis na China em alta, Evergrande ultrapassou o seu principal rival para se tornar o promotor número um do país em vendas. As reservas de terrenos da empresa atingiram 312 milhões de metros quadrados, o dobro de apenas dois anos antes.

O preço das ações da Evergrande em 2017 ultrapassou 30 dólares de Hong Kong, mais de sete vezes o preço da oferta pública inicial de 2009. Hui se tornou o homem mais rico da Ásia, com uma fortuna estimada em dezenas de bilhões de dólares na época, segundo a revista Forbes.

Enquanto a Evergrande se empanturrava de terras, procurou formas de ajudar a financiar os seus negócios. Na sua então unidade de Internet, a HengTen Networks, a empresa incentivou alguns funcionários a investirem nos seus próprios bolsos e comprarem os produtos de gestão de fortunas do grupo.

O documento de maio de 2016 analisado pela Reuters lista mais de uma dezena de pessoas que são identificadas como não tendo cumprido uma cota de compra de produtos financeiros da Evergrande. Uma nota manuscrita no documento descreve a situação como “grave” e diz que os bónus seriam cortados se estas mais de uma dúzia de pessoas não cumprissem as suas quotas.

Como resultado, a administração cortou alguns bônus, disse o ex-funcionário, que trabalhou na HengTen. Uma pessoa familiarizada com a empresa, que falou dos hábitos alimentares de Hui em Hong Kong, disse que as metas de compra de produtos financeiros eram generalizadas em Evergrande e também disse que os funcionários seriam penalizados por não cumprirem as suas quotas.

Em um documento recente à bolsa de valores, Evergrande disse que levantou cerca de 92,1 bilhões de yuans (US$ 12,64 bilhões) com a venda de produtos de gestão de patrimônio ao longo do tempo, e que no final de 2022 havia cerca de 34 bilhões de yuans (US$ 4,66 bilhões) não pagos. principal e juros sobre esses produtos.

Embora seja comum os promotores chineses angariarem fundos para projectos imobiliários através da venda de produtos de gestão de património, vincular bónus de funcionários à compra de tais produtos é incomum, disseram dois especialistas do sector.

“Você pode parecer mais lucrativo, mas é um impulso artificial”, disse Kelly Richmond Pope, contadora forense e professora da Universidade DePaul, em Chicago.

Evergrande Wealth, uma unidade do Evergrande Financial Holding Group do Grupo Evergrande, não respondeu aos pedidos de comentários. O regulador bancário da China também não respondeu aos pedidos de comentários.

Enquanto isso, Hui sobrecarregava a empresa de dívidas. Foi por esta altura que o governo começou a expressar publicamente a sua preocupação com a escala do endividamento no sector imobiliário.

Quando questionado por investidores e repórteres ao longo dos anos sobre os seus projetos altamente alavancados, Hui respondeu que o elevado volume de negócios e o valor dos ativos da Evergrande eram suficientes para cobrir as suas dívidas.

Ele também prestaria homenagem publicamente ao Partido Comunista no poder. “Sem a boa política de reforma e abertura do país, Evergrande não teria o que tem hoje”, disse Hui num discurso de 2018 no China Charity Awards.

Hui, que já havia se expandido para outros negócios, desde cirurgia plástica até seguros de vida, continuou a investir em novos empreendimentos. Em 2019, ele estava fazendo uma incursão nos carros elétricos.

CARPA MORTA

No início de 2020, Hui reiterou publicamente a promessa de “reduzir significativamente” a dívida da sua empresa. Mas manter Evergrande à tona estava prestes a ficar muito mais difícil.

Pequim implementou agora novos regulamentos rigorosos destinados a restringir o financiamento de promotores altamente alavancados. Em 2021, as vendas de propriedades na China estavam a começar a diminuir e a repressão do governo levou a uma série de incumprimentos por parte dos promotores, com muitos a fecharem as portas.

Em uma reunião mensal com a equipe em 2020, Hui lamentou a morte de algumas de suas carpas koi japonesas, segundo uma pessoa familiarizada com a empresa. Hui disse que as mortes foram um prenúncio de azar, disse a pessoa.

À medida que os bancos e os investidores se tornaram mais cautelosos em relação aos empréstimos a promotores imobiliários, Evergrande procurou fontes alternativas – e mais caras – de financiamento.

Um lugar de onde a empresa buscou fundos foram as chamadas empresas fiduciárias, conforme relatado pela Reuters em 2020. Apelidados de “bancos paralelos”, porque operam fora de muitas das regras que regem os bancos comerciais, as empresas fiduciárias estavam ansiosas para capitalizar as necessidades de um indústria ávida por crédito. E poderiam cobrar taxas de juro muito mais elevadas do que as dos bancos rigorosamente regulamentados.

À medida que a crise geral de crédito se intensificava em 2020 e 2021, Evergrande teve dificuldade em vender as suas obrigações locais em yuan, devido a preocupações sobre a sua solvabilidade. A empresa utilizou fundos próprios para comprar os títulos através de veículos de finalidade especial, disse um ex-funcionário da equipa financeira da Evergrande e uma pessoa familiarizada com os acordos de financiamento da empresa. As pessoas disseram que esses veículos vendiam então os títulos a um rendimento mais elevado, ou pagamento de juros, que os investidores considerariam proporcional ao risco.

Às vezes, os juros efetivos sobre esses títulos chegavam a 18%, enquanto no mercado aberto eram de 6%, disse o ex-funcionário da equipe financeira. “O preço real que pagavam pelo financiamento estava a consumir os lucros”, disse esta pessoa.

Evergrande também desviou empréstimos garantidos por sua unidade de serviços imobiliários, que estava listada publicamente, para pagar as necessidades operacionais e financeiras de Evergrande, disse um comitê de diretores independentes de Evergrande. O comitê investigou o assunto depois que os bancos apreenderam 13,4 bilhões de yuans (US$ 1,84 bilhão) em depósitos mantidos pela unidade de serviços imobiliários em 2021.

No ano passado, três executivos seniores renunciaram depois de uma investigação inicial ter afirmado que estavam envolvidos no desvio dos empréstimos.

“Evergrande tem uma mentalidade particularmente cowboy”, disse Stevenson-Yang, da J Capital Research.

Nem Hui nem a empresa responderam a perguntas sobre se Evergrande usava veículos de propósito específico para comprar e revender títulos ou para desvios de empréstimos. A empresa disse que estava em negociações com a subsidiária de serviços imobiliários sobre um cronograma de reembolso e adotou medidas para resolver possíveis deficiências de controle interno.

Em 2021, o passivo total da Evergrande atingiu 300 mil milhões de dólares. A empresa sem dinheiro lutou para pagar fornecedores e concluir casas. Suas receitas imobiliárias despencaram.

Evergrande também não pagou pontualmente aos investidores de varejo em seus produtos financeiros, gerando protestos em todo o país. Cenas caóticas eclodiram nos escritórios da empresa em Shenzhen em setembro de 2021, quando cerca de 100 investidores descontentes lotaram o lobby para exigir o reembolso.

Dias depois, Hui disse em uma carta aos funcionários que estava confiante de que a empresa iria “sair de seu momento mais sombrio”.

Mas Evergrande relatou uma perda combinada de US$ 81 bilhões em 2021 e 2022. Em março do ano passado, a negociação das ações da Evergrande listadas em Hong Kong foi suspensa. Hui reduziu a sua participação na empresa e a sua fortuna pessoal vale agora menos de um décimo dos 36 mil milhões de dólares que atingiu o seu pico em 2019, segundo estimativas da Forbes.

Evergrande está em processo de busca de aprovações de credores e tribunais para seu plano de reestruturação de dívida offshore. Os credores deverão reunir-se no final de Setembro para votar o plano, o que poderá permitir-lhes recuperar até um quarto do que lhes é devido.

Numa carta aos funcionários em janeiro, Hui descreveu 2023 como um “ano crucial” e prometeu reembolsar os credores e cumprir os projetos.

O ano não começou bem para ele, no entanto. Uma mansão de Hong Kong que os credores lhe confiscaram foi posta à venda em março. Seu valor estimado: cerca de US$ 112 milhões.

(Reportagem de Engen Tham em Xangai e de Julie Zhu e Clare Jim em Hong Kong. Reportagem adicional da Redação de Xangai. Edição de Cassell Bryan-Low)