O Iguatemi e fundos parceiros concluíram o processo de compra das participações de 55,9% no Pátio Paulista e de 50,1% no Pátio Higienópolis, colocadas à venda pela Brookfield.

O comunicado foi feito pela companhia (BOV:IGTI11) nesta terça-feira (15).

A transação saiu pelo valor total de R$ 2,585 bilhões, o que faz dela a maior compra de shoppings da história local, superando a venda de participações em seis empreendimentos pela Syn no ano passado para o fundo imobiliário XP Malls, que movimentou R$ 1,85 bilhão.

A negociação entre as partes vinha se desenrolando desde outubro do ano passado. O Iguatemi foi quem assumiu a compra perante a Brookfield, liderando um consórcio que envolveu outros compradores. Com isso, dois dos shoppings mais importantes da cidade de São Paulo trocam de mãos e passam a integrar a rede de luxo do Iguatemi.

O Iguatemi ficou responsável por R$ 700 milhões na transação, o que lhe deu o direito de ampliar a sua participação no Higienópolis de 12% para 29%, permanecendo na administração; além de entrar no Paulista, com 11,5%, e ainda se tornar a administradora do local a partir de julho. O pagamento acertado foi de R$ 490 milhões à vista e o saldo restante de R$ 210 milhões nos próximos 24 meses, corrigidos pelo CDI, confirmando os termos já divulgados.

Os outros compradores do consórcio são os fundos de investimentos imobiliários sob gestão da BB Asset, XP e Capitânia, e a Braz Participações. Juntos, eles responderão por R$ 1,478 bilhão. O fundo XP Malls – maior do segmento no País – pagará R$ 240 milhões do total, ficando com 10% do Higienópolis.

A Funcef, fundo de pensão dos funcionários da Caixa Econômica Federal, também participou da transação, mas fora do consórcio. A Funcef já é sócia do Paulista e exerceu seu direito de preferência, aportando mais R$ 240 milhões, segundo apurou o Estadão/Broadcast.

Para chegar ao valor de R$ 2,585 bilhões devido à Brookfield, o Iguatemi ainda precisa levantar cerca de R$ 170 milhões. A companhia assinou um memorando de entendimento não vinculante com um fundo de investimento que pretende ficar com essa parcela remanescente.

No comunicado ao mercado, a companhia afirmou que a aquisição reforça sua posição como a principal empresa de shoppings em São Paulo. Ela também é dona dos empreendimentos Iguatemi São Paulo (o mais antigo do Brasil, em plena Faria Lima), JK (na movimentada esquina da Chedid Jafet com a Juscelino Kubitschek) e Alphaville, na região metropolitana. “Além de adicionar dois dos empreendimentos mais rentáveis e sólidos do País ao seu portfólio, este é mais um passo da companhia na estratégia de qualificação do seu portfólio com empreendimentos de alto padrão e rentabilidade”, informou.

O Pátio Paulista fica bem no começo da Avenida Paulista. Inaugurado em 1989, tem 270 lojas em 41,5 mil m² de área bruta locável, com 99% de ocupação. Ele atrai cerca de 12 milhões de visitantes anualmente. Já o Higienópolis foi inaugurado em 1999 e hoje tem 240 lojas, como Zara, Montblanc e Chanel, numa área de 34,1 mil m², com 7 milhões de visitantes por ano.

Venda de ativos

Para fazer frente a esta compra e aliviar o caixa, o Iguatemi anunciou na segunda-feira, 14, a venda de ativos considerados menos importantes do seu portfólio.

A companhia se desfez de 49% do Shopping Market Place e do edifício Market Place Towers, em São Paulo, e do Galleria Shopping, em Campinas (SP). O acordo também incluiu a venda de 24% de um prédio residencial que será construído no Complexo Market Place e de 16,7% de um prédio comercial a ser feito no Galleria. O pacote saiu por R$ 500 milhões. O comprador é um fundo imobiliário cujo nome não foi revelado oficialmente.

A venda servirá para o Iguatemi manter o endividamento sob controle, dentro da promessa de alavancagem (medida pela relação entre dívida líquida e lucro operacional) abaixo de duas vezes neste ano. Com isso, não há planos de outras vendas de ativos no radar.

VISÃO DO MERCADO

Às 12h40, a ação da companhia caía 0,31%, a R$ 19,44.

Embora o anúncio de fechamento não tenha trazido muitas novidades sobre a estrutura anteriormente relatada do negócio do Pátios, a XP Investimentos acredita que o anúncio do memorando em relação ao investimento remanescente na transação é positivo e deve manter a Iguatemi perto de sua meta de investimento.

Segundo a XP, a Iguatemi deve assumir inicialmente as obrigações dos coproprietários e de outros investidores no fechamento, resultando em uma saída de caixa estimada em R$ 770 milhões. Analistas esperam que os coproprietários participem da transação após uma reestruturação corporativa, que prevê que levará cerca de 3 meses. Outros investidores ainda estão em uma oferta não vinculante.

O Santander vê a transação como positiva do ponto de vista estratégico, já que a possível aquisição do Pátio Higienópolis por um concorrente poderia fazer com que a Iguatemi perdesse o direito de administrar e comercializar o shopping. Além disso, segundo analistas, o negócio reforça a posição da Iguatemi como uma das principais operadoras de shoppings na cidade de São Paulo.

Por outro lado, o Santander reconhece que a transação tem um efeito ligeiramente de mais diluição no curto prazo, pois implica uma taxa de capitalização (cap rate) estimado para 2025 de 7,4% (ou 9,3%, considerando as receitas de administração relacionadas ao Pátio Paulista), em comparação com o cap rate implícito da Iguatemi para 2025, de aproximadamente 16%.

O Santander também prevê um impacto negativo de cerca de 3% no AFFO (Fundos Ajustados das Operações) estimado da Iguatemi para 2025 e 2026, decorrente da aquisição dos “Pátios” (investimento de R$ 700 milhões) — já considerando os desinvestimentos no Market Place e Galleria Shopping anunciados na segunda-feira.

O Santander manteve classificação outperform (desempenho acima da média do mercado, equivalente à compra) e preço-alvo de R$ 34,50, o que representa um potencial de valorização de 77,8% frente a cotação de fechamento da última terça-feira (15) de R$ 19,40.

Informações Infomoney