Especial Ibovespa: PDG tem bons fundamentos e alto potencial de valorização
Por: Naiara Thaísa I. Bertão
01/03/10 - 17h10
InfoMoney
SÃO PAULO – Com um caixa saudável e exposição ao segmento de construção para baixa renda, analistas veem potencial de crescimento para a PDG Realty (PDGR3) e destacam a empresa como sendo um dos melhores cases de investimentos do setor.
Segundo o analista Flávio Conde, da Gradual Corretora, os papéis da incorporadora se beneficiam principalmente da diversificação de mercados em que a empresa atua, estratégia que leva menor risco a seus númer...
Especial Ibovespa: PDG tem bons fundamentos e alto potencial de valorização
Por: Naiara Thaísa I. Bertão
01/03/10 - 17h10
InfoMoney
SÃO PAULO – Com um caixa saudável e exposição ao segmento de construção para baixa renda, analistas veem potencial de crescimento para a PDG Realty (PDGR3) e destacam a empresa como sendo um dos melhores cases de investimentos do setor.
Segundo o analista Flávio Conde, da Gradual Corretora, os papéis da incorporadora se beneficiam principalmente da diversificação de mercados em que a empresa atua, estratégia que leva menor risco a seus números.
“O grupo está muito bem estruturado, quando analisamos suas participações. O interessante do investimento em PDG é que você não fica com o pé apenas em um setor do mercado imobiliário. Nem só em classe média baixa, nem só em alta. Eles têm um portifólio de investimentos beneficiados por vários setores do mercado imobiliário”, explica o economista.
Controladas
Ele conta que atualmente a PGD possui duas controladas principais – a CHL, no Rio de Janeiro e a Goldfarb, que atual em São Paulo e no Rio. No caso da primeira, seu foco é classe média alta, enquanto a Goldfarb visa os mercados de classe média baixa e baixa nos dois estados.
Com a CHL, Conde explica que sua importância advém de pessoas que estão deixando seu primeiro apartamento e adquirindo o segundo. Além disso, o segmento também é visado por investidores que deixaram de ver a renda fixa como um bom investimento.
Mas, com a Goldfarb, a PDG consegue capturar parte da forte demanda do programa governamental MCMV (Minha Casa e Minha Vida). “Ou seja, ela está presente em dois mercados importantes”, comenta.
Ela também detém uma participação de 6% na corretora de imóveis Brasil Brokers e quase 20% na incorporadora Lindencorp, atuante entre a classe alta e média alta.
“Além disso, ela trouxe para essas empresas que participa uma visão mais financeira do negócio. Juntou-se o sucesso que o pessoal da PDG teve na área financeira, com o sucesso das empresas que ela investe no mercado imobiliário. É uma complementação de habilidades”, afirma Conde.
A Gardual recomenda compra para as ações da PDG e estima um preço-alvo de R$ 20,60 por papel. O número representa um potencial de valorização (upside) de 27,4% em relação ao último fechamento R$ 16,17.
Captações
Uma outra característica bem vista pelo analista Flávio Conde é a capacidade da empresa em levantar recursos. “Ela já fez diversas emissões de ações depois do IPO (Initial Public Offering) com muito sucesso. O mercado, tanto investidores estrangeiros e locais, gosta bastante da estratégia da empresa e de sua agressividade”, fala.
Essa “agressividade” envolve, para ele, novas aquisições. "É um grupo que está sempre estudando ou aumentar a participação nas empresas em que já investe ou participar de novos projetos. Isso é uma coisa interessante, por que ela não fica só limitada, como outras empresas do setor, ao seu crescimento orgânico. Ela é realmente uma holding do setor imobiliário”, destaca Conde.
Oferta secundária
Para o analista Eduardo Silveira, da Fator Corretora, a recente oferta secundária de ações da PDG é um dos fatores que contribui para o otimismo quanto seu case. A oferta envolveu a venda de 111,648 milhões de papéis, que resultou num total de R$ 1,619 bilhão ao Fundo de Investimentos PDG I, acionista vendedor.
O analista da Fator explica que a saída do grupo Pactual Capital Partners do controle da empresa causou incertezas no começo do ano, quando a PDG anunciou a oferta, mas reitera que logo as preocupações se converteram em ganhos para o papel.
“Após a venda de ações no mercado, a PDG virou uma ‘true corporation’, ou seja, uma empresa com controle difuso”, apontou Silveira. “Isso aumentou ainda mais a liquidez da companhia, lembrando que a empresa agora compõe o índice Ibovespa. Em geral foi um movimento positivo”, adiciona.
Porém, o analista conta que, a princípio, a notícia não foi bem recebida pelos investidores. No dia 4 de janeiro, quando a companhia entrou com o pedido de oferta, as ações da incorporadora recuaram 5,48%, com investidores preocupados com o novo controle da empresa e sua administração.
“A administração da PDG é bastante eficiente, assim como acontece com a Hypermarcas, a Gafisa, a BR Malls, que são empresas com cultura de meritocracia, de origem em fundos de private equity”, destacou. “Com a redução da participação dos controladores de 29% para 6%, surgiu uma grande dúvida se a administração da empresa permaneceria”, explicou.
Assim, Silveira fala que após o mercado perceber que a companhia não iria tirar do comando seus atuais executivos – em especial, José Antonio T. Grabowsky e Michel Wurman – passou a acreditar mais em seus fundamentos e as ações voltaram a subir.
“O mercado já digeriu a operação e agora a empresa ficou com mais liquidez e uma maior parcela de ações sendo negociadas na bolsa”, conclui.
Também acreditando que essas preocupações são temporárias, estão os analistas da Brava Investimentos. “Acreditamos que a saída do fundo aconteceria mais cedo ou mais tarde, uma vez que o Banco UBS Pactual foi vendido e as reestruturações aconteceriam”, comentam.
“A saída do fundo não modifica os bons fundamentos da companhia. Pelo contrário, ela melhorará uma vez que o free float será aumentado, melhorando a liquidez do papel”, concluem.
Potencial
Apesar de ver o case da PDG como “atraente”, a Fator Corretora não coloca os papéis da empresa entre as maiores recomendações de compra do setor. Estas posições estão sendo ocupadas pela Brookfield (BISA3) e pela Agre (AGEI3).
“Como é maior e tem mais liquidez, a PDG negocia com múltiplos mais altos com relação a outras, e, por isso, possui um potencial de valorização inferior a empresas como Agre e Brookfield”, explica Silveira.
Ele exemplifica falando dos múltiplos das principais empresas do setor. Enquanto a equação de preço/valor patrimonial ajustado da PDG é de 1,6 vez (à cotação atual de R$ 16,00 do papel), os múltiplos da Agre e Brookfield ficam em 0,8 vez e 0,9 vez, respectivamente.
Com múltiplos maiores, o potencial de valorização é menor, como explica o analista. “Mas a empresa está bem posicionada. Dentro das empresas mais líquidas, é uma das principais recomendações”, reitera.
A Fator Corretora estima um preço-alvo de R$ 25,00 para dezembro de 2010, com potencial de valorização de 54,61% ante o último fechamento.
Operacional
Do ponto de vista operacional, Silveira conta que a empresa é destaque em termos de velocidade de vendas e baixo nível de estoque – dois pontos essenciais em um setor que trabalha com ciclos mais longos e investimentos altos.
“De tudo que eles lançaram nos primeiro nove meses de 2009, 60% já foi vendido dentro desses próprios nove meses. É um número muito alto, um dos mais altos do setor, o que faz com que a empresa tenha, consequentemente, um baixo nível de estoque”, conta Silveira.
O analista da Fator Corretora explica que, segundo dados divulgados em seu último relatório trimestral (referente ao exercício findo em setembro), a companhia tinha um nível de estoques equivalente a 8 meses de vendas.
“Pegando o nível atual de vendas cotado pela empresa e o estoque que ela tem disponível pra venda, a PDG conseguiria vender todo seu estoque em oito meses, que é considerado um número bastante baixo e bastante saudável do ponto de visto operacional”, evidencia.
Ele fala ainda que com velocidade de vendas e baixo nível de estoque, a exposição de caixa da companhia é reduzida, outro ponto positivo para a PDG Realty, uma vez que o lançamento sem alta taxa de vendas é prejudicial para firmas do setor imobiliário.
Perspectivas
Outro ponto de destaque da empresa, na visão de Silveira, da Fator Corretora, é seu atual caixa. Ele conta que a PDG possui atualmente um caixa de R$ 1,3 bilhão, levando em consideração os dados do terceiro trimestre, montante resultante de sua conversão de debêntures em ações e captação por meio de oferta de papéis.
“A posição de caixa ajustada a esses eventos resulta em R$ 1,3 bilhão, enquanto sua dívida líquida fica em R$ 142 milhões. Isso dá uma relação dívida líquida/patrimônio de apenas 5%. Então, a empresa tem uma baixa alavancagem e forte posição de caixa, fatores que realmente importam no setor”, argumenta o analista.
Silveira ainda lembra que a posição de caixa da companhia favorece sua postura estratégica e agressiva com relação a novas compras e, portanto, espera novas aquisições para o ano de 2010.
“A PDG é uma consolidadora de mercado. Há um tempo saíram notícias falando que a PDG poderia adquirir a Norcon, que é uma construtora do Nordeste, que possui justamente uma posição forte de caixa. Acreditamos que ela faça mais aquisições esse ano, ou seja, ela não deve crescer só organicamente, ela mas também via novas aquisições”, prevê Silveira.
Riscos
Se por uma lado, sua exposição ao segmento de média e baixa renda é um diferencial positivo para a empresa, por outro, ela também pode ser afetada por conta dessa estratégia.
“Por a PDG ser muito exposta ao pacote do governo, ela depende muito da Caixa Econômica Federal aprovar os projetos de construção. Isso não é um risco só da PDG, mas de todas as empresas focadas no segmento de baixa renda como Tenda, MRV, Rodobens, que são as quatro mais expostas à baixa renda”, explica o analista Eduardo Silveira, da Fator Corretora.
Porém, ele conta que esse risco acaba sendo um pouco dissipado pelo relacionamento que a controlada Goldfarb possui com a CEF, uma vez que ela é um operador da Caixa já há algum tempo.
“A MRV e a Goldfarb são as que têm maior tradição em operar com a Caixa. Mas de qualquer forma é um risco. Se você analisar os dados do ano passado, até dezembro a Caixa aprovou 275 mil unidades, enquanto o governo esperava 400 mil”, exemplifica.
Para este ano, o analista conta que a expectativa do governo é de 1 milhão de unidades, sendo que sua realização vai depender do “gargalo da Caixa, da equipe de engenharia para aprovar”. “Então esse é um risco grande.”
Além disso, Silveira também coloca que o segmento de construção para baixa renda vem ganhando mais concorrentes, principalmente de empresas que não atuavam nesta área e passaram a fazê-lo após o programa Minha Casa Minha Vida entrar em operação. “Elas vão disputar projetos e terrenos”, acrescenta.
Um terceiro risco visto pelo analista do Fator é justamente a menor exposição à classe média alta, devido à sua atenção ser mais forte no de baixa renda. Ele conta que dados recentes do Secovi (Sindicato da Habitação) mostrou que as vendas de imóveis com dois e três dormitórios já representa mais de 70% do total, ou seja, apartamentos voltados para classe média.
“Toda empresa que é muito focada em baixa renda, acaba tendo esse problema de não ter uma melhor exposição à média renda”,
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