Em um cenário de turbulência política, inflação e juros em baixa, o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (Ifix) apresentou no mês de julho desvalorização de 0,4%, ante valorização de 4,8% do Índice Bovespa, que mede o desempenho das ações mais negociadas da B3, e a variação de 0,8% do CDI, referencial da renda fixa privada. No ano, porém, o Ifix ainda se sai bem, acumulando valorização de 10,8%, contra 9,5% do Ibovespa e 6,5% do CDI. Em 12 meses, a alta é de 19,02%. Lembrando que o ganho com a variação das cotas do fundo imobiliário é tributada como ganho de capital, enquanto os rendimentos distribuídos são isentos. O número de investidores cresceu 9,4% em 12 meses.
Retorno em dividendos
A mediana do retorno em dividendos pagos em relação às cotas, o chamado “dividend yield” desses fundos, destaca a Citi Corretora, apresentou leve alta entre junho e julho (agora em 0,62% ao ano). Os dividendos são os aluguéis dos imóveis que formam a carteira do fundo. No mesmo período, foi observado movimento contrário para o rendimento do CDI. O retorno em dividendos do Ifix em 12 meses ficou em 8,3% ao ano.
Em relatório, a Citi Corretora compara o ganho dos fundos com o CDI e conclui que o spread (diferença) entre a mediana do “dividend yield” dos fundos imobiliários e o CDI (líquido de IR) no mês de julho é maior em relação ao spread médio dos últimos 12 meses (-0,09%).
Desconto em relação ao valor patrimonial segue atrativo
Além disso, as cotas dos fundos imobiliários negociam com desconto médio de 14% em relação ao valor patrimonial dos fundos, ou seja, o valor dos imóveis que eles têm em carteira., contra 19% em julho/16, o que ainda parece para a corretora um bom ponto de entrada para investidores focados em valor e com uma visão de longo prazo, avalia a corretora.
Em geral, segundo a equipe de analistas da Citi Corretora, as condições econômicas favoráveis e em particular a inflação, proporcionam mais espaço para o ciclo de flexibilização monetária, com a consequente queda da taxa Selic. O banco revisou sua estimativa para o juro básico, de 8,5% para 7% no fim deste ano, com mais um corte de 1 ponto percentual na reunião do Comitê de Política Monetária (Copom) de setembro. A Citi Corretora acredita que o juro ficará em 7% até o fim de 2018.
As condições globais, também favoráveis, têm sido fundamentais para manter o apetite de risco por ativos de países emergentes, mitigando o impacto inflacionário da turbulência política local. “Mas o cenário desafiador continua sugerindo uma abordagem cautelosa em relação aos fundos imobiliários” destaca o relatório.
Vacância diminui
O relatório da Citi destaca ainda que a taxa de vacância em imóveis de escritórios classe AA+ alcançou 26,8% no primeiro trimestre deste ano, em São Paulo, e 37,8% no Rio de Janeiro. Em São Paulo, o ano de 2017 se iniciou com uma expressiva alta na ocupação, de 85 mil m², decorrente da ocupação e consolidação de grandes empresas. Dessa maneira, mesmo com uma nova entrega de prédios equivalentes a 15 mil m² na região da Faria Lima, o primeiro trimestre terminou com uma taxa de vacância 2,6 pontos percentuais menor do que a observada no quatro trimestre de 2016.
No mês, a variação média dos três maiores fundos do índice do segmento de escritórios foi de -2,9%, com o seguinte desempenho: BC Fund, – 9,9%; CSHG Real Estate, -1,1 e Kinea Renda Imobiliária, alta de 2,2%.
Volume negociado em bolsa sobe
O volume total negociado no mercado de fundos imobiliários em julho teve alta de 22% em comparação com a igual período do ano passado, e a quantidade de negócios mais que dobrou no período, com alta de 141%.
Vale lembrar que os fundos imobiliários tiveram boa recuperação de rentabilidade em 2016, e em 2017 são favorecidos com as perspectivas de ganho de liquidez, por conta do movimento de queda da inflação e da taxa básica de juros (Selic), reduzida em um ponto percentual em 26 de julho, para 9,25% ao ano.
No entanto, segundo analistas de mercado, um crescimento mais forte desses fundos ainda depende do desempenho dos ativos físicos (prédios corporativos, galpões logísticos, agências bancárias, shopping centers), sujeitos a dificuldades como queda dos aluguéis e falta de locatários.
A recomendação da Citi Corretora é buscar uma carteira bem diversificada, com imóveis de qualidade, boa localização, já concluídos, com baixa taxa de vacância e cronograma de vencimento dos contratos diluído.
Fundos em destaque do Citi:
Fundo: CSHG Real Estate
Segmento: Escritórios
Cotação: (Cota em R$): 1.425
Dividend Yeld¹(%) : 7,9
Fundo possui atualmente participação em 190 unidades locáveis, localizadas em 21 empreendimentos diferentes. Atualmente, 19% dos contratos são atípicos. Em junho, a vacância financeira do fundo foi de 23%; Gestão ativa e portfolio diversificado tornam o fundo relativamente atrativo.
Fundo: Kinea Renda Imobiliária
Segmento: Escritórios e galpões logísticos
Cotação: (Cota em R$): 152
Dividend Yeld¹(%) : 7,3
Fundo conta com 16 ativos imobiliários sendo 9 edifícios comerciais (54% da receita do fundo) e 7 centros logísticos (46% da receita do fundo). Atualmente, 26,5% dos contratos são atípicos. Consideramos o fundo atrativo por conta da diversificação nos investimentos.
Fundo: CSHG Logística
Segmento: Galpões Logísticos
Cotação: (Cota em R$): 1.238
Dividend Yeld¹(%) : 8,4
Vencimentos longos dos contratos (sendo boa parte atípicos). Conta com gestão ativa e grande diversificação.
Fundo: BB Progressivo
Segmento: Agências Bancárias
Cotação: (Cota em R$): 136
Dividend Yeld¹(%) : 8,5
Fundo conta com 64 imóveis distribuídos por todo o país e alugados para o Banco do Brasil por 10 anos (vencimento em 2022) por contrato de locação atípico. Contratos são reajustados pelo IPCA. Risco de vacância baixo no curto e médio prazo.
Fundo: Kinea Rendimentos Imobiliários
Segmento: Recebíveis Imobiliários
Cotação: (Cota em R$): 106
Dividend Yeld¹(%) : 8,1
Atualmente, a alocação dos investimentos em LCI é de 8%, 76% em CRI e 16% em caixa. 17% da carteira do fundo está indexado ao IPCA, 3% indexado ao IGP-M, 16% em Selic e 64% indexado ao CDI. A diversificação das fontes de receita do fundo é uma característica atrativa. Movimento de queda na taxa Selic deve afetar os rendimentos negativamente.
¹Dividend Yield ao ano, considerando proventos constantes nos próximos 12 meses. Yield tem como base o atual preço das cotas.
Fonte: Economatica
Ativa faz lista de fundos imobiliários para agosto
Também a Ativa Corretora divulgou uma carteira de fundos imobiliários para agosto. O atual movimento de queda de inflação, juntamente com uma política monetária direcionada aos cortes de juros, são elementos importantes para a melhoria da confiança dos agentes na economia. No mercado imobiliário, nos últimos anos, um desequilíbrio entre oferta e demanda levou a uma alta da taxa de vacância e políticas agressivas de descontos nos preços de aluguéis. A proposta da Ativa ainda se mantém em encontrar fundos que possuam imóveis com um bom padrão construtivo, bem localizados, com um bom desconto no preço e vacância alta. Com uma possível recuperação da economia a caminho, a corretora acredita que esses fundos conseguirão alugar seus espaços vagos proporcionando grande potencial de apreciação.
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