O Colegiado da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) autorizou na terça-feira o uso de contratos de financiamento com garantia em imóvel, o refinanciamento imobiliário, ou “home equity”, como garantia para Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). A decisão foi dada em um recurso movido por uma securitizadora de imóveis, e vai permitir que esses empréstimos sejam “empacotados” e depois revendidos ao mercado na forma de CRI, possibilitando às securitizadoras e bancos levantarem mais recursos para emprestar e ampliando a oferta de crédito, afirma Fernanda Amaral, sócia da área Imobiliária e Financeira do escritório Felsberg Advogados. “É uma decisão bem importante para o mercado imobiliário e para o setor de securitização e financiamento”, afirma. Segundo ela, em pareceres anteriores, a CVM não permitia o uso desses empréstimos como garantia, diferentemente do Banco Central (BC), que já autorizava seu uso para lastro das Letras de Crédito Imobiliário (LCI).
Fernanda fez uma nota técnica para a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), que também participou da discussão que antecedeu o julgamento do recurso na CVM. A advogada acompanha a questão desde 2006, quando o Banco Central (BC) permitiu que as companhia securitizadoras pudessem fazer empréstimos com garantia em imóveis. Na época, ela era diretora jurídica da Brazilian Mortgages, pioneira do home equity no Brasil.
Ela explica o grande avanço foi o BC reconhecer que o financiamento com garantia em imóvel não precisava ser usado somente para compra do bem ou sua reforma, mas para outros fins, como ocorre em outros países, como os Estados Unidos, em que é possível usar livremente o dinheiro obtido nos empréstimos e o home equity é uma das principais formas de crédito para pessoas físicas. “Nosso pleito sempre foi que o crédito com garantia em imóvel não tivesse destinação específica, ele é um crédito imobiliário por ser ligado a um imóvel, mas seu uso pode ser para outros fins, como pagar uma dívida mais cara, financiar um projeto, estudos, com taxas mais baixas, por ter garantia real”, diz. Essa visão foi reforçada em 2012, quando o BC permitiu que os refinanciamentos pudessem ser usados como garantias de Letras de Crédito Imobiliário (LCI) pelos bancos. Mas a área técnica da CVM tinha uma visão diferente, de que o credito imobiliário só poderia ter como destinação compra ou reforma.
Recurso em ação da Barigui
Crédito com juros mais baixos
Segurança do crédito
Falta de recursos para financiar
Visão antiquada
Incerteza “travou” emissões de CRI
Avanço para o crédito com garantia em imóvel
Já Fernanda acredita que a medida é um grande avanço no próprio home equity, pois reforma a visão de que o crédito com garantia em imóvel não tem destinação específica. “Lembro que havia um grande receio do Banco Central de, ao liberar o refinanciamento imobiliário, incentivar uma onda de endividamento, com as pessoas hipotecando suas casas para ir para a Disney”, diz. “O tempo mostrou que o uso foi bem apropriado, para pagar dívidas mais caras ou coisas realmente relevantes”, acrescenta. Além disso, o fato de o crédito estar limitado a 60% do valor do imóvel no refinanciamento diminuiu os riscos de problemas no sistema financeiro pois a garantia supera em 40% o valor financiado. “As taxas de inadimplência estão também muito próximas do financiamento para compra do imóvel, o que mostra que o crédito está sendo bem concedido também”, destaca.
Segundo Fernanda, com a securitização via CRI liberada, o financiador terá como sair do empréstimo, que tem prazo bastante longo, e fazer novos financiamentos, aumentando a oferta de recursos. Isso deverá fomentar o setor imobiliário, pois a pessoa saberá que, se precisar, pode usar o imóvel que comprou para obter um empréstimo mais barato de longo prazo. E todo o mercado de capitais, que terá novas opções de investimento em renda fixa garantida em imóveis, uma das preferências do brasileiro.