Log Commercial (LOGG3) 3T20: Lucro líquido recorde de R$ 66,2 milhões

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O lucro líquido da LOG Commercial no período foi o maior historicamente, alcançando R$ 66,242 milhões. O número representa um aumento de 186,8% em relação ao mesmo período do ano passado (R$ 23 milhões)

Os resultados da Log Commercial (BOV:LOGG3) referente a suas operações do segundo trimestre de 2020, foram divulgados no dia 29/10/2020.

Ebtida – lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização – teve alta de 103%, oito valor histórico atingindo R$ 147,6 milhões. No 3T19, o Ebitda alcançou R$ 72,7 milhões.

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A receita operacional líquida subiu 11,4%, fechando o período em R$ 36 milhões.

“A ótima performance comercial reportada nesse trimestre tanto em absorção, quanto vacância estabilizada, atestam o alinhamento entre o modelo de negócio da LOG e a força transformacional do momento: uma combinação entre o crescimento do e-commerce e a defasagem histórica de infraestrutura logística no Brasil (flight to quality)”, disse a empresa.

A companhia ainda frisou em seu balanço que este é o melhor momento comercial de toda a história da marca. Se de janeiro a setembro de 2019 a empresa contava com 197.707 m² de área bruta locável (ABL) em absorção bruta mais renovações, o número saltou para 320.234 m² no acumulado deste ano. Esse número representa um crescimento de 62%.

CEO da LOG, Sergio Fischer destaca que o momento atual é ímpar para a logística do Brasil. “A demanda nunca esteve tão forte, a vacância nunca esteve tão baixa”, lembra o CEO.

No fim de Setembro, a vacância  registrou mínima histórica de 3,5%.

Um dos fatores que têm impulsionado o crescimento da companhia está relacionado à mudança do comportamento dos consumidores por conta da pandemia da Covid-19. Por causa das medidas de isolamento social, adotadas como forma de ajudar a combater o contágio da doença, o e-commerce se fortaleceu ainda mais, ganhando um espaço de destaque maior, conforme destaca Fischer.

A demanda por novos espaços permanece em alta para a companhia. “A pandemia acelerou muito o e-commerce, que representa cerca de 5% das vendas do varejo. Neste ano, já existem previsões de que esse número poderá dobrar”, diz o CEO da LOG.

A empresa já guarda43% do portifólio em relação com o comércio eletrônico. Para Fischer, a penetração do e-commerce mudou de patamar e a tendência é que continue crescendo, mesmo em um momento pós-pandemia. Ele lembra, inclusive, da situação de outros países, como a dos Estados Unidos, onde cerca de 12% das vendas do varejo já correspondem ao comércio eletrônico.

Até o ano de 2024, a empresa espera a entrega de 1 milhão de metros quadrados de ABL conforme o Plano Todos por 1.

“No ano passado, fizemos um plano ambicioso de entregar um milhão de metros quadrados até 2024. Fomos à Bolsa, capitalizamos a empresa”, diz Fischer.

Segundo o CEO, a empresa tem hoje uma capacidade de crescer mais rápido, mais do que tinha inicialmente, dadas as condições mais favoráveis.

“Começamos a soltar novos empreendimentos Brasil afora e estamos em todas as regiões do País. Estamos apresentando resultados recordes”, finaliza o CEO.

Teleconferência

Teleconferência realizada com o Sr. Sergio Fisher, Presidente da LOG, Sr. André Vitória, Diretor Financeiro e de Relações com Investidores.

Sergio Fisher

Nossos resultados operacionais deste trimestre marcam o melhor momento comercial da história da companhia e um ponto importante na curva de crescimento definida no plano Todos por Um. Quando lançamos o plano em outubro de 2019, tínhamos ambição de adicionar 1 milhão de m2 de ABL ao portfólio de ativos da companhia com a estratégia focada em diversificação geográfica.

Nós percebemos uma grande carência de ativos classe A em diversas regiões do Brasil e vimos uma oportunidade única de suprir importantes centros de consumo que ainda não eram atendidos. A expectativa era fazer o uso da nossa capacidade de desenvolvimento que carrega uma eficiência imbatível nesse segmento para gerar retornos acima da média com desenvolvimento de ativos logísticos e modulares em várias praças ao mesmo tempo, explorando o crescimento do mercado.

Naquela ocasião, já contávamos com uma carteira de clientes abrangentes, que promove uma inteligência comercial capaz de direcionar nosso crescimento e a própria base de clientes que nos permite entrar em regiões ainda não exploradas, com baixo risco de desenvolvimento, e garantir uma alta ocupação.

Nós temos hoje o que consideramos ser a melhor e maior carteira de clientes do setor. São mais de 230 contratos ativos com grandes e médias empresas que têm operação de abrangência nacional e dimensionadas ao tamanho de cada mercado.

Nós já havíamos entendido que essas características combinadas proporcionam à LOG um diferencial competitivo único, que é difícil de ser replicado. Isso poderia trazer benefícios crescentes durante o processo de amadurecimento desse mercado. Não era possível antecipar que os eventos recentes confirmariam ponta a ponta as premissas que motivaram o plano Todos por Um, que já no 3T20 teríamos um reflexo tão significativo da assertividade da nossa estratégia.

Registramos fortes resultados em cada fase do ciclo de desenvolvimento, com excelente performance comercial que resultou em uma absorção bruta recorde de 320.000 m² de ABL nos nove meses acumulados. Foi um crescimento de 62% sobre o resultado do mesmo período de 2019. Esses contratos foram assinados em 15 cidades de quatro regiões do país, para empresas de mais de 13 setores econômicos.

Ao mesmo tempo, atingimos um nível de ocupação recorde com apenas 3,5% de vacância estabilizada ao final de setembro. Em 2020, o time comercial interno tem sido o grande responsável pela absorção do espaço da LOG, assinando 2/3 das locações, sendo a própria base de clientes da LOG a maior tomadora de espaço.

Nesse 3T, a base de clientes absorveu 70% do ABL locado, demonstrando em números a participação da carteira no direcionamento da estratégia de diversificação geográfica da companhia. A LOG já tem presença em 31 cidades e três estados, com projetos confirmados em todas as regiões do país.

Somos, sem dúvida, o portfólio de ativos mais diversificado geograficamente. Estamos próximos a vários centros de consumo, sendo a única opção existente para atender opções logísticas modernas.

100% dos nossos condomínios são de ativos classe A modulares e essa característica nos permitem atuar como uma solução completa, tipo one-stop shop para boa parte dos clientes. Esses clientes contam com a nossa abrangência para apoiar a expansão de suas operações.

Tratando dos nossos relacionamentos, tanto da ponta comercial quanto no dia a dia de cada operação como imperativo estratégico, nesse trimestre, alcançamos a melhor pontuação MPS em pesquisas de satisfação, que teve também o maior percentual de participação de clientes da nossa série histórica.

No 3T, entregamos em apenas 10 meses, tempo recorde, 19.000 m² do projeto LOG Uberaba, com mais de 90% pré-locação, antecipando a previsão de entrega do 4T20. Ao mesmo tempo, iniciamos 130.000 m² de novas obras em quatro diferentes estados. Três dessas obras fazem parte das primeiras aquisições land bank após o lançamento do plano Todos por Um.

Portanto, significa que conseguimos agilidade na construção dos ciclos de aprovação dos projetos, licenciamento e mobilização de obras, o que é mais um sinal positivo sobre o andamento do plano de crescimento.

A força da demanda do e-commerce e a busca por espaço logístico nas regiões onde a LOG tem expandido, nos aproximou ainda mais das plataformas de e-commerce, além das empresas de varejo misto, que tem parte cada vez maior nas operações voltadas para o mercado online.

No 3T, 38% das novas locações foram para operações totalmente dedicados ao e-commerce. Ao todo, pelo menos 46% do ABL locado do portfólio comporta operações relacionadas ao mercado online. Em função disso, as aquisições de land bank previstas no Todos por Um de 700.000 m² de ABL até o final de 2021 foram antecipadas.

No 3T, adicionamos dois terrenos em duas novas praças, alcançando 52% do volume de ABL previsto e já temos oportunidades mapeadas em negociação para quase a totalidade da meta. Temos fechado boas negociações envolvendo os terrenos sem concorrência direta nas praças de interesse, grande parte negociadas via permutas pela atratividade do retorno que o nosso modelo de negócio oferece.

O modelo de negócio da LOG, de desenvolvimento imobiliário green field, que transforma terrenos em ativos de geração de renda é responsável pela maior fatia geração de valor da companhia. À medida que evoluímos nosso crescimento, aceleramos a reposição de land bank, iniciamos obras e entregamos ativos, capturamos e entregamos valor para os nossos acionistas.

No 3T, o desenvolvimento de quatro ativos proporcionou R$114 milhões em valor, impacto recorrente no resultado e inerente ao modelo de negócio. A partir do próximo ano, a tendência é que nossas atividades de desenvolvimento se intensifiquem, tornando eventos de geração de valor como esse mais frequentes.

André Vitória

Seguindo o ciclo virtuoso de geração de valor apresentado pelo Sérgio, a performance operacional da companhia também está refletida positivamente nos resultados financeiros que apresentamos no 3T20.

Nossos indicadores permanecem sólidos, a receita operacional líquida cresceu 11% quando comparada com o mesmo período de 2019. A inadimplência líquida acumulada de 12 meses fechou o trimestre em 0,3%.

O EBITDA, da mesma forma, atingiu o patamar de R$147 milhões, com crescimento de 103% year over year. Reportamos um lucro líquido de R$66 milhões, impactado em R$114 milhões pelo valor gerado na atividade de desenvolvimento de ativos no trimestre, valores que contemplam também as despesas de organização societária necessária.

O resultado conquistado é um marco importante do plano de crescimento da companhia e uma sinalização forte sobre o modelo de negócio da LOG.

Teremos impactos como esse no resultado de 4 forma recorrente, como efeito natural do desenvolvimento de ativos. Registrar esse efeito ainda na fase inicial do plano Todos por Um demonstra o que podemos esperar à medida que avançamos.

Este efeito também se dará em maiores dividendos na medida que mais valor será agregado. Estamos permanentemente atentos às oportunidades de financiamento do plano de crescimento da companhia.

Monitoramos as fontes disponíveis, seja com expansão saudável do nível de endividamento, seja com a reciclagem de ativos. No 3T20, colocamos a promessa de venda de partes minoritárias de cinco ativos com potencial de alienar até 48.000 m² em ABL e levantar até R$146 milhões de capital para investimento.

Esse é o segundo movimento de reciclagem para o fundo LGCP 11, dando continuidade à estratégia de consolidar essa fonte importante de funding do plano de crescimento da Companhia. O mercado de capitais tem demonstrado interesse pelos ativos de renda dos fundos de investimento imobiliários, reconhecendo o valor especialmente do segmento logístico.

A expectativa é continuar oferecendo a mesma experiência de carteira diversificada da LOG para os cotistas do fundo. O ritmo continuará acendo determinado por oportunidades do mercado e também pela demanda de capital em nosso plano de expansão.

VISÃO DO MERCADO

BTG Pactual 

“Em nosso novo cenário, a vacância da LOG não deve aumentar muito, apesar de um momento macro mais fraco (que já é uma realidade), e a empresa pode retomar seu plano de crescimento (somando 1 milhão de m² de GLA)”, afirmou o BTG Pactual.

BTG Pactual mantém recomendação de compra para Log, com preço-alvo de R$ 43,00.

Eleven Financial

A Eleven mantém a perspectiva de crescimento da companhia , que possui um plano de expansão robusto para os próximos anos.

Um ponto com alta relevância no impacto positivo no resultado do 3T20 foi a reavaliação dos ativos a valor justo, em R$ 123 milhões. Ademais, em continuidade com o movimento de reciclagem de portfólio a companhia anunciou a venda de participação minoritária em mais cinco ativos para o FII LGCP11, somando o valor de R$ 146 milhões que deverá impactar os resultados de 4T20 coma liquidação da oferta ao longo de novembro, caso a captação seja um sucesso.

A Eleven mantém a recomendação de compra, com preço-alvo de R$ 40,00…

Itaú BBA

O Itaú BBA afirmou que os resultados de receita da LOG CP no terceiro trimestre ultrapassaram suas expectativas, devido a uma queda mais rápida do que esperado nas vacâncias. Mas a receita líquida ficou abaixo de suas estimativas devido a gastos administrativos e outras despesas mais pesadas do que o esperado.

O banco avaliou os resultados como levemente positivos e manteve a recomendação em outperform, com preço-alvo em R$ 39,40 para 2021.

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