Ações da JHSF caem, após resultado do 3T e a queda no setor de incorporação imobiliária

A JHSF, rede de negócios de luxo em imóveis residenciais, shoppings, hotéis e restaurantes, teve uma queda de 50,3% no lucro líquido consolidado na comparação entre o terceiro trimestre de 2023 e o mesmo intervalo de 2022, indo a R$ 79,4 milhões.

A queda nos resultados foi puxada pelo setor de incorporação imobiliária, que enxugou as suas atividades operacionais no período. Já os demais segmentos tiveram melhora na parte operacional e financeira.

O Ebitda (lucro antes dos juros, impostos, depreciação e amortização) recuou 17,4% na mesma base de comparação anual, para R$ 197,9 milhões.

Já o Ebitda no critério ajustado (sem eventos não recorrentes e as propriedades para investimento) baixou 47,1%, para R$ 135,7 milhões. A margem Ebitda ajustado teve retração de 10,5 pontos porcentuais, para 38,8%.

A receita líquida caiu 32,8%, para R$ 350,1 milhões. E as despesas operacionais caíram 1,5%, para R$ 96,6 milhões, devido a reduções nas despesas com vendas e nas administrativas.

O resultado financeiro (saldo entre receitas e despesas financeiras) gerou uma despesa que foi 61,4% maior na comparação anual, em R$ 59,4 milhões. O imposto de renda e CSLL também pesou, com alta de 62,6%, chegando a R$ 44,7 milhões.

A linha de propriedades para investimento (PPI), que mede o ‘valor’ dos empreendimentos do portfólio, teve uma apreciação grande, com efeito positivo de R$ 99,2 milhões (ante R$ 7,2 milhões um ano antes). A linha não gera efeito no caixa. A apreciação ocorreu pela queda nos juros a melhora na avaliação dos ativos.

A JHSF encerrou o terceiro trimestre do ano com dívida líquida de R$ 1,152 bilhão. A companhia detinha R$ 515,6 milhões em caixa, e R$ 443 milhões em vencimentos até o fim do ano que vem.

Incorporação

A Divisão de Incorporação imobiliária teve queda de 60,3% na receita, para R$ 127,5 milhões, e recuo de 80,7% no lucro líquido, para R$ 34 milhões. As baixas aconteceram pelo menor nível de vendas; e pela maior concentração de vendas de produtos imobiliários construídos do que lotes. As vendas contratadas caíram 30,1%, para R$ 262,5 milhões.

A JHSF informou ainda que “está mais conservadora” nos lançamentos de novos projetos e “mais rigorosa” na política de preços dos estoques, com foco em rentabilidade. A companhia selecionou parte dos imóveis para locação.

A divisão de residências para locação gerou lucro líquido de R$ 15,7 milhões, ante R$ 2 milhões um ano antes, ajudado por reajustes de contratos e início da operação do Boa Vista Village Surf Club.

Shoppings

A Divisão de Shoppings teve alta de 5,4% na receita líquida, para R$ 61,4 milhões. O Ebitda ajustado avançou 34,1%, para R$ 40,1 milhões, o lucro líquido teve crescimento de nove vezes, para R$ 75,5 milhões.

O setor registrou alta nas vendas dos lojistas, aumento das receitas de locação. O lucro foi impulsionado pelo efeito da apreciação da PPI. As vendas dos lojistas aumentaram 6,7, e os aluguéis nas mesmas lojas tiveram alta de 7,2%.

Atração de marcas internacionais

A JHSF destacou também que os shoppings da rede têm aberturas de lojas importantes nos próximos meses. Em dezembro, a Louis Vuitton abre sua nova loja de 418 m² no Shops Jardins. No mesmo mês será inaugurada a flagship (loja símbolo) da Bulgari no Cidade Jardim, que será a maior loja da joalheria italiana na América Latina, com quase 300 m². E em janeiro, a Valentino abre no Cidade Jardim sua nova flagship, com cerca de 300 m².

“Essas aberturas confirmam o Shopping Cidade Jardim como destino preferido das marcas de luxo internacionais para instalarem suas flagships“, afirmou o presidente da JHSF, Thiago Alonso, em nota. “Foi no Shopping Cidade Jardim que marcas como Hermès, Balmain, Chloé, Brioni, Fendi, Celine, Pucci, Brunello Cucinelli, Gianvito Rossi, Aquazzura, Rene Caovilla abriram as primeiras butiques no Brasil”, destacou.

Os resultados da JHSF (BOV:JHSF3) referentes às suas operações do terceiro trimestre de 2023 foram divulgados no dia 09/11/2023.

VISÃO DO MERCADO

As ações da JHSF registram uma sessão de forte queda na Bolsa brasileira, no pregão pós divulgação dos resultados do terceiro trimestre. Às 11h35 (horário de Brasília), os papéis caíam 8%, a R$ 4,37.

Bradesco BBI

O Bradesco BBI também apontou que os números apresentaram desaceleração, como esperado, devido à desaceleração na incorporação imobiliária (33% da receita bruta), com 62% das vendas do segmento sendo em projetos baseados em PoC.

“Esperamos que o 4T23 seja um divisor de águas com o lançamento da primeira fase do projeto de loteamento na cidade de Bragança Paulista (SP) e a possibilidade da primeira fase do empreendimento Real Parque (cerca de R$ 900 milhões de VGV, ou Valor Geral de Vendas), com a melhoria provavelmente continuando em 2024.

Por outro lado, outros segmentos apresentaram bons resultados, reforça. “Shoppings e Aeroportos continuaram apresentando números positivos, com vendas de shoppings e SSR (Aluguel Mesma loja) crescendo 7% na base anual, enquanto Aeroporto continuou a amadurecer, com movimentação de +75% ano a ano. O segmento de Hospitalidade e Gastronomia apresentou resultados decentes, mas não revolucionários”, ressalta.

Assim, o banco segue com recomendação outperform (desempenho acima da média, equivalente à compra) para o papel, com preço-alvo de R$ 10.

Itaú BBA

Já o Itaú BBA mantém recomendação marketperform (desempenho em linha com a média, equivalente à neutra) para o ativo.

A JHSF reportou resultados neutros no 3T23, avalia o banco, destacando que os resultados no segmento residencial continuaram a desacelerar (conforme esperado) devido à desaceleração no ritmo de vendas e ao mix de vendas com maior proporção de unidades de desenvolvimento.

O BBA lembra que a empresa já havia divulgado seus números operacionais do trimestre. Além desses, a JHSF anunciou a adição da Louis Vuitton (com inauguração prevista para dezembro) ao mix de lojistas das Lojas Jardins e a adição da Bulgari (dezembro) e da Valentino (janeiro) ao mix de lojistas da Cidade Jardim. A receita líquida continuou desacelerando, atingindo R$ 350 milhões, refletindo o diferente mix de vendas e uma desaceleração nas vendas na divisão residencial. Isso elevou a margem bruta consolidada para 51,7% (ante 56,4% no 2T23 e 60,4% no 3T22).

“As despesas de vendas, gerais e administrativas permaneceram praticamente estáveis em uma base trimestral, enquanto a linha de outras despesas aumentou tanto no trimestre quanto no ano anterior em despesas relacionadas a bônus. Por fim, a reavaliação da carteira adicionou R$ 99 milhões ao resultado, o que, combinado com um resultado financeiro mais fraco e impostos mais pesados, rendeu um resultado final de R$ 79 milhões (versus R$ 109 milhões no 2T23 e R$ 160 milhões no 3T22)”, aponta.

XP Investimentos

A XP aponta que os resultados foram fracos no 3T23, apesar do desempenho positivo dos segmentos não residenciais (shoppings, hospitalidade e gastronomia).

A receita líquida desacelerou, explicada pela redução das vendas contratadas no segmento imobiliário (-30% na base anual), apesar do aumento das receitas de shoppings (+5% ano a ano) e hospitalidade e gastronomia (+3% frente o 3T22).

Já a margem bruta desacelerou (-8,8 pontos percentuais, ou p.p., na comparação anual), motivada por menores margens no segmento imobiliário versus lotes. Com isso, houve um menor Ebitda ajustado (-47% ano a ano), levando a um lucro líquido mais fraco.

Os analistas destacam que, no segmento de incorporação imobiliária, houve impacto de (i) queda nas vendas contratadas (-30% anual), com destaque negativo para o Boa Vista Village (queda de 56%); e (ii) menor percentual de conclusão (POC) nos projetos mais representativos (Reserva Cidade Jardim em 14%).

No entanto, pondera, a maior presença de produtos imobiliários no mix da JHSF (74% das vendas) continuou a aumentar a receita a apropriar, atingindo R$ 770 milhões (+33% anualmente), o que poderia ajudar o reconhecimento de receita no futuro.

* Com informações da ADVFN, RI das empresas, Valor, Infomoney, Estadão