Fundos imobiliários encontram caminhos para crescer em 2025. Fusão de fundos e troca de cotas ganham protagonismo

O mercado de fundos imobiliários atravessou um ano de reação em 2025. O IFIX acumulou alta próxima de 20% até agora, enquanto os principais ativos conseguiram recuperar parte relevante do valor de mercado observado no fim de 2024. Apesar desse movimento positivo, muitos fundos ainda seguem sendo negociados com desconto em relação ao valor patrimonial, o que mantém o tema no radar dos investidores.

Outro indicador importante de desempenho foi o avanço do valor patrimonial dos fundos imobiliários. Isso ocorreu em um cenário adverso, marcado pela elevação da taxa Selic, que reduziu a atratividade de novas captações quando comparadas aos investimentos em renda fixa. Diante desse desafio, algumas gestoras passaram a adotar soluções alternativas, como a troca de cotas por ativos reais, evitando a necessidade de aportes financeiros adicionais.

Essa estratégia permitiu que diversos FIIs ampliassem seus patrimônios sem a entrada de “dinheiro novo”. A transferência direta da propriedade de imóveis em troca de novas cotas movimentou boa parte das emissões realizadas ao longo do ano pelos chamados FIIs de tijolo, compensando as dificuldades enfrentadas para captar recursos em espécie.

Outra frente relevante de crescimento foi a consolidação por meio de fusões. Em determinados casos, fundos imobiliários menores, com regulamentos mais atualizados e adaptados ao cenário atual, incorporaram ativos de fundos maiores, mas com regras mais rígidas. Um exemplo é o RBRX11, que lidera a lista de fundos que ampliaram seu patrimônio em mais de 50% após incorporar os ativos do RBRF11.

Entre as estratégias de expansão, além do RBRX11, destacam-se os movimentos realizados pela Patria. Dois fundos da gestora cresceram a partir da incorporação de ativos de FIIs posteriormente liquidados. O PSEC11, de perfil multiestratégia, passou a reunir os ativos de RVBI11, HGFF11 e BPFF11. Já o P IP11, focado em papel, consolidou os patrimônios de CVBI11, PLCR11 e BARI11.

A gestora também conduz processo semelhante no segmento logístico. O HGLG11, maior fundo dessa categoria, vai incorporar os ativos do LVBI11 e do PATL11. “Essas fusões permitem otimizar o trabalho e entregar maior valor ao cotista”, diz Rodrigo Abbud, CEO de Real Estate da gestora.

Outros fundos seguiram o caminho da troca de cotas por ativos. O SNEL11, da Suno Asset, focado em usinas fotovoltaicas, ajustou sua estratégia a partir da terceira emissão de cotas, passando a adquirir ativos prontos em vez de desenvolver projetos do zero. Parte dessas operações envolveu a entrega de cotas aos vendedores.

A mesma lógica foi adotada por TRXF11, GGRC11 e GARE11 ao longo de 2025. Esses fundos ampliaram seus portfólios combinando pagamentos em dinheiro com a entrega de cotas, transformando antigos proprietários dos imóveis em cotistas e alinhando interesses de longo prazo.

No caso do GGRC11, o crescimento também se refletiu na base de investidores, que superou a marca de 200 mil cotistas, além da expansão para 37 propriedades. As expectativas para o próximo ano seguem positivas. “A possível queda dos juros, aliada a um ambiente macro mais estável, deve favorecer tanto a renda quanto a valorização das cotas”, afirma o CEO da Zagros Capital, Pedro van den Berg.

Em valores absolutos, o maior crescimento patrimonial foi registrado pelo KNCR11, da Kinea. O fundo consolidou sua posição como o maior FII do mercado após captar R$ 1,4 bilhão em sua oferta mais recente de cotas, elevando seu patrimônio líquido para R$ 9,171 bilhões.

Do ponto de vista de mercado, essas estratégias tendem a impactar positivamente os preços das cotas dos fundos envolvidos, especialmente daqueles que conseguiram ampliar patrimônio e diversificar ativos sem diluição excessiva. A perspectiva de eventual queda dos juros também pode beneficiar o segmento como um todo, ao aumentar a atratividade relativa dos fundos imobiliários frente à renda fixa e estimular uma reprecificação gradual das cotas.

No contexto atual do mercado financeiro, o desempenho do IFIX, principal índice de fundos imobiliários, segue como referência relevante para acompanhar o humor dos investidores e a sustentabilidade dessa recuperação observada em 2025, especialmente diante das expectativas para política monetária e crescimento econômico.

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