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A carta de crédito FGTS é o tipo de financiamento imobiliário que utiliza os recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) para facilitar a aquisição de imóveis residenciais.
O valor do imóvel financiado utilizando os recursos do FGTS não pode ultrapassar R$ 500.000,00. O FGTS pode ser utilizado para a compra à vista do imóvel, como valor de entrada para o financiamento imobiliário, ou como ajuda no pagamento do lance de um consórcio imobiliário. No caso do financiamento, o FGTS também pode ser utilizado para liquidar o saldo devedor do imóvel ou para amortizar as prestações devidas.O FGTS também pode ser utilizado para financiar a construção da casa própria, desde que a mesma seja executada em regime de cooperativa ou consórcio, ou desde que haja financiamento específico com algum agente financeiro ou com um construtor que apresente o cronograma da obra.
O FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) é um depósito compulsório de 8% do valor bruto das folhas de pagamento de funcionários das empresas brasileiras. A rentabilidade anual deste fundo é de 3% acrescidos de TR (Taxa de Referência). Este valor de remuneração é muito inferior à taxa de juros anual cobrada em um financiamento imobiliário.
Assim, vale muito mais a pena para o mutuário utilizar este recurso para quitação ou amortização do saldo devedor do financiamento, reduzindo o valor das prestações mensais e/ou o tempo restante para quitação do empréstimo.
Em geral, o imóvel que será financiado com ajuda do FGTS deve estar localizado no município ou em cidades próximas onde o requerente da linha de crédito exerça a sua ocupação principal ou já resida há mais de um ano. O requerente do financiamento precisará comprovar o trabalho ou residência por meio de pelo menos dois documentos.
O imóvel deve enquadrar-se às exigências do Sistema Financeiro Habitacional (SFH) e não deve valer mais do que R$ 500.000,00.
Os recursos do FGTS não podem ser utilizados para financiamento imobiliário se o proponente já for dono de outro imóvel, em construção ou concluído, no município ou em cidades vizinhas de sua residência ou trabalho, financiado ou não pelo Sistema Financeiro de habitação.
Imóveis cujos valores de avaliação forem superiores a R$ 500.000,00 não enquadram-se às condições estabelecidas pelo Sistema Financeiro Habitacional (SFH) e não podem ser financiados com auxílio do FGTS.
A amortização das prestações mensais refere-se à quitação de algumas prestações do saldo devedor do imóvel financiado utilizando recursos do FGTS. Para a quitação de parcelas utilizando tais recursos, há duas exigências:
- Respeitar um limite máximo de 80% do valor da parcela a ser quitado com recursos do FGTS. O percentual restante (mínimo de 20%) deve ser quitado, obrigatoriamente, com recursos próprios do mutuário.
- Utilizar os recursos do FGTS para a quitação de pelo menos 12 prestações mensais.
Em operações com taxas de juros pós-fixadas, a parcela de amortização é calculada anualmente, por meio da divisão do valor do financiamento pelo saldo devedor e, pelo prazo remanescente do contrato. O recálculo da prestação de pagamento e dos juros é realizado em função do saldo devedor atualizado, taxas de juros, sistema de amortização e prazo remanescente.
Em operações com taxas de juros pré-fixadas, a parcela de amortização é estabelecida no ato da contratação, sendo calculada pela divisão do valor financiado pelo prazo de quitação contratado.
A amortização do saldo devedor pode ser realizado de duas maneiras:
- Redução no valor das prestações mensais.
- Redução do número de prestações mensais restantes, diminuindo consequentemente, o tempo restante de financiamento.
O saldo devedor é corrigido mensalmente pelo índice de atualização básica, aplicado aos depósitos da caderneta de poupança. Em operações com taxas de juros pré-fixadas, o saldo devedor não sofre atualização monetária.
Embora não esteja prevista nas regras do FGTS a sua utilização para quitação de prestações mensais em atraso, a mesma pode ser realizada através de recurso judicial. Existe jurisprudência em 100% dos casos nos quais os mutuários procuraram a justiça para conseguir a autorização para quitação de suas dívidas utilizando os recursos do FGTS.
Uma vez realizado o financiamento imobiliário, é recomendável sacar periodicamente o saldo de FGTS para amortizar parte da dívida. O FGTS apenas pode ser sacada a cada dois anos – contados a partir do último saque.
A carta de crédito SBPE é o tipo de financiamento imobiliário que utiliza os recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) para facilitar a aquisição de imóveis residenciais usados.
Esta linha de crédito permite que o investidor parcele a aquisição da casa própria em até trinta anos. A carta de crédito SBPE pode ou não estar enquadrada nas condições estabelecidas pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), dependendo dos valores do imóvel e do financiamento a ser adquirido. O investidor pode financiar até 90% do valor do imóvel desde que opte por um empréstimo com taxas de juros pós-fixadas ou, até 70% no caso de empréstimos com taxas de juros pré-fixadas. O financiamento através da carta de crédito SBPE utiliza o Sistema de Amortização Constante (SAC). O valor de cada parcela não pode comprometer mais do que 30% da renda familiar do investidor.
A parcela mensal do financiamento imobiliário pode comprometer até 30% da renda familiar, comprovada ou não, para preservar a capacidade de pagamento do(s) solicitante(s).
- Imóveis com valores de avaliação inferiores a R$ 500.000,00 (operação enquadrada nas condições estabelecidas pelo SFH):valor de financiamento de até R$ 450.000,00 (até 90% do valor de avaliação do imóvel).
- Imóveis com valores de avaliação superiores a R$ 500.000,00 (operação não enquadrada nas condições estabelecidas pelo SFH): valor de financiamento superior a R$ 450.000,00 (até 90% do valor de avaliação do imóvel).
- Taxa de juros pós-fixada para operações enquadradas no SFH: de R$ 20.000,00 (valor mínimo) até R$ 450.000,00 (valor máximo).
-Taxa de juros pós-fixada para operações não enquadradas no SFH: de R$ 40.000,00 (valor mínimo) até a capacidade financeira máxima do solicitante.
- Taxa de juros pré-fixada para operações enquadradas no SFH: de R$ 50.000,00 (valor mínimo) até R$ 450.000,00 (valor máximo).
- Taxa de juros pré-fixada para operações não enquadradas no SFH: não há.
- Taxa de juros pós-fixada: até 360 meses.
- Taxa de juros pré-fixada: até 180 meses.
Alienação fiduciária.
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