Log Commercial (LOGG3): lucro líquido de R$ 111,7 milhões no 3T22, alta de 18%

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A Log Commercial Properties, empresa de condomínios logísticos, registrou lucro líquido de R$ 111,7 milhões no terceiro trimestre, alta de 18% ante o mesmo período do ano passado.

A receita líquida alcançou no terceiro trimestre R$ 59 milhões, representando um aumento de 60% em relação ao mesmo período de 2021. No acumulado do ano, a receita atingiu R$ 154 milhões, um crescimento de 39% em relação aos 9M21.

O crescimento significativo no ano ocorre em função de novas entregas de ativos com patamares diferenciados de ticket médio de locação, novas locações e reajustes contratuais 1,4% acima da inflação YoY, no portfólio existente.

ebtida – lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização – alcançou no terceiro trimestre R$ 130 milhões representando um aumento de 35% em relação ao mesmo período de 2021. A margem Ebitda no trimestre foi de 78%, em linha aos patamares históricos. No acumulado do ano, o Ebitda atingiu R$ 405 milhões, um crescimento de 28% em relação aos 9M21.

O diretor financeiro e de relações com investidores, André Luiz Vitória, ressaltou que o último trimestre ficou marcado por uma entrega recorde de área bruta locável (ABL) por parte da companhia. No período, 174,5 mil m² foram disponibilizados, em três empreendimentos localizados em Minas Gerais e no Espírito Santo. De janeiro a setembro, 415 mil m² foram entregues.

Vitória destaca que o resultado foi considerado positivo e mostra a força da companhia em suas teses de crescimento, especialmente em oferecer galpões de melhor estrutura – os chamados “Classe A” – fora das áreas mais tradicionais. Ao todo, a empresa possui operação em 40 cidades brasileiras, em todas as regiões, mas com maior concentração no Sudeste (47,5%) e Nordeste (27,2%).

“Nós trabalhamos com diversificação, distribuição geográfica e modulação da operação. Temos um trabalho muito verticalizado, desde a compra do terreno até a gestão de condomínio. Somado a isso, praticamente não temos concorrência no nosso segmento fora do eixo Rio-São Paulo”, afirma o executivo ao InfoMoney.

Atualmente, a Log CP possui em seu banco de terras 1,37 milhão de m² em ABL, com pelo menos 430 mil m² em obras neste momento. A meta do grupo é alcançar 1,5 milhão de m² em ABL.

O fluxo de caixa de operações (FFO, em inglês), uma métrica importante para o segmento de locação, foi de R$ 21 milhões (-32,4%), com margem de 35,5% (-48,5 pontos percentuais). O CFO argumenta que a queda do indicador é resultado do atual cenário macroeconômico, com a disparada da taxa Selic, fez aumentar as despesas financeiras, como o pagamento de empréstimos e outras necessidades financeiras da operação. “Mas ainda são números muito positivos”, reforça Vitória.

A companhia teve recorde de entrega com alto nível de locação. Realizou a entrega de 3 ativos, totalizando 174,5 mil m², a maior entrega de ativos da história da Companhia em um único trimestre (32,3% Log, após a venda do ativo LOG Betim II) nos estados de Minas Gerais e Espírito Santo. No acumulado do ano já entregamos mais de 415,0 mil m² em 7 cidades distintas (59,8% Log, após a venda do ativo LOG Betim II). Contamos com alto nível de locação dos ativos entregues em 2022: quase 90%. Atualmente, estamos desenvolvendo 7 projetos que totalizam 430,0 mil m².

No acumulado do ano, a LOG entregou 415 mil metros quadrados de novos galpões, volume quase 70% maior do que o registrado em todo 2021, que havia sido recorde para a empresa.

A vacância total da companhia terminou setembro em 4,28%, pouco abaixo dos 4,4% de setembro de 2021. A vacância estabilizada registrou 1,73%, muito abaixo da média nacional. No acumulado do ano, a absorção bruta soma 320,7 mil m².

A receita de locações do trimestre apresentou crescimento significativo de 58% em comparação com o mesmo período do ano anterior, em função de novas entregas de ativos, novas locações e reajustes contratuais 1,4% acima da inflação YoY, e soma R$ 60,2 milhões.

Log e os FIIs

Outra alavanca ao resultado vem da estratégia de reciclagem (venda) de parte, ou até mesmo a totalidade, de galpões para fundos de investimentos imobiliários (FII). Neste trimestre, a empresa contabilizou parte da venda de dois ativos em Minas Gerais por R$ 429 milhões para o fundo CSHG Logística (HGLG11), em transação anunciada em julho. A margem bruta do negócio foi de 32,6% sobre o investido e 3,2% acima do valor patrimonial líquido (NAV, na sigla em inglês).

“Nós enxergamos a reciclagem como uma das mais importantes fontes de financiamento da nossa operação, é onde podemos gerar mais valor. Temos uma alavancagem saudável [de 2,1 vezes o Ebitda] e não pretendemos aumentar”, reforça André Luiz Vitória. Até o final de setembro, a dívida líquida da Log CP era de R$ 1,06 bilhão, ante R$ 983 milhões em junho (+8,12%).

E-commerce

O ecommerce brasileiro bateu a marca de R$ 118,6 bilhões em vendas no primeiro semestre de 2022¹. O valor corresponde a uma alta de 6% em comparação com o mesmo período de 2021. O destaque se mantém com a categoria de alimentos e bebidas e produtos de giro rápido.

O volume reflete a mudança nos hábitos de consumo dos brasileiros. Atualmente constam 49,8 milhões de compradores online no Brasil, o que representa uma alta de 18% na comparação do primeiro semestre de 2022 com o mesmo período do ano anterior.

A categoria de Alimentos e Bebidas continua com destaque. Segundo o levantamento, a variação de pedidos entre o primeiro semestre de 2022 e o mesmo período de 2021 foi de 128%.

André Luiz Vitória diz que, embora o crescimento do setor de comércio eletrônico tenha desacelerado neste ano, ele ainda segue muito forte – o segmento registrou crescimento de 6% no primeiro semestre do ano, segundo dados da pesquisa “Webshoppers”, elaborada pela NielsenIQ.

“A atividade não deixou de demandar galpões. O ritmo não foi igual ao dos anos anteriores, as empresas estão mais seletivas, mas nosso tipo de estrutura classe A segue sendo um diferencial.”

Outra demanda observada está na transição de empresas que buscam adotar a estratégia de “asset light” (menor patrimônio imobilizado), que devem abandonar galpões próprios antigos pela oferta da Log CP.

“Essa estratégia chamamos de ‘flight to quality’ [busca por qualidade]. Nossos números mostram que apenas 15% da oferta de galpões existentes tenha alta qualidade. Existe um potencial de mercado enorme”, prossegue.

Para fazer frente aos investimentos previstos, concluímos a venda de dois ativos realizada em julho. A venda totalizou R$429 milhões e as liquidações financeiras ocorreram em setembro (LOG Betim II) e no início de outubro (Parque Torino). Neste sentido, é importante frisar que parte dos recursos não estão integralizados no fechamento deste trimestre.

A dívida líquida da companhia é de 2,1 vezes o Ebitda, estável em relação ao segundo trimestre, mas bem maior do que o 0,7 vez reportado em setembro de 2021. Para Fischer, o endividamento, hoje próximo de R$ 1 bilhão, é necessário para o plano de crescimento da companhia, mas não deve crescer no próximo ano. “Vamos manter estável pelas reciclagens [vendas de ativos], o ciclo funciona com investimento muito robusto e o aluguel vem em seguida”, afirma.

Os resultados da Log Commercial (BOV:LOGG3) referente a suas operações do terceiro trimestre de 2022 foram divulgados no dia 26/10/2022. Confira o Press Release completo!

VISÃO DO MERCADO

Ágora

Os resultados do 3T22 da LOG CP reforçam o momento positivo que a empresa e o setor de galpões estão enfrentando no Brasil, uma vez que o setor ainda é pouco penetrado, principalmente nas regiões inexploradas onde a LOG atua.

Recuperação de aluguel/m² (+23% na comparação anual), forte ABL entregue e vacância estável foram os principais destaques dos resultados, além da venda de ativos divulgada anteriormente que deve sustentar o plano “Todos por 1,5” daqui para frente. Mantemos nossa recomendação de Compra para LOG CP.

Impacto em nossa tese para a ação: Positivo.

BTG Pactual

A LOG apresentou resultados sólidos no 3T22, com sólido crescimento de receita compensado por maiores despesas financeiras. A receita líquida totalizou R$ 59 milhões (+60% a/a; em linha com a nossa projeção), refletindo a grande adição de ABL no período. O EBITDA ajustado foi de R$ 45 milhões (+69% a/a; 4% acima de nossa estimativa), com uma sólida margem de 76% (+400bps a/a). O FFO totalizou R$ 22 milhões (-29% a/a; em linha com nosso número), e o LPA foi de R$ 1,10 (+18% a/a), impulsionado pela reavaliação da carteira.

A LOG apresentou bons resultados no terceiro trimestre, refletindo seus sólidos resultados operacionais (grandes entregas, alta ocupação etc.) e crescimento do EBITDA. Mas o lucro líquido foi pressionado por maiores despesas com juros. No geral, mantemos nossa classificação de Compra na LOG, pois a demanda por propriedades de alta qualidade permanece sólida, possui fortes perspectivas de crescimento e o valuation é atraente (17x P/FFO 2023E; TIR real de ~ 10%).

BTG Pactual tem recomendação de copra com preço-alvo de R$ 44,00…

Itaú BBA

A Log CP, empresa especializada no desenvolvimento e locação de galpões logísticos, reportou números sólidos no terceiro trimestre, dentro das expectativas, com o resultado operacional (Ebitda) totalizando R$ 46 milhões, 62% acima na comparação anual, e 5% acima do número do 2T22.

Entre os pontos a ressaltar, as entregas atingiram novo recorde para o período, com um total de 175.000 m² de área, dos quais cerca de 80% já haviam sido pré-locados, indicando a resiliente demanda pelos ativos da companhia.

No entanto, acreditamos que, embora as ações da companhia tenham sofrido uma queda relevante em relação ao Ibovespa no último mês (-11%, em comparação a +4% do Ibovespa), os investidores devem continuar preferindo os papéis das companhias de shopping para aproveitar o potencial de retorno resultante do fechamento das curvas de juros, uma vez que estas negociam com valuation mais atrativos (9,0 vezes o preço em relação à geração de caixa proveniente das operações em 2024, ante 15,5 vezes para a Log).

Itaú BBA mantém recomendação neutra com preço-alvo de R$ 28,00…

* Com informações da ADVFN, RI das empresas, Valor, Infomoney, Estadão, Reuters

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