LOG Commercial Properties Participacoes SA (LOGG3) Discussão

Prof. Paulo Seguindo aqui com meu desconhecimento sobre a possibilidade (ou senão potencialidade) dos gestores alterarem o preço de subscrição para baixo de 22,00 Sigo com a seguinte situação hipotética: Ao anunciar um Direito à subscrição de 22,00 ela lança no mercado a opção LOGG1. Vê que a galera vai querer comprar a opção, tendo para isso um formador de mercado e induzindo a galera a acreditar nos 22,00 e entao comprar a opção LOGG1. Ja sabedora que NÃO vai chegar nos 22,00 antecipadamentede e com má-fé, ela começa a bater na opção induzindo a turma desavisada a vender COM prejuízo e então gestores poderem ir comprando a opção da turma do preju (comprados a 0,40 e vendendo a 0,06 pra ela). Ja munida de muitas opções quase a pó dos pobres coitados desavisados, ela faz a manobra, compra tudo, vira o jogo e altera a subscrição pra 17,00 (hipoteticamente). Agora as suas opcoes antigas de 22,00 que valiam 0,06 passarão a valer 2,00 ou mais... Mais de 3.000% de ganho em cima dos otários... É possível um raciocínio assim???

[quote=jacarvalhobr - Post #182 - 28/Jan/2019 23:11]Reitero a dúvida do colega abaixo.A Log pode alterar o preço mínimo de subscrição? O que geraria um maior prêmio pras LOGG1?[/quote]Não ... depois de completado o processo (subscrição preferencial e subscrição das sobras), em tese a empresa poderia decidir um novo aumento de capital. Mas a probabilidade de faze-lo de imediatp é praticamente nula. Seria passar um atestado de burrice ... Afinal, o controlador já terá dispendido os R$ 100 milhões prometidos, tendo pago R$ 22,00 por ação. O que pode acontecer é esperar pela divulgação dos resultados de 2018, e talvez do 1T19 e torcer para que o preço do ativo reaja. Se o preço chegar a R$ 25,00, chamar um aumento de capital com subscrição a R$ 22,00 provavelmente seria bem sucedido.

[quote=kyuub11 - Post #179 - 28/Jan/2019 21:38][quote=paulo_prof - Post #175 - 28/Jan/2019 18:16]......[/quote]Amigo, não entendi a sua preocupação com o FR de hoje.. Todo mundo já tava ciente desse fato. A minha preocupação é eles comprarem 100 milhoes e o resto nao ser vendido, afinal quem vai pagar 22 se a mercado ta 19? Desse modo, eles vao ultrapassar os 30% e teria q ser estabelecido uma OPA segundo o estatuto da empresa... [/quote]O objetivo é o de conseguir um aumento de capital de R$ 300 milhões, correto?Para conseguir o objetivo, é necessária a subscrição de 13,64 milhões de ações, a R$ 22,00 cada. Mas o objetivo também poderia ser atingido, com muito maior probabilidade de sucesso, com a subscrição de 15 milhões de ações, a R$ 20,00 cada uma. Finalmente, se o preço tivesse sido fixado em R$ 15,00 por ação, a subscrição de 20 milhões de ações seria praticamente uma certeza, não é mesmo?O que me preocupa é a inépcia da direção da empresa na decisão de fixar em R$ 22,00 o preço da subscrição. Ao que tudo indica, o aumento de capital não chegará perto dos R$ 300 milhões desejados. O que vc acha da administração de uma empresa que poderia atingir o objetivo com 100% de certeza, sem prejudicar o controlador, e não consegue? Vc vai dizer que e incompetência na veia, não é mesmo? Se é incompetente para enxergar que com uma subscrição a R$ 15,00 o sucesso seria garantido com 100% de certeza, por que diabos vai ser competente para operar empresa no dia-a-dia? Ou é competente ... ou não é!Há um mês, quando o FR foi divulgado, a minha leitura foi de que os R$ 300 milhões não eram a prioridade. Achei que o controlador queria aumentar a sua participação. Depois veio a entrevista, e matérias louvando a empresa e eu comecei a perceber que estava errado ... que os R$ 22,00 foram fixados no tapa, sem análise das consequências. O Aviso aos Acionistas de hoje foi a cereja no bolo ... evidência de desespero puro!

Reitero a dúvida do colega abaixo. A Log pode alterar o preço mínimo de subscrição? O que geraria um maior prêmio pras LOGG1?

Falando em cotaçao, como vcs chegaram ao valor inicial das bonificações? Cfe calculo recebido do RI da empresa, o meu deu R$ 27,91

Opa pelo vpa eu vendo ...

[quote=paulo_prof - Post #175 - 28/Jan/2019 18:16]Confesso que Aviso aos Acionistas divulgado pela empresa, me preocupou.http://www2.bmfbovespa.com.br/empresas/consbov/frmNBC.asp?protocolo=662124Via de regra, a capitalização de empresas via subscrição é realizada com deságio, ou seja, o preço da subscrição é menor do que o preço de mercado no momento da divulgação do FR relativo ao aumento. Via de regra é calculada a média ponderada das cotações nos x pregões anteriores à data de divulgação e sobre esta média é praticado um deságio. O racional é óbvio. Se o fator mais importante é a empresa atingir o aumento de capital estipulado, ao fixar um preço abaixo do mercado estimula os minoritários a subscrever. Note que neste caso 100% das ações serão subscritas (mesmo que seja necessária uma etapa de subscrição de sobras) e o controlador não se prejudica (mesmo supondo que o valor patrimonial das alções "antigas" é muito superior ao preço de subscrição). Ao definir um preço menor, aumenta o número de ações a serem subcritas, ou seja, aumenta a base de ações, mas terminado o processo o controlador terá no mínimo o mesmo percentual que tinha antes de iniciar processo. Algumas (poucas) vezes a subscrição se dá com ágio, ou seja, o preço é estipulado acima daquele de mercado. Este é o caso quando: a) o controlador visa aumentar a sua participação; e/oub) a empresa tem o compromisso de terceiros para subscrever ao preço fixadoQuando o preço foi fixado em R$ 22,00 há um mês, eu acreditava que a prioridade do controlador era aumentar a sua participação. O aumento de capital nos valores pretendidos seria secundário. Ao soltar o FR hoje, entretanto, eu sinto um certo "desespero" para que a capitalização seja bem sucedida. Ou seja, conjecturo que até o dia 24, as ordens de subscrição eram super escassas ... Ora ... se o sucesso no aumento de capital for de fato prioritário diante do aumento da participação do controlador, a indicação é clara que o Conselho de Administração pisou no tomate feio ... ou seja, não teve a competência para fixar um preço compatível com as suas metas. Se este foi o caso, quem garante que que o pessoal que dirige a empresa não vai também pisar no tomate no que concerne o operacional?[/quote]Amigo, não entendi a sua preocupação com o FR de hoje.. Todo mundo já tava ciente desse fato.A minha preocupação é eles comprarem 100 milhoes e o resto nao ser vendido, afinal quem vai pagar 22 se a mercado ta 19? Desse modo, eles vao ultrapassar os 30% e teria q ser estabelecido uma OPA segundo o estatuto da empresa...

[quote=paulo_prof - Post #175 - 28/Jan/2019 18:16]Confesso que Aviso aos Acionistas divulgado pela empresa, me preocupou.http://www2.bmfbovespa.com.br/empresas/consbov/frmNBC.asp?protocolo=662124Via de regra, a capitalização de empresas via subscrição é realizada com deságio, ou seja, o preço da subscrição é menor do que o preço de mercado no momento da divulgação do FR relativo ao aumento. Via de regra é calculada a média ponderada das cotações nos x pregões anteriores à data de divulgação e sobre esta média é praticado um deságio. O racional é óbvio. Se o fator mais importante é a empresa atingir o aumento de capital estipulado, ao fixar um preço abaixo do mercado estimula os minoritários a subscrever. Note que neste caso 100% das ações serão subscritas (mesmo que seja necessária uma etapa de subscrição de sobras) e o controlador não se prejudica (mesmo supondo que o valor patrimonial das alções "antigas" é muito superior ao preço de subscrição). Ao definir um preço menor, aumenta o número de ações a serem subcritas, ou seja, aumenta a base de ações, mas terminado o processo o controlador terá no mínimo o mesmo percentual que tinha antes de iniciar processo. Algumas (poucas) vezes a subscrição se dá com ágio, ou seja, o preço é estipulado acima daquele de mercado. Este é o caso quando: a) o controlador visa aumentar a sua participação; e/oub) a empresa tem o compromisso de terceiros para subscrever ao preço fixadoQuando o preço foi fixado em R$ 22,00 há um mês, eu acreditava que a prioridade do controlador era aumentar a sua participação. O aumento de capital nos valores pretendidos seria secundário. Ao soltar o FR hoje, entretanto, eu sinto um certo "desespero" para que a capitalização seja bem sucedida. Ou seja, conjecturo que até o dia 24, as ordens de subscrição eram super escassas ... Ora ... se o sucesso no aumento de capital for de fato prioritário diante do aumento da participação do controlador, a indicação é clara que o Conselho de Administração pisou no tomate feio ... ou seja, não teve a competência para fixar um preço compatível com as suas metas. Se este foi o caso, quem garante que que o pessoal que dirige a empresa não vai também pisar no tomate no que concerne o operacional?[/quote] Percebi o tombo no dia 02/01/2019!!! Disseram em nota que abriria o pregão no valor dos R$22,00 e não foi oque aconteceu! Ate a presente data não chegou aos R$22,00, sendo assim vamos ficar atentos com esse ativo! paulo prof esta com total razão em nota publicada!!!!Obrigado por compartilhar conosco!!!!!!!!!!!!!!!

O desespero me parece meio evidente, considerando a quantidade de notícias patrocinadas que a empresa fez publicar na imprensa. Não tem um dia que não aparece alguma reportagem para falar das maravilhas dos galpões da companhia.Fora que o Diretor Presidente e o Diretor Financeiro foram juntos dar entrevista para o Infomoney. Geralmente, quando vai alguém, é o diretor de RI.Acredito que o maior erro foi anunciar a subscrição da 22 enquanto a ação foi listada a R$ 28,67. Me passou duas ideias ruins: ou o controlador não acredita que a ação vale 28,67, ou quis dar uma tungada nos minoritários e decidiu dilui-los logo de início.A impressão pode ser incorreta, mas deixou um gosto amargo em muita gente,Fora que a LOG tem um valor de mercado reduzido (R$ 1,31 bi). Os fundos grandes não conseguem montar posição nela sem mover o preço muito para cima.

Eles podem alterar o processo de subscrição no meio do caminho? Alterando o valor de 22,00 para menor?

Confesso que Aviso aos Acionistas divulgado pela empresa, me preocupou.http://www2.bmfbovespa.com.br/empresas/consbov/frmNBC.asp?protocolo=662124Via de regra, a capitalização de empresas via subscrição é realizada com deságio, ou seja, o preço da subscrição é menor do que o preço de mercado no momento da divulgação do FR relativo ao aumento. Via de regra é calculada a média ponderada das cotações nos x pregões anteriores à data de divulgação e sobre esta média é praticado um deságio. O racional é óbvio. Se o fator mais importante é a empresa atingir o aumento de capital estipulado, ao fixar um preço abaixo do mercado estimula os minoritários a subscrever. Note que neste caso 100% das ações serão subscritas (mesmo que seja necessária uma etapa de subscrição de sobras) e o controlador não se prejudica (mesmo supondo que o valor patrimonial das alções "antigas" é muito superior ao preço de subscrição). Ao definir um preço menor, aumenta o número de ações a serem subcritas, ou seja, aumenta a base de ações, mas terminado o processo o controlador terá no mínimo o mesmo percentual que tinha antes de iniciar processo. Algumas (poucas) vezes a subscrição se dá com ágio, ou seja, o preço é estipulado acima daquele de mercado. Este é o caso quando: a) o controlador visa aumentar a sua participação; e/oub) a empresa tem o compromisso de terceiros para subscrever ao preço fixadoQuando o preço foi fixado em R$ 22,00 há um mês, eu acreditava que a prioridade do controlador era aumentar a sua participação. O aumento de capital nos valores pretendidos seria secundário. Ao soltar o FR hoje, entretanto, eu sinto um certo "desespero" para que a capitalização seja bem sucedida. Ou seja, conjecturo que até o dia 24, as ordens de subscrição eram super escassas ... Ora ... se o sucesso no aumento de capital for de fato prioritário diante do aumento da participação do controlador, a indicação é clara que o Conselho de Administração pisou no tomate feio ... ou seja, não teve a competência para fixar um preço compatível com as suas metas. Se este foi o caso, quem garante que que o pessoal que dirige a empresa não vai também pisar no tomate no que concerne o operacional?

Pra que subscrever essa merda a 22,00 se você pode comprar por 19,00 agora. Os camaradas ainda soltam FR informando que faltam 10 dias para a efetivação da subscrição. Difícil demais....

Peroquini, tem toda a razão.Citei 31 reais porque sei que a empresa vale isso hoje. Se vai valer mais ou não vai depender do quanto ela vai crescer em um tempo mais longo e que eu não sei ponderar. Vou esperar os balanços me mostrarem para que direção estamos indo.É um negócio intensivo de capital e estamos com a menor taxa de juros da história. Se o custo de financiamento subir para 12%, por exemplo, a atividade fica menos atrativa

Excelente discussao pessoal, fiquei bem mais tranquilo com a minha posicao. Obrigado a todos

[quote=desperus - Post #167 - 25/Jan/2019 09:09]Se pegar o NAV atual de 25 e acrescentar os 24% de crescimento em 2019, chegamos a R$ 31 por ação, que é mais ou menos meu preço alvo.A meu ver, o maior problema é a falta de barreira de entrada. Qual é a vantagem competitiva que a LOG tem sobre outras empresas que queiram investir em galpões logísticos? Vale considerar que o ciclo de planejamento e desenvolvimento é menor do que a incorporação de um prédio. Isso facilita a entrada de outros competidores. Demora menos para o investimento começar a retornar caixa.O mitigador que eu vejo é o fato de a empresa só construir quando tiver um cliente disposto a assinar um contrato de 10 anos. A LOG "assegura" o retorno do investimento, independente se surgirem 500 administradoras de galpões.Além disso, comprar a R$ 20 algo que vale 31 é uma tremenda margem de segurança.[/quote]Depois de 15 anos no mercado aprendi a desprezar opinião dos "analistas" e esse negócio de preço alvo; a empresa vale por aquilo que ela gera de valor ao longo do tempo. Se tivermos um horizonte de 30, 40 anos de investimento numa empresa consolidadora como essa, teremos exposição a um segmento do mercado imobiliário com grande potencial de crescimento e baixa volatilidade. Apenas para comparação, mesmo com esse crescimento e descentralização dos condomínios logísticos no País, seus números ainda não se equiparam aos de países como México ou Estados Unidos, por exemplo. Enquanto no Brasil o estoque de galpões é de 8.150.000 m², o mexicano é de 44.376.000 m² (cinco vezes maior) e o norteamericano é de 297.200.000 m² (36 vezes maior).A Prologis, maior player do segmento nos estados unidos, vale em bolsa US$ 41,554bi, ou, R$ 156bi, 120x mais que a nossa LOGG. E isso para um mercado com baixas barreiras de entrada, ciclo de construção mais curto e todos os demais riscos que você ponderou.

Na Clear diz que ate 31/01.

Até que data LOGG1 será negociada?

Bradesco vai acompanhar a subscrição .. starwood não ... Agora resta saber se vão jogar o papel acima de 22 ate dia 7 ...

Se pegar o NAV atual de 25 e acrescentar os 24% de crescimento em 2019, chegamos a R$ 31 por ação, que é mais ou menos meu preço alvo.A meu ver, o maior problema é a falta de barreira de entrada. Qual é a vantagem competitiva que a LOG tem sobre outras empresas que queiram investir em galpões logísticos? Vale considerar que o ciclo de planejamento e desenvolvimento é menor do que a incorporação de um prédio. Isso facilita a entrada de outros competidores. Demora menos para o investimento começar a retornar caixa.O mitigador que eu vejo é o fato de a empresa só construir quando tiver um cliente disposto a assinar um contrato de 10 anos. A LOG "assegura" o retorno do investimento, independente se surgirem 500 administradoras de galpões.Além disso, comprar a R$ 20 algo que vale 31 é uma tremenda margem de segurança.

[quote=peroquini - Post #165 - 24/Jan/2019 23:39][quote=kyuub11 - Post #164 - 24/Jan/2019 23:11]Vcs sabiam que se os 300 milhões não forem totalmente comprados na subscrição a 22,00 o majoritário vai ultrapassar os 30% do capital da empresa (por causa dos 100 milhões que ele se dispôs a comprar) e o estatuto da empresa diz que se alguem tiver mais de 30% = OPA ? É meu único medo. É um NAV mt complexo de se calcular, e o super desconto frente ao nav da scar3 me deixa com um pé atrás ao real upside da logg (pelo menos no curto medio prazo) Se alguém quiser discutir alguma dessas 2 questões... são meus únicos empencilhos na empresa[/quote]Não me preocupam essas duas questões pelos seguintes motivos:1) hoje a LOGG negocia abaixo do valor do capital social, o que significa dizer que, até o momento, os acionistas colocaram mais dinheiro do que o market cap da companhia em bolsa. Existem dois institucionais relevantes no ativo (Bradesco e Starwood) que não saíriam ao preço atual do investimento em caso de OPA. Assim, ou o Menin paga o VPA, como ocorre neste tipo de transação, ou não fecha o capital. Qualquer valor abaixo disso não vejo perigo para o fechamento, embora o controlador deva fazer a oferta por obrigação legal - vide UNIP em que as ofertas não foram bem sucedidas.2) O desconto que dá a SCAR não é um parâmetro exato para a LOGG3, pois o custo de SG&A do pessoal da ambev (leia-se São Carlos) é infinitamente superior ao da LOGG. O que o pessoal da São Carlos ganha de honorários e gasta para manutenção da companhia é muito dinheiro, o que faz com que a margem seja menor. Acho que isso se reflete na rentabilidade e, consequentemente, no desconto sobre o NAV. Veja que a LOGG apresenta lucros recorrentes superiores ao da São Carlos; esta realmente dá algum lucro quando vende algum ativo. De aluguel a empresa paga seus administradores e dívida e pouco sobra para o minoritário. Ademais, o portfólio dela, com algumas exceções, é mais para B do que para AAA, convenhamos. Então um bom parâmetro de NAV para a LOGG deveriam ser os grandes fundos imobiliários de logística negociados em bolsa, aqueles mais líquidos. Quanto eles negociam de desconto para seu valor patrimonial? Alguém já fez esse cálculo? Alguns dirão: mas LOGG deve ter um desconto adicional por ser empresa (estrutura tributária mais "pesada"), porém, justamente por ser uma empresa, tem uma estrutura de capital mais flexível, com possibilidade de alavancagem, grande landbank e planejamento para entregar um crescimento mais acelerado. Ponderando esses dois fatores me parece que a comparação é sim uma boa métrica. [/quote]Peroquini,Se levarmos tudo que falou em consideração + a área total construída durante/final 2019 poderíamos ter um NAV superior ao cálculo atual resultando em algo próximo ou até além dos 30 reais. (acredito que foi esse o cálculo que os fundos fizeram pra entrar no case)- Vale lembrar que hoje só temos ''metade'' da área construída aprox gerando receita, a outra ''metade'' será construída no decorrer de 2019 -Se futuramente a companhia usar boa parte da receita dos próx anos para expandir (leia-se comprar mais terrenos ao longo dos anos para subir mais galpões e colocar para render). Quem pegou o ativo por 15-18 reais fez um excelente negócio, quem pegou aos 15 fez um negócio da china, pois a margem de segurança é altíssima. Se existe gente grande injetando dinheiro na empresa por 22 reais / ação é porque enxerga futuro no case e capacidade da equipe em gerar valor.Existe também o fato que com a recuperação da economia a demanda por galpões irá aumentar (na minha opinião já aumentou pois a vacância segundo a empresa só vem diminuindo desde 2011 e se não me engano em 2018 foi o ano com menor vacância [ prova que a demanda vem aumentando substancialmente] ) , acredito eu que o aumento da demanda + correção dos aluguéis pela inflação (futuramente) possa impulsionar o valor dos mesmos, aumentando assim a receita da empresa, o que caso seja mantido uma boa margem pode resultar em bons lucros e expansão. (ta aí o pulo do gato)Me perdoem se apontei algo errado ou discordante, sou novo no case.

[quote=kyuub11 - Post #164 - 24/Jan/2019 23:11]Vcs sabiam que se os 300 milhões não forem totalmente comprados na subscrição a 22,00 o majoritário vai ultrapassar os 30% do capital da empresa (por causa dos 100 milhões que ele se dispôs a comprar) e o estatuto da empresa diz que se alguem tiver mais de 30% = OPA ? É meu único medo. É um NAV mt complexo de se calcular, e o super desconto frente ao nav da scar3 me deixa com um pé atrás ao real upside da logg (pelo menos no curto medio prazo) Se alguém quiser discutir alguma dessas 2 questões... são meus únicos empencilhos na empresa[/quote]Não me preocupam essas duas questões pelos seguintes motivos:1) hoje a LOGG negocia abaixo do valor do capital social, o que significa dizer que, até o momento, os acionistas colocaram mais dinheiro do que o market cap da companhia em bolsa. Existem dois institucionais relevantes no ativo (Bradesco e Starwood) que não saíriam ao preço atual do investimento em caso de OPA. Assim, ou o Menin paga o VPA, como ocorre neste tipo de transação, ou não fecha o capital. Qualquer valor abaixo disso não vejo perigo para o fechamento, embora o controlador deva fazer a oferta por obrigação legal - vide UNIP em que as ofertas não foram bem sucedidas.2) O desconto que dá a SCAR não é um parâmetro exato para a LOGG3, pois o custo de SG&A do pessoal da ambev (leia-se São Carlos) é infinitamente superior ao da LOGG. O que o pessoal da São Carlos ganha de honorários e gasta para manutenção da companhia é muito dinheiro, o que faz com que a margem seja menor. Acho que isso se reflete na rentabilidade e, consequentemente, no desconto sobre o NAV. Veja que a LOGG apresenta lucros recorrentes superiores ao da São Carlos; esta realmente dá algum lucro quando vende algum ativo. De aluguel a empresa paga seus administradores e dívida e pouco sobra para o minoritário. Ademais, o portfólio dela, com algumas exceções, é mais para B do que para AAA, convenhamos. Então um bom parâmetro de NAV para a LOGG deveriam ser os grandes fundos imobiliários de logística negociados em bolsa, aqueles mais líquidos. Quanto eles negociam de desconto para seu valor patrimonial? Alguém já fez esse cálculo? Alguns dirão: mas LOGG deve ter um desconto adicional por ser empresa (estrutura tributária mais "pesada"), porém, justamente por ser uma empresa, tem uma estrutura de capital mais flexível, com possibilidade de alavancagem, grande landbank e planejamento para entregar um crescimento mais acelerado. Ponderando esses dois fatores me parece que a comparação é sim uma boa métrica.

Vcs sabiam que se os 300 milhões não forem totalmente comprados na subscrição a 22,00 o majoritário vai ultrapassar os 30% do capital da empresa (por causa dos 100 milhões que ele se dispôs a comprar) e o estatuto da empresa diz que se alguem tiver mais de 30% = OPA ? É meu único medo.É um NAV mt complexo de se calcular, e o super desconto frente ao nav da scar3 me deixa com um pé atrás ao real upside da logg (pelo menos no curto medio prazo)Se alguém quiser discutir alguma dessas 2 questões... são meus únicos empencilhos na empresa

parece que o formador de mercado foi contratado para não deixar subir. pelo menos por enquanto. Por que? alguém sabe?

como logg3 pode subir? se o formador de mercado (C.Suisse) diariamente é o maior vendedor

formador de mercado que vende mais do que compra

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